Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основа­нии. Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по до­говору социального найма, является государственное или муни­ципальное образование. В число нанимателей по договору со­циального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муници­пального фонда в порядке социального найма в последующем.

Глава 8. Жилищное право

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

 

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма имеют не все, а лишь некоторые категории малоимущих¹, особо нуждающихся граждан: не имеющие жи­лья, обеспеченные жилой площадью ниже учетной нормы, ус­тановленной соответствующим органом местного самоуправле­ния (в Москве это 10—15 м²), проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требо­ваниям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в поряд­ке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м² жилой площа­ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основани­ем для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанима­теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, прожива­ющих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это

¹ При признании граждан малоимущими орган местного само­управления учитывает доход на каждого члена семьи и стоимость иму­щества, находящегося в собственности семьи и подлежащего налого­обложению.

письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в не­которых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается и ни­какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­мещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­да, своевременно производить капитальный ремонт жилых до­мов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного обору­дования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории, а также обеспе­чивать предоставление услуг ЖКХ.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом:

1) право пользоваться жилыми помещениями в соответст­вии с договором и правилами пользования жилыми помеще­ниями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозмож­но без права владения, которое также возникает у нанимателя.
Особенность права пользования заключается в том, что оно
имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для лю­
бого права на жилое помещение: пользователь должен исполь­зовать помещение по целевому назначению, т. е. для прожива­ния, а не для промышленных нужд;

2) право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи;

3) право сохранять за собой нанятое помещение при вре­менном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за
нанимателем и при более длительном отсутствии в случае при­зыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное дет-

 

Глава 8. Жилищное право

ское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в ле­чебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица ут­ратившим право пользования жилым помещением производит­ся в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем;

4) право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма
может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире.
Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока до­говора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобнов­ления договора;

5) право вселять временных жильцов;

6) право обменять нанятое жилое помещение на другое по­мещение или имущество. С юридической точки зрения обмен
жилыми помещениями представляет собой соглашение о вза­имной передаче участниками обмена своих прав и обязанно­стей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по до­говору социального найма. Право на обмен имеют также член
кооператива и собственник жилого помещения. Предметом об­мена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а
также при определенных условиях и доля жилой площади. До­говор обмена жилыми помещениями может быть заключен на­нимателем при условии письменного согласия всех совершен­нолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с
ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совер­шен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене
помещениями в домах муниципального фонда не требуется;

7) право требовать от наймодателя своевременного проведе­ния капитального ремонта, надлежащего участия в содержании
общего имущества в многоквартирном доме (подъездов, дет­ских площадок и т. п.), а также предоставления коммунальных
услуг.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

§ 5. Договор социального найма жилого помещения 501

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть следующих видов.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­мещения. Оно может быть произведено, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит
сносу;

2) дом (жилое помещение) признан непригодным для
проживания;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в
нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если нанима­тель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставля­ется в размере не менее установленной нормы на одного чело­века.

2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.
Оно может быть осуществлено в отношении граждан, не опла­чивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести ме­сяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое
помещение может быть меньше ранее занимаемого.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.
Оно производится, если наниматель, члены его семьи или дру­гие совместно проживающие с ним лица систематически разру­шают или портят жилое помещение, или используют его не по
назначению, или систематическим нарушением правил обще­жития делают невозможным для других проживание с ними в
одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и об­щественного воздействия оказались безрезультатными. Без пре­доставления другого жилого помещения могут быть выселены
также лица, лишенные родительских прав, если их совместное
проживание с детьми, в отношении которых они лишены роди­тельских прав, признано невозможным.