Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках до­говора найма жилых помещений сложились два типа отноше­ний:

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;

§ 3\Понятие договора найма жилого помещения

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собст­венником помещений, сдающихся в порядке социального най­ма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем — только граждане. Таким образом, договором со­циального найма регулируется использование помещения, кото­рое было предоставлено (или предоставляется) очередникам ор­ганами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РФ и предусматривающие до­полнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направ­ленные на предоставление более льготного положения нанима­теля по договору социального найма по сравнению с коммерче­ским нанимателем. Можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституци­онного права граждан на жилище.

Правовая природа обоих видов договоров найма жилого по­мещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применя­ются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по кото­рому одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо — наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автома­тически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в преж­нем объеме.

Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечи­вать сохранность жилого помещения (производить текущий ре­монт, не производить существенное переустройство и реконст­рукцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные

Глава 8. Жилищное право

платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймо­дателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмезд­ное проживание в помещении временным жильцам на срок до шести месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

Наниматель по договору найма жилого помещения с согла­сия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.