Недвижимость как явление, двойственность природы объекта недвижимости

Экономическая ценность недвижимости определяется ее физическими и юридическими характеристиками.С учетом значения юридических факторов в процессе воспроизводства недвижимости как экономического актива представляется целесообразным разделение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость»: недвижимое имущество – это физический объект, недвижимость – это недвижимое имущество и права на него.

Недвижимость = содержание (объект недвижимого имущества) + форма (совокупность юридических характеристик – правовой статус, содержание прав на объект и пр.).

Для понимания экономической природы недвижимости нужно вспомнить, что в экономической теории, с учетом роли в общественном воспроизводстве все экономические блага могут быть разделены на:

· реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары, нематериальные активы);

· финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации).

Оценка спроса: макроэкономические индикаторы, доходы, объёмы ввода на душу населения, объемы кредитования, обеспеченность территории площадями и профессиональными форматами, рейтинг деловой активности района (региона).

Макроэкономические показатели – ВВП, инфляция, золотовалютные системы, величина гос долга, ставка рефинансирования, денежные индикаторы(M1 M2 M0)

Оценка спроса и предложения по вторичным факторам: динамика стоимости недвижимости и арендных ставок, динамика поглощения, спрос по локационным (город, район, микрорайон), площадным и качественным параметрам.

Следует отметить, что с посткризисного «проседания» рынка (во 2 полугодии 2009 г.) по настоящее время (3 квартал 2012 г.) рост цен на московскую жилую недвижимость составил в среднем 36%. А увеличение арендных ставок для квартир категории «комфорт» и «бизнес» за указанный период не превысило 12-18% (для квартир категории «элит» - 20%, за счет большего «проседания» в кризис. За 1-3 кварталы 2012 г. арендные ставки на элитную недвижимость - элитные квартиры и дома - демонстрировали колебательный характер, их среднее значение за указанный период практически не изменилось.).

Т.е цены да настоящего времени росли быстрее, чем аренда по всем сегментам жилья. Для инвестора в жилую недвижимость это, в целом, негативный фактор, говорящий об увеличении срока окупаемости. С другой стороны, в настоящее время данный тренд меняется, и динамика цен и ставок уже выравнивается и значительно отличаться не будет, поскольку:

а) ожидается стабилизация (с сезонными колебаниями) как цен на жилье, так и арендных ставок, с возможной умеренной положительно динамикой не выше уровня инфляции;

б) будет сохраняться стабильный спрос на аренду качественного жилья в Москве.

Данный тезис подтверждает: сохранение в столице высокого уровня деловой активности, а также предпочтения потребителей жилья арендовать квартиру, нежели ее покупать по причине роста ипотечных ставок и ужесточения условий кредитования.

Процесс развития недвижимости. Управление недвижимостью - управление развитием – управление объектом.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.