Оценка стоимости недвижимости на основе затратного подхода

Билет 1 Вопрос 3

. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объ­ект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующе­го участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период.

Рыночная стоимость в соответствии с затратным подходом (Сзатр) опре­деляется как сумма стоимости участка земли (Сзу) и стоимости нового строи­тельства зданий и сооружений (Снс) с учетом накопления износа (Инакопл) по формуле:

Сзатр= Сзу + Снс - Инакопл

Данный метод оценки приведет к объективным результатам, если точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следую­щие этапы (рис 2.1.)

 

Оценка стоимости земельных участков

Земля - базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в боль­шинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплек­са, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка - на­чальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущест­ва, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Во-вторых, для целей налогообложения земли. В настоящее время на­логооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе, как свидетельствует опыт стран с раз­витой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогообла­гаемой базы по ее рыночной сцепке.

В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость опре­деления рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рис­кам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные фак­торы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индиви­дуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимо­сти. Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия поч­вы, тогда как для зданий - пожаро- и взрывоопасность, возможность земле­трясений и т. п.

В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости зе­мельных участков необходима для обоснования стартовых цен при конкурс­ных продажах, акционировании имущества, разделе паев, ипотечном кредито­вании, определении размеров арендной платы.

И, наконец, важная функция оценки свободного участка земли - обосно­вание варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом критерий отбора рас­сматриваемых альтернатив - максимизация остаточной стоимости земли, по­лученной после исключения полной стоимости имущественного комплекса за­трат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и ме­неджмента).

При определении рыночной стоимости участка земли в соответствии с затратным подходом он рассматривается как свободный в предложении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.

Для оценки рыночной стоимости земли могут применяться следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод выделения;

. метод разбивки на участки;

техника остатка для земли;

капитализация земельной ренты.

Метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и об­щепринятым при наличии необходимой и достаточной информации. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравниваемых участков корректируются по элементам сравнения.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого ти­па недвижимости существуют нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возврата построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стои­мости улучшений с учетом их износа.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка дос­таточно большого участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Техника остатка для земли является разновидностью метода капита­лизации и применяется при отсутствии данных о продажах свободных участ­ков земли. Метод заключается в выделении и последующей капитализации части дохода от земли.

Близким к технике остатка является метод средневзвешенного коэф­фициента капитализации, также основанный на «долевом» подходе к оцен­ке.

2.3.2. Определение стоимости нового строительства

Определение стоимости нового строительства производится на основа­нии данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях, данных о стоимости типового строительства из специализированных справочников, расчетов стоимости но­вого строительства.

Стоимость нового строительства - это сумма денежных средств, необ­ходимых для возведения точной копии объекта недвижимости или его близко­го аналога, поэтому расчет стоимости нового строительства может произво­диться на базе восстановительной или замещающей стоимости. Применение замещающей стоимости нового строительства целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, исполь­зовавшихся при создании здания-оригинала (например, исторические здания, возведённые несколько десятков или сотен лет назад). В этом случае задачей оценщика является не создание копии, а моделирование аналога из совре­менных материалов, наиболее близких по своим характеристикам к оцени­ваемому объекту. Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован­ным.

Расчёт стоимости нового строительства производится на основе норма­тивных актов и методических рекомендаций по ценообразованию в строитель­стве как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предприни­мателя и НДС.

К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные с производством строительно-монтажных работ:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основная заработная плата строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек, к которым отно­сятся инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной «наполненности», расходы на изменение права собственности и т.п.

Прибыль предпринимателя является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта, и определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за ис­пользование своего капитала. Величина прибыли может определяться мето­дом экспертных оценок на основе рыночной информации.

При расчёте стоимости нового строительства на альтернативной основе могут применяться следующие методы (рис. 2.2.).

Рис 2.2. Методы определения стоимости строительства

Ресурсный метод определения стоимости - калькулирование в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектных решений. Калькулирование ведется в натуральных измерителях потребности в мате­риалах, изделиях, конструкциях, данных расстояний перевозки и способов доставки, расхода энергоносителей, состава машин и механизмов с учетом времени их эксплуатации, затраты труда рабочих.

Базисно-индексный метод основан на использовании системы текущих и прогнозных индексов в стоимости строительно-монтажных работ и элементов, ее составляющих, по отношению к стоимости, определенной в базисном уров­не цен. Перерасчет базисных цен в текущие производится путем перемноже­ния базисной стоимости по срокам сметы и каждого из элементов технологи­ческой структуры капитальных вложений на соответствующий индекс. Индек­сы перерасчета утверждаются региональными органами власти и публикуются в открытой печати.

Ресурсно-индексный метод - это сочетание ресурсного метода с систе­мой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Базисно-компенсационный метод предполагает суммирование стоимо­сти работ и затрат в базисном уровне цен и дополнительных затрат, связан­ных с изменениями цен и тарифов на все виды материальных, технических, энергетических, трудовых ресурсов, а также оборудование, инвентарь и пр.

Метод применения банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов - это использование при проектировании объек­та стоимостных показателей по объектам-аналогам.

Определение накопленного износа

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объ­екта, а, следовательно, и потеря им восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономи­ческого) износа. Этот термин в несколько ином смысле употребляется в бух­галтерском учете, где под износом или амортизацией в первую очередь пони­мается механизм переноса стоимости основных фондов и нематериальных активов на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки различают два вида износа: физический износ и мо­ральный износ. Физический износ объекта представляет утрату им потреби­тельской стоимости в процессе его эксплуатации, которая проявляется в по­тере первоначальных физических возможностей, технических и эксплуатаци­онных свойств объекта или его отдельных конструктивных элементов. Сущ­ность морального износа состоит в том, что объекты недвижимости, будучи пригодными к дальнейшей эксплуатации, теряют свою конкурентоспособность и обесцениваются (утрачивают меновую стоимость) в связи с появлением на рынке новых, более совершенных в конструктивном, объёмно-планировочном и архитектурном отношении объектов-аналогов.

Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, применяются следующие методы:

метод срока жизни;

метод сравнения продаж;

метод разбивки.

Метод срока жизни при оценке стоимости износа заключается в сопос­тавлении нормативного (экономически оправданного), фактического и эффек­тивного возраста здания/сооружения.

С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теря­ет возможность выполнять свои функции. Задача состоит в том, чтобы опре­делить срок физической жизни здания.

Многие сооружения, которые рассчитаны, скажем, на 50 лет, стоят и функционируют значительно дольше. Существуют таблицы, которые опреде­ляют эти сроки для отдельных зданий и конструктивных элементов. Однако они не могут быть догмой и служат лишь для ориентировки в определении срока жизни здания.

В теории оценки для определения срока жизни объекта введены сле­дующие понятия.

Срок экономической жизни - это срок, в течение которого здание прино­сит прибыль. Здание достигает конца экономической жизни, когда оно пере­стает вносить вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни здания - это срок, в течение которого здание ре­ально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с уче­том его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли ра­боты по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффектив­ный возраст здания может быть больше или меньше его физического возрас­та.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика неприемлем. Он должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять ос­тавшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие, как: экономические условия, вкусы потребителей и другие, которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономи­ческой жизни. Однако в расчетах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выра­женный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки производства, т.е.:

Из = (ЭВ/СЭЖ) ПВС,

где Из - износ,

ПВС - полная восстановительная стоимость,

ЭВ -эффективный возраст,

СЭЖ - срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же фи­зического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведен­ных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Для оценки нормативного срока используют данные о сопоставимых продажах. Фактический возраст определяется как время от даты пуска объек­та в эксплуатацию до даты проведения экспертизы/оценки. Эффективный возраст определяется экспертно по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его конструктивных элементов. Степень износа здания характери­зуется коэффициентом износа, рассчитываемым как отношение эффективно­го, при невозможности определения эффективного - фактического возраста здания к нормативному сроку службы. Абсолютная величина износа опреде­ляется умножением восстановительной стоимости здания/сооружения на ко­эффициент износа.

При применении метода сравнения продаж величина накопленного из­носа определяется как разница между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном со­стоянии с оцениваемым на дату оценки. Данный метод применяется при дос­таточном количестве рыночной информации с учетом корректировок на раз­личия объектов сравнения и объекта оценки. Алгоритм метода следующий:

Отбор сопоставимых продаж и получение данных по ним.

Расчет стоимости участка земли.

Вычитание стоимости земли из общей цены продажи и получение стоимости здания.

Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта.

Вычисление величины суммарного износа для каждого из объектов.

Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимо­сти.

Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.

Получение среднегодового коэффициента износа путем деления среднегодового износа.

Перевод получаемой величины в проценты.

Для применения этого метода необходима обширная рыночная инфор­мация и развитый рынок продаж оцениваемого объекта.

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа каждого конструктивного элемента объекта, определяет отдель­но каждую составляющую накопленного износа и является наиболее точным. Оценка накопленного износа конструктивного элемента здания определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки. Общая величина нако­пленного износа объекта определяется как сумма произведений величин из­носа каждого конструктивного элемента и удельного веса стоимости этого элемента в общей стоимости здания.

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

К составляющим износа относят:

устранимый физический износ (отложенный ремонт);

неустранимый физический износ;

устранимый функциональный износ;

неустранимый функциональный износ;

внешний (экономический) износ.

В результате развития физического износа объект переходит в предель­ное состояние, с наступлением которого применение объекта либо приоста­навливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается. В ходе ремонта какую-то часть износа удаётся устранить, поэтому различают две стадии физического износа: устранимый и неустранимый. Считается, что из­нос относится к устранимому, если затраты на его исправление (устранение) меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавленная стоимость сооружения.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуа­тации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстано­вить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметиче­ский ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженер­ного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанав­ливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до со­стояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически неце­лесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности ме­жду полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устра­нимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустрани­мый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих эле­ментах разность между полной восстановительной или замещающей стоимо­стью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отноше­ние действительного возраста к общей физической жизни элемента. При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуа­тационных характеристик.

После определения величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом необходимо вычесть эти величины из полной восстано­вительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элемен­тах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее ба­зу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по дол­говечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества, дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Анало­гично исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Исправимый функциональный износ вызывается недостатками, тре­бующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или мо­дернизации элементов; «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответство­вать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, явля­ется разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, отно­сят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стои­мость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стои­мость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата ма­териалов определяется как стоимость демонтированных материалов и обору­дования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыноч­ных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучше­ний» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций сверху­лучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус воз­врат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет не­обходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Од­нако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учиты­вать.

Неисправимый функциональный износ может вызываться недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но кото­рые должны быть недостатками за счет позиций, включенных в стоимость но­вого строительства, но которых быть не должно, и «сверхулучшениями».

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, отно­сящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые вклю­чены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеря­ется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимо­сти, который принят за основу. В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стои­мость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавлен­ной стоимости относят увеличенную арендную плату, связанную с наличием «сверхулучшения».

Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результа­те изменения внешних факторов, определяющих экономическое местораспо­ложение объекта (положения по отношению к основным транспортным, ком­мунальным, коммерческим и другим сооружениям), изменения рыночных, за­конодательных, финансовых и др. условий, требований экологической безо­пасности и т.д.

Для определения величины внешнего износа применяют два метода:

метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воз­действию, предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внеш­них воздействий (данный подход более предпочтителен при наличии доста­точного количества данных).