Полезность. 7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры

7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественную интерпретацию степени полез­ности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, кото­рый вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сель­скохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стои­мость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промыш­ленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стои­мость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и усло­вий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом исполь­зуется имущество, и/или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полез­ность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следова­тельно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого от­дельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном поряд­ке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономи­ческой связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соот­ветствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в рыночной стоимости без со­ответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имею­щего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от ры­ночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как прави­ло, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако неко­торые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они «кладутся на полку» или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние усло­вия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопреде­ленное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отда­ленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специ­альных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической неста­бильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффек­тивности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку ры­ночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости ак­тивов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговре­менного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.