Понятия недвижимости, собственности и имущества (активов)

3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имуще­ство (real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это ма­териальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в со­вокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каж­дом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические понятия не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют конкретизировать важные термины и понятия.

3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается ка­ким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физическо­го объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и нематери­альные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризу­ется возможностью быть перемещенным.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) пред­ставляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (актив­ным) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущест­во (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

3.5. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, рассматриваемыми в Стандарте МКСОИ 3, активы различаются на ма­териальные, нематериальные и инвестиционные. Особое значение имеют следующие термины и понятия:

1. Текущие активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая налич­ность. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемая как ос­новные активы в соответствии с данным ниже определением, может также быть отнесена к текущим активам. В качестве примера можно привести зе­мельные участки или объекты недвижимости, находящиеся в товарно - мате­риальном запасе и предназначенные на продажу.

2. Основные активы (основные средства). Это материальные и немате­риальные активы, подразделяющиеся на две общие категории:

а) Недвижимость, производственные средства и оборудование. Активы,
предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности
предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумули­рованные амортизационные начисления) и другие виды активов.

б) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные для
использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терми­нологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации пара­графа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с основными активами. В техническом плане оценивается владение имуществом (активами), или право владения, а не сами активы, материальные или нематериальные. Этот тер­мин подчеркивает различие между экономической концепцией оценки имуще­ства, объективно основанной на способности этого имущества быть продан­ным и купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией, предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые внут­ренние качества объекта, либо другую базу, отличную от рыночной стоимости. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечается, что объективный рыночный подход имеет специальные приложения в случаях ограниченной или неры­ночной оценки собственности.

3.7. Термины «износ» и «амортизация» (depreciation) используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений оценщики, применяя методы стоимости воспроизводства и возмещения, могут использовать тер­мин «износ» или «начисленный износ», имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной стоимости приобретения. Такие потери могут отно­ситься к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин «амортизационные начисления» (accruals for depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами для воз­мещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от прин­ципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят, прежде всего, от кон­кретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние рынка.

3.8. Учитывая, что юридический термин «собственность», относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко используется в качестве общего обозначения недвижимого и/или движимого имущества, в настоящих стандар­тах это понятие используется в широком смысле. В этом контексте под ним может пониматься как сам физический объект, так и право владения им. При­нимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы в смысле опреде­лений и соглашений бухгалтерского учета.