Другие важные понятия

8.1. Выражение «Рыночная стоимость» не является синонимом термина «Справедливая, или Объективная стоимость» (Fair Value), в том смысле, в ка­ком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приве­денного выше определения рыночной стоимости бухгалтерское понятие объ­ективной стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при на­личии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях откры­того рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положе­нии, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия ры­ночной стоимости. Термин «Справедливая стоимость» используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешаю­щего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответ­ствовать определению понятия рыночной стоимости. Во избежание неясно­стей и недоразумений отчет об оценке рыночной стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения тер­мина «Рыночная стоимость», а также изложение допущений, условий и об­стоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом ко­торого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограни­ченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их спе­циализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При не­достатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственно­го сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответствен­ность за отбор рыночных данных для обоснования и/или объяснения заклю­чения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных ак­тивов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подхо­дящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяет­ся метод остаточной стоимости возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себе­стоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин «Остаточная стоимость возмещения» не следует путать с термином «Стоимость возмещения». Стоимость возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного спо­соба создания удовлетворительной замены, обычно при определении стои­мости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предло­жением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению ры­ночной стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки ры­ночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оцен­щик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным обра­зом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от про­фессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифициро­ванного применения настоящих стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина «Рыночная стои­мость». Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия «Рыночная стоимость имущества» не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобрете­ния, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения кон­кретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии про­дать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество бы­ло продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобре­тение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые из­держки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также на­зываемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ни­же ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изло­женных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствую­щих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных стан­дартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки бу­дут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оцен­щиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.