Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Определение чистого операционного дохода

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100-процентной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Это первая статья отчета. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижи­мости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными услугами - прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т.д.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы — это периодические ежегодные расходы на со­держание недвижимости, непосредственно связанные с получением действи­тельного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и пе­ременных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недо-загрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются по­стоянными.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные рас­ходы, величина которых зависит от загрузки площадей.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу при­ходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значитель­ных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осу­ществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

Чистый операционный годовой доход NOI равен действительному вало­вому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капита­лизируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижи­мости, или стоимость права собственности.