Метод Эллвуда - Это модернизированный метод связанных инвестиций - заемного и собст­венного капитала

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заемного капитала являются:

• отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений;

• снижения или повышения стоимости имущества в течение этого периода.

В 1959 году членом института Оценки Эллвудом предложена модернизи­рованная формула связанных инвестиций: собственного и заемного капитала, учитывающая эти факторы.

Общий коэффициент капитализации:

(7.5)

где У_е - ставка дохода на собственный капитал;

М - отношение величины кредита к стоимости объекта;

Р - процент выплачиваемого кредита;

- фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (колонка №3);

R_m - коэффициент капитализации заемного капитала (или ипотечная постоян­ная);

Д_о - изменение общей стоимости объекта;

Д_i - общая норма изменения дохода;

j — коэффициент стабилизации дохода.

Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

(5.6)

Базовый коэффициент капитализации представляет собой норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования.

Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, то базовый коэф­фициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капита­лизации.

Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости произ­водится с помощью части основной формулы:

.

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитали­зации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожи­дается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

 

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном измене­нии дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

 

 

38. Оценка объектов незавершенного строительства

 

Оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства. Оценка незавершённого строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей: для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации, при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию, при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства, при реорганизационной трасформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство), при покупке или продажи объекта незавершенного строительства, для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Оценка незавершенного строительства-это определение действительной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Помимо того, оценка незавершенного строительства сможет помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство. Результатом работ по оценке незавершенного строительства будет Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и стандартам оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г.