Прямолинейный возврат капитала

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями.

Пример. Предположим, что кредит в 1000 у.е. выдан на 4 года под 12% годовых. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 25%, т.к. за 4 года должно быть списано 100% актива (100%: 4 года = 25% в год). Тогда коэффи­циент капитализации составит 25%+12%=37%.

Каждый год будет возвращаться 25% от основной суммы кредита в 1000 у.е. и 12% дохода на инвестиции (12% от 1000 у.е. = 120 у.е.).

За первый год выплаты составят: 250 +120=370 у.е.

За второй год: 250+90(12% от 750 у.е.)=340 у.е.

Рис.7

При доходе первого года 370 у.е капитальная стоимость кредита в 1000 у.е. может быть рассчитана от основной суммы 370 / 0,37=1000 у.е.

При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

Используется формула Ro^Yo - коэффициент капитализации и норма дисконта численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта.

 

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда, равномерно-аннуитетное возмещение капитала)

Нома возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализа­ции, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока до­ходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы, т.е. происходит возмещение капитала.

Когда рассматривается поток равновеликих доходов, коэффициент капита­лизации равен сумме ставки процента (чистого дохода, или дисконта) и факто­ра фонда возмещения при том же проценте.

Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме прибыли для инве­стиций:

, (7.8)

где коэффициент фонда возмещения; Sп

У₀ - норма процента (отдачи).

Практическое определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя способами:

1) применением коэффициента взноса на амортизацию единицы;

2) применением общего коэффициента капитализации.

 

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда)

В некоторых случаях инвестиции являются настолько прибыльными, что возможность реинвестирования по той же ставке процента, что и у первона­чального вложения, считается маловероятной.

Для реинвестированных средств возможно получение дохода по более низ­кой, «безрисковой» ставке процента.

Этот «безрисковый» подход к возмещению инвестиций называется мето­дом Хоскольда.

 

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:
• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

 

40. Ипотека недвижимости. Предмет ипотеки. Виды ипотечных кредитов. Ипотечно-инвестиционный анализ.

 

Ипотека - это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить компенсацию за счет заложенной недвижимости. Кре­дит, обеспеченный залогом недвижимости, - ипотечный кредит.

Все ипотечные операции подлежат государственной регистрации.