Опцион на недвижимость
Опцион – это: право покупки или аренды недвижимости в будущем на оговоренных в настоящее время условиях; предоставляемое собственником недвижимости другой стороне право выкупить или арендовать собственность в течение определенного периода времени по установленной цене и на установленных условиях; возможность выбора способа выполнения альтернативного обязательства; предварительное соглашение о заключении договора в будущем в сроки, обусловленные сторонами [256]. Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, эта частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.
42. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Расчет сроков окупаемости, чистой текущей стоимости, внутренней ставки доходности проекта.
Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо: • определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестируемой суммы; • рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности; • оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей: 1) срок (период) окупаемости; 2) чистая текущая стоимость доходов; 3) ставка доходности проекта; 4) внутренняя ставка доходности проекта; 5) модифицированная ставка доходности; 6) ставка доходности финансового менеджмента. Период окупаемости — это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода. Схема расчета срока окупаемости: 1) определяется дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения; 2) рассчитывается накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины; 3) определяется срок окупаемости (Ток) по формуле , (7.1) где Т1 - число лет, предшествующих году окупаемости; НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости; ЦДЛ - дисконтированный денежный поток в год окупаемости. Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости. Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД): 1) определяется текущая стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов; 2) суммируется текущую стоимость будущих периодов; 3) сравнивается суммарная стоимость доходов с величиной затрат по проекту: ЧТСД = ПД - ПЗ, (9.2) где ПД - суммарные приведенные доходы; ПЗ - приведенные затраты по проекту; 4) если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя. Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными. Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом: 1) выбирается произвольная ставка дисконтирования и на ее основе рассчитывается суммарная текущая стоимость доходов по проекту; 2) сопоставляются затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов; 3) если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу: • если ЧТСД >0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной; • если ЧТСД <0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной; 4) подбирается вторая ставка дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту; 5) рассчитывается внутренняя ставка доходности проекта методом интерполяции: • обозначается интервал: • составляется пропорция и решается уравнение: ; (9.5) • определяется ВСДП:
Период (срок) окупаемости проекта информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период. Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты по проекту. Внутренняя ставка доходности проекта отражает запас «прочности» проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предложение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений.
43. Определение ставки доходности проекта, модифицированной ставки доходности и ставки доходности финансового менеджмента. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т.д. Потенциальному собственнику необходимо: • определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестируемой суммы; • рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности; • оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей: 1) срок (период) окупаемости; 2) чистая текущая стоимость доходов; 3) ставка доходности проекта; 4) внутренняя ставка доходности проекта; 5) модифицированная ставка доходности; 6) ставка доходности финансового менеджмента.
|