Предмет ипотеки

Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис­пользуемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гараж и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объек­ты.

Допускается ипотека незавершенного строительством недвижимого иму­щества вместе с заготовленными материалами и оборудованием.

Часть имущества, раздел которого невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит за­логодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

 

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (КИЗ) показывает долю ипотеч­ного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственно­сти. Он рассчитывается по формуле

(8.1)

где ИК - расходы по обслуживаниюдолга, у.е.;

С - общая стоимость недвижимости, у.е.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов, более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной не­движимости.

Ипотечная постоянная (ИП) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

(8.2)

где РОД - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, у.е.;

ИК - основная сумма ипотечного кредита, у.е.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная по­стоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превы­шение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита про­изойдет «шаровым» платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невы­плаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.