Показатели доходности

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чисто­го операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

(8.5)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инве­стором в недвижимость:

(8.6)

Финансовый левередж считается нейтральным, если ставка доходности не­движимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора: R_H=R_CK. Финансовый левередж оценивается как отрицательный, если R_H > R_CK. Финансовый левередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если R_H < R_CK.

41. Сделки с нежилыми помещениями.

Операция (сделка) – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками:

– купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;

– наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

– передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

– предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;

– предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

– выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:

– купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов;

– сдача в аренду имущественного комплекса;

– передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал;

– кредитование под залог недвижимости (ипотека);

– признание права собственности или других прав по решению суда;

– расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

– если законом или соглашением не установлена письменная форма;

– для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

– для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторонние сделки - это такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (договоры) - это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.

Ниже рассматривается содержание наиболее распространенных видов сделок с недвижимостью.