| Метод
| Условия применения
|
| Сравнительный подход
|
| Сравнение продаж
| Имеется объективная информация на типичных для данного рынка ценах реальных сделок по ЗУ, по продаже прав застройки, условиям финансирования в течение периода времени, доступного для потенциальных покупателей
|
| Распределение (только для застроенных ЗУ)
| Необходима информация о наиболее вероятной доле ЗУ в рыночной стоимости объекта оценки; соответствие улучшений ЗУ его наиболее эффективному использованию. Основан на принципах сбалансированности и предельной производительности. Позволяет определить соотношение между стоимостью ЗУ и стоимостью возведенных на нем строений
|
| Доходный подход
|
| Капитализация земельной ренты
| Имеются данные о размере земельной ренты от оцениваемого земельного объекта и от срока капитализации или ставки капитализации. Позволяет определить цену аренды анализируемого ЗУ на основе ожидаемых потенциальных доходов покупателем
|
| Метод остатка
| Используется при определении целесообразности застройки оцениваемого ЗУ и его улучшения и размера дохода. Недостаток: сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики
|
| Метод предполагаемого использования
| Применим, если есть возможность использования ЗУ способом, приносящим доход
|
| Затратный подход
|
| Нормативный
| По нормативам в соответствии с постановлением Правительства РФ, не должна превышать 75% уровня рыночной цены на земельные участки-аналоги или устанавливается не менее 5-кратной ставки земельного налога на единицу площади ЗУ, действующего на момент подачи заявки на его выкуп
|
| Метод выделения (извлечения) (только для застроенных ЗУ)
| Необходима информация о ценах продаж ЗУ, аналогичных данному, соответствие улучшений ЗУ варианту его наиболее эффективного использования. Применяется, когда вклад улучшений в общую цену ЗУ невелик. Рекомендуется для оценки загородных участков, применяется при отсутствии данных о продажах ЗУ в окрестности. Наиболее эффективен в условиях пассивного рынка
|
| Метод изъятия
| При наличии информации о нормативной стоимости, стоимости улучшений, износе
|
| Метод определения затрат на освоение
| При наличии информации о стоимости ЗУ с существующей инфраструктурой, затрат на освоение; о разделении земли на индивидуальные участки под застройку, цены участков-аналогов
|
| Оценка городских земель по затратам на инфраструктуру
| Есть информация о площади застройки жилыми зданиями за вычетом земли, занятой под объекты инфраструктуры; о себестоимости 1 м2 площади застройки жилых домов; себестоимости площади застройки, стоимости инфраструктуры (30—40% от себестоимости застройки); о стоимости замещения 1 м2 городских земель
|
