Затратный подход

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдётся приобретение соответствующего участка и возведение на нём аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.
Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нём взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.
Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учётом затрат на инфраструктуру.

1. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющих застройку, лучше всего типовыми объектами. Применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

2.Нормативный метод оценки земли заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

46. Формирование кадастра городских земель.

 

Согласно статьи 83 Земельного кодекса Российской Федерации землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Мировая практика выработала различные подходы к оценке урбанизированных территорий. Наиболее достоверным подходом к оценке земель поселений, как элемента национального богатства страны, является многофакторная оценка инженерно-экономических и социально-экономических факторов ценности земли. Принципиальные основы данной методики сводятся к следующему.

Городские земли - пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточена основная часть национального богатства, созданного трудом человека.

Ценность городских территорий неодинакова. Она зависит от величины города, его народнохозяйственного профиля, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения конкретных участков в плане города. Величина оценки территорий поселений динамична, меняется во времени и, главным образом, растет.

Система кадастровой оценки городских земель предназначена для оценки всей земельной собственности города в целях совершенствования территориально экономического зонирования, определения нормативов земельных платежей, обеспечения всех видов рыночных операции с землей, создания и развития земельного фондового рынка.

Государственный кадастр недвижимости является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный свод сведений об учтенных в соответствии со специальным ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ земельных участках как объектах недвижимости, о прохождении государственной границы РФ, границах субъектов, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных законом сведений.

В государственном кадастре недвижимости содержатся также сведения о границах земель различных категорий, территориальных и иных зон, а также границах РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и других административно-территориальных единиц. quest12Порядок предоставления сведений государственного кадастра недвижимости регулируется статьями 14 и 15 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.

Сведения государственного кадастра недвижимости являются общедоступными и предоставляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или его территориальными органами по письменному заявлению заинтересованного лица в виде кадастровых выписок, кадастрового плана территории, кадастрового паспорта земельного участка, кадастровой справки.

Критериями комплексной экономической оценки территорий поселений являются:

· инженерно-строительное качество территорий, характеризующее их пригодность к застройке;

· оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями;

· природные условия, в том числе рекреационная ценность территории;

· экологическое состояние окружающей среды;

· уровень развития социо-культурного потенциала;

· расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром, с местами приложения труда и т.п.;

· другие аспекты привлекательности территорий, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурное значение и др.

Оценка территории производится по оценочным экономико-планировочным зонам, которые характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности территории, по качеству среды с точки зрения условий проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства.

Комплексная социально-экономическая оценка территорий поселений включает примерно сорок компонентов, которые можно объединить в три категории показателей.

Первая категория показателей отражает общественно-необходимые затраты на освоение территорий под строительство. Сюда включаются:

· балансовая стоимость существующих систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период;

· затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры районного и общегородского значения, включая и затраты на природоохранные мероприятия;

· стоимость социальной инфраструктуры районного и общегородского значения.

Затраты на инженерно-транспортное благоустройство территорий включают стоимость головных сооружений, прокладки магистральных коммуникаций, сетей местного и районного значения с сооружениями на них. Также должны быть оценены системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, слаботочных устройств, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений.

Оценке и учету подлежат и затраты, обеспечивающие природоохранные мероприятия и улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

Вторая категория показателей отражает экономические последствия от изменения характера использования территорий, в том числе:

· при реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли несамортизированных основных фондов, сноса, переноса объектов и т.п.;

· при освоении новых территорий - затраты и потери, связанные с отводом под строительство природно ценных земель, в том числе сельскохозяйственных угодий.

Третья категория показателей отражает факторы ценности земель, вытекающие из удобств местоположения участков и других социальных аспектов. Здесь в стоимостном выражении оцениваются:

· функциональные удобства территорий для проживания населения и размещения различных объектов строительства;

· природно-климатические особенности и рекреационная ценность территории;

· привлекательность (престижность) территорий;

· социально-культурный потенциал, развитость систем обслуживания и другие факторы качества и потребительной стоимости участков городских территорий.

Все три категории показателей комплексной экономической оценки территорий в совокупности формируют на рентной основе социально-экономическую ценность земель поселений.

Дополнительно, как показывает практика, при оценке земель поселений необходимо учитывать следующие положения.

Первое положение заключается в том, что земли поселений отличаются от иных категорий земель наличием хорошо развитой системы улучшений -всех видов инфраструктуры, созданной многолетними вложениями труда и капитала. Естественно, что эта система улучшений земель поселений подлежит постоянному воспроизводству. С другой стороны, просматривается обратная связь, согласно которой затраты на систему поддержания улучшений земель являются объективным ориентиром для обоснования нормативов земельных платежей, а в последующем и единого налога на недвижимость.

Второе положение определяется отсутствием пока еще в полной мере основных объектов земельных отношений в поселениях - земельных участков, поставленных на кадастровый учет. Выход из этой ситуации заключается в том, что в качестве "промежуточного" объекта массовой оценки земель поселений лучше всего использовать кадастровый квартал. Указанный подход с использованием кадастровых кварталов позволяет обеспечивать необходимую точность и достоверность результатов оценки земель поселений.

Третье положение заключается в том, что ценность земель поселений имеет устойчивую тенденцию к возрастанию. Это обусловлено рядом факторов: ограниченностью площади земель поселений как ресурса; невоспроизводимостью указанного ресурса; ростом дефицитности на свободные земельные участки; увеличением капитала, присоединенного к земле за счет развития строительства и инженерной инфраструктуры; уникальностью способности земель поселений возрастать в цене и без вложений нового капитала; жесткой географической привязкой земель поселений; невозможностью их регионального перераспределения.

Практика показывает, что на оценку земель поселений, как состав ляющих национального богатства страны, существенное влияние оказывают следующие факторы: положение в экономическом регионе Российской Федерации; положение в природно-климатической зоне; численность населения; статус городского поселения и связанный с ним социально-культурный потенциал; историческое наследие; курортные территории; туристические центры; важнейшие региональные зоны отдыха; морские порты; приграничные территории; свободные экономичесекие и оффшорные зоны; добыча и переработка экспортного сырья и произвдство полупродуктов на его базе; наличие крупных аэропортов, железнодорожных узлов и речных портов; финансово-деловая деятельность; развитие науки и производств высоких технологий; депреччивная структура производств, требующих реструктуризации; положение в зонах, требующих особо крупных инвестиций для восстановления окружающей среды, в том числе в зонах экологических бедствий.

Общая оценка земель конкретного населенного пункта устанавливается путем суммирования оценок экономико-планировочных зон данного поселения, которые выделяются с учетом следующих факторов: неоднородность функционально-планировочных качеств территории, доступность центра населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, мест массового отдыха, уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории, экологического качества территории, уровня развития сферы обслуживания населения, привлекательности среды, разнообразия мест приложения труда, наличия историко-культурных и природных памятников.

 

 

47. Методы оценки имущества предприятия.

При проведении оценки зданий, сооружений, передаточных уст­ройств используются:

1. Затратный подход.

2. Доходный подход.

3. Сравнительный подход.

Затратный подход в оценке зданий, сооружений,