Расширение рынка недвижимости проходит рад этапов

В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тен­денцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен про­дажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способно­сти большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жи­лья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли уве­личивается, и новое строительство становится вновь выгодным.

На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует стро­ительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения.

На втором этапе становится выгодным строительство многоквартир­ных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответству­ющей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становится возможным легко финансировать про­екты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустую­щие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, про­должение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Круп­ные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от цен­тра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются по­добно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

Сокращение рынка недвижимости.

В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем воз­никает эффект «плохих качелей». Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются усло­вия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных про­цессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде эко­номического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохра­няют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимо­сти большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изме­нения на рынке капитала.

Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: цены падают, стоимость земли снижается. Активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости (квартиры или офисные здания), поскольку арендная плата сокращается более быстры­ми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия прини­мает затяжной характер. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объе­мом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным инди­катором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет. Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листин­гах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими цена­ми продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка.

Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (тор­ги, купля-продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о сни­жении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установле­ны на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимо­стью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости.

 

 

51. Определение емкости рынка недвижимости. Взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промышленным циклом.

Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функциониро­вания, определяется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмен­та рынка. Наиболее простым методом определения границ региона явля­ется его идентификация как административного района, функционирую­щего как единое целое.

Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-по­литической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков ре­шающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные мак­роэкономического характера содержат:

• информацию об общем состоянии экономики;

• информацию об общей занятости населения на национальном, реги­ональном и локальном уровнях;

• объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональ­ном и региональном уровнях;

• абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала;

• состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капи­тала.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и пер­спектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или от­личия местных условий от общеэкономической ситуации. Наиболее важ­ными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнкту­ры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы актив­ности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости.

К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупате­лей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и явля­ются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предпри­ятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).

К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, ко­торые создают доход в рамках анализируемого региона.

Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:

• в промышленности;

• в оптовой и розничной торговле и на транспорте;

• на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каж­дый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:

• прогнозируемых тенденциях занятости;

• диверсификации занятости;

• циклических колебаниях.

Рассмотрим данные направления анализа более подробно.

Первый аспект - прогноз тенденций занятости - требует анализа со­стояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе сред­ний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет к иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае при­меним сравнительный анализ валового продукта региона и валового на­ционального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (сни­жение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионального рынка в настоящее время и в пер­спективе.

Вторым аспектом качественного анализа является определение степе­ни диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на несколь­ких предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимо­сти крайне велик.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические коле­бания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации дело­вой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде раз­вития, застоя, упадка или депрессии.

Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надеж­но защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а производ­ство предметов роскоши резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого сис­темного кризиса не подтверждает этого положения.

Данные о состоянии и перспективах развития региона можно полу­чить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источни­ков, и конкретных сведений:

• предложение новых объектов недвижимости в определенном сегмен­те рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;

• уровень занятости и платежеспособности населения региона и пер­спективы изменения данных показателей;

• данные по сопоставимым продажам, которые используются при под­ходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, на­пример, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей про­мышленности.

Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете ем­кости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффи­циент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле