Доходный подход в оценке зданий, сооружений и т.п

 

При применении данного метода анализируется возможность не­движимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют тех­нику капитализации и дисконтирования. Метод капитализации по­зволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Техника дисконтирования применяется для приведения потока до­ходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости до­ходоприносящего объекта.

Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости при применении Доходного подхода в части Метода капитализации дохода выполняется в следующей последовательности:

1. Сбор информации.

2. Оценка Потенциального валового дохода.

3. Оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта. Фиксация величины Действительного валового дохода.

4. Оценка предполагаемых издержек, связанных с эксплуатацией оцениваемого объекта.

5. Оценка Чистого операционного дохода, как разницы между Действительным валовым доходом и издержками, связанными с экс­плуатацией объекта.

6. Расчет коэффициента капитализации.

7. Получение итоговой величины рыночной стоимости объекта путем деления Чистого операционного дохода на коэффициент ка­питализации.

Источниками информации при оценке объектов недвижимости в части Доходного подхода выступают: данные Технического паспорта БТИ в части общей и полезной площади объекта, текущие арендные ставки на рынке недвижимости (данные СМИ), информация и т.п.

 

Сравнительный подход заключается в определении рыночной стоимости, исходя из анализа имевших место сделок купли-продажи аналогичных объектов.

Метод сравнения продаж наиболее эффективен для объектов не­движимости, по которым имеется значительная информация по сделкам купли-продажи. Как правило, для доходных объектов дан­ный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнения продаж выполняется в следующей последовательности:

● подробное исследование сегмента рынка, к которому прина­длежит оцениваемый объект с целью получения достоверной информации;

● сбор и проверка информации по объектам аналогам;

● анализ собранной информация и каждый объект — аналог сравнивается с оцениваемым;

● выбор единиц сравнения;

● корректировка единиц сравнения по элементам сравнения с целью корректировки продажных цен объектов сравнения на отличия от объекта оценки;

● согласование скорректированных цен объектов аналогов и вы­вод итоговой величины рыночной стоимости объекта недви­жимости на основе сравнительного подхода.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов ана­логов являются:

1. Право собственности на недвижимость.

2. Условия финансирования.

3. Условия и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

 

 

48. Построение модели массовой оценки. Отличительные особенности и принципы массовой оценки.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.

Модели массовой оценки

Модели массовой оценки для трех методов оценки стоимости

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X₁,X₂,...,X_n),

где V - оценка рыночной стоимости

(X₁...X_n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

V = S_c + ADJ_c,

где V - оценка рыночной стоимости

S_c - цена объекта сравнения

ADJ_c - суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

 

Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж

2. Множественный регрессионный анализ

3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи)

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

· поправки на характеристики здания (сюда включен и износ)

· поправки на местоположение

· поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

Доходный метод

Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости.

В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

Затратный метод

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

Для расчета стоимости строительства собирается информация о фактических затратах на строительство здания и его текущем использовании, а также о текущих расценках на строительные материалы и производимые работы. Необходимы надежные сведения о накопленном износе. При массовой оценке стандартные величины допустимого износа приводятся в справочных таблицах, составленных на основе рыночных данных. Получение такой информации составляет основную трудность использования затратного метода при массовой оценке: необходимо отчетливо представлять себе не только степень физического износа, но и износов функционального и экономического (внешнего). А последние виды износа часто носят уникальный характер, с трудом поддаются измерению и типизации, особенно, если объекты сильно различаются по срокам постройки и расположены на неоднородной в градостроительном отношении территории (чередование жилых, общественных, производственных и рекреационных зон с различными качественными характеристиками). Эти условия требуют большой экспертной работы.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

· Аддитивная модель имеет следующий вид:

V = A₀ + A₁X₁ +... + A_nX_n

где (Х_1... Х_n) - характеристики объекта недвижимости, A_i - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные A_i для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

· Мультипликативная модель имеет вид:

V = B_{0 Ÿ} Y₁^{B1 Ÿ} ... Ÿ Y_n^Bn

где (Y_1... Y_n ) - характеристики объекта недвижимости, B_i - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

· Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

V = Z₁^{B1 Ÿ} ... Ÿ Z_n^BnŸ (A₀ + A ₁ Z _n+1 +... + A_m Z_m)

где (Z_1... Z _n ) - характеристики объекта недвижимости, A-B_i - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

 

49. Понятие конъюнктуры рынка недвижимости. Черты рыночной конъюнктуры.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания

 

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя­нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факто­ров, определяющих социально-экономическое развитие как страны в це­лом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижи­мости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация. 2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства; 2.3 - занятость трудо­способного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населе­ния; 2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация. 3.1 - экономическое развитие ре­гиона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капита­ла в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе. 5.1 - экологическое положение в ре­гионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис. 2.1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динами­ке, так и по состоянию на момент анализа.

 

 

50. Факторы, определяющие величину спроса и предложения на рынке недвижимости.

 

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и ус­луг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия кото­рых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная дви­жущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложе­ния.

Факторы, определяющие величину спроса:

• платежеспособность населения;

• изменения общей численности населения (прошлые, текущие и про­гнозируемые тенденции);

• изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уров­нем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

• изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в пред­почтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Од­нако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данны­ми изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать);

• условия и доступность финансирования.

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости, Обязательным условием роста спроса является расширение экономичес­ких возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, кото­рый приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Анало­гично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижи­мости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности насе­ления. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрица­тельно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязатель­но в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Резуль­татом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфля­ционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.

В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное зна­чение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность. Значительные колебания активности в операци­ях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложе­ния в краткосрочном периоде.

Факторы, определяющие величину предложения:

• наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

• объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1) Интенсивность строительства - определяет объемы нового жилья.

2) Положение в строительной индустрии; в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат - определяет доступность и цены факто­ров производства.

3) Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4) Соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов не­движимости.

5) Затраты на улучшение неосвоенных и имеющихся в предложении земельных участков.

Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помеще­ний (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высо­кого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов - более 5%. Для поме­щений под бизнес этот процент несколько выше. Это основные соотноше­ния, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент - на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Кон­куренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за кото­рым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвести­рования в недвижимость растет.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комите­тах по недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслужива­нию и у менеджеров по недвижимости. Необходимо учитывать, что уров­ни вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рас­считываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток.