Документы для оценки незавершенного строительства

1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация).
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект.
3. Разрешительная документация на строительство.
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту.
5. Проектно - сметная документация.
6. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).
7. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
8. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
9. Отраслевая принадлежность объекта.
10. Дата начала строительства и дата окончания строительства
11. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения).
12. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.).
13. Площадь застройки.
14. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
15. Объектный сметный расчет (форма №3).
16. Сводный сметный расчет стоимости строительства.
17. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2).
18. Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Известны три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затратный метод.

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, - арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.

Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости.

Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим).

Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства.

Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа.

Как правило, в качестве незавершенных строительством объектов выступают здания или сооружения. Большинство из них, в том числе здания общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Эти типы незавершенных объектов недвижимости, как правило, оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, используют, в основном затратный подход. Рыночная стоимость объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода.

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов практически не используется.

 

39. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации. Метод Ринга, Инвуда, Хоскольда.

 

Коэффициент капитализации - эта ставка, которая будучи отнесенной к текущим доходам, приносимым инвестициями, дает оценочную стоимость ин­вестиций. Коэффициент капитализации применительно к недвижимости вклю­чает в себя доход на капитал и возврат капитала.

Потоки доходов, поступления которых прогнозируются равными суммами в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента (дисконта).

Капитализация по процентной (дисконтной) ставке проводится также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала. В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации воз­мещения капитала.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозиру­ется поступление равномерных доходов.

,

где С - стоимость; I - доход; R ₀ - коэффициент капитализации.