1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
2. Искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения [1].
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ установлены следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
К нему обычно предъявляются следующие основные требования: размещение в наиболее престижных районах города; принадлежность к "новому" или к старому "сталинскому" фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции); кирпичные стены; общая площадь квартир не менее 70 кв. м; наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м. в новом фонде); наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города; некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно); наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.; большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
3. Типовое жилье. Для него характерно:
размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным. Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств. Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья, весьма невелики: размещение в не престижных районах; удаленность от основных транспортных коммуникаций;
принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания "старого" фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения; размещение в первых этажах домов других типов;
заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:
дома "старого" фонда, построенные в дореволюционный период;
дома, построенные за период с 1917г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
"сталинские" дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
- дома с кирпичными стенами;
- панельные дома;
- монолитные дома;
- деревянные дома;
- дома смешанного типа.
Рынок нежилых помещений подразделяется также на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские, производственные, гостиницы и развлекательные центры, земельные участки. Но это далеко не полный перечень объектов нежилой недвижимости. Коммерческая недвижимость включает в себя различные виды: от офисных и торговых центров, гостиниц, складов, заводских и производственных помещений до помещений технологического или второстепенного назначения, а также туристические базы, дома отдыха, спортивно-оздоровительные комплексы и многое другое. Сегодня весьма популярны развлекательные центры и игорные клубы. Конечно, наиболее активно развивается рынок офисных и торговых помещений.
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.
Вот уже несколько лет на рынке действует классификация офисов. Официально не признанная, она, тем не менее, используется практически всеми компаниями, занимающимися недвижимостью. В каком-то смысле классификатор отражает мировые стандарты (в нем есть офисы классов «A», «B» и «C»), а также стандарты отечественные (офисы классов «D» и «E»).
Крупные компании, занимающиеся исследованиями в этой области, используют еще и подкатегории, разделяя один класс на несколько подклассов. Такое деление необходимо для более точной оценки коммерческой недвижимости. Тем более что жесткой градации сегодня нет. Таким образом, появляются обозначения «А1», или «А+(-)», «В1», «В+(-)» и так далее.
Офисы класса «А» - это самые престижные помещения. Они, как правило, располагаются в новых офисных комплексах. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое. Причем бизнес-центры класса «А» могут уступать классу «А+» по нескольким незначительным характеристикам. Так же и объекты класса «А-» по качеству очень близки к классу «А», но уступают ему по нескольким минимальным параметрам.
Самые престижные офисы оснащены по последнему слову техники и имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру, оргтехнику, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Здания обеспечены собственными службами безопасности.
Офисы класса «В» так же, как и класса «А», могут быть расположены в новых зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этой категории можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки. Однако отличия в том, что здесь может отсутствовать центральная система кондиционирования, а парковка находится на открытом воздухе. Кстати, и офисы класса «А» после пяти-семи лет эксплуатации причисляются к этому классу.
Офисы класса «С». Как правило, эти помещения изначально не были предназначены под офисы. В таком помещении чаще всего нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная. Их стоимость зависит от расстояния до транспортных путей, станций метро и основных радиальных магистралей. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.
Офисы классов «D» и «Е» - самые дешевые и необустроенные. В таких зданиях, как правило, устаревшие инженерные коммуникации, деревянные перекрытия, давно нуждающиеся в капитальном ремонте. Это могут быть и вовсе не приспособленные для работы помещения, как, например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд. Впрочем, при условии удобного расположения, ремонта, наличия мебели и оргтехники такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса
32. Виды стоимости и этапы оценки недвижимости.
Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
· рыночная – это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
· потребительская (в использовании) – это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
· инвестиционная – это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
· страховая – рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
· замещения – это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
· восстановительная – это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
· залоговая – рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
· ликвидационная – это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
· для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
· утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
· действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Этапы оценки недвижимости
| | №
этапа
| Содержание этапа
|
| |
| Определение проблемы
|
| | 1.1
| идентификация объекта – определение наименования, местоположение, физические характеристики
|
| | 1.2
| выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом
|
| | 1.3
| устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
|
| | 1.4
| определение цели оценки объекта – от выбора цели зависит методика оценки и, соответственно, полученный результат
|
| | 1.5
| определение вида стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью
|
| | 1.6
| формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества
|
| |
| Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку
|
| | 2.1
| Предварительный осмотр и знакомство с администрацией
|
| | 2.2
| Определение информации и ее источников, определение комплекса документов, которые должен представить заказчик
|
| 2.3
| Выбирается персонал, специализирующийся на оценке данного класса объектов
|
| 2.4
| Составляется задание на оценку, содержащее следующие данные: имя заказчика; имя оценщика; предмет оценки; дату оценки; цель и функцию оценки; применяемый стандарт стоимости; календарный план оценки; особые условия
|
| 2.5
| Составляется календарный план работ по оценке
|
| 2.6
| подготовка и подписание договора на оценку
|
|
| Сбор и анализ данных
|
| 3.1
| Сбор и обработка следующей информации и документации: правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки
|
| 3.2
| Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование
|
|
| Оценка земельного участка
|
| 4.1
| Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка
|
| 4.2
| Определение стоимости земельного участка
|
|
| Применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости
|
| 5.1
| Применение сравнительного подхода
|
| 5.2
| Применение доходного подхода
|
| 5.3
| Применение затратного подхода
|
|
| Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов
|
|
| получение итоговой оценки имущества на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев
|
|
| Подготовка отчета и заключения об оценке.
|
|
| подготовка документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества
|
|
| Доклад об оценке
|
| | | |
33. Особенности недвижимости как товара. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости. Зонирование территории города.
