Право собственности на жилой дом

В российском законодательстве понятие " жилище" раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Термин «жилище»означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, прихожая, ванная комната),а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт, иное инженерное оборудование).[3]

В нашей стране право граждан на жилище было впервые установлено в Конституции СССР (ст.44)[4], а затем нашло отражение в Конституции РСФСР (ст.42)[5] и Конституции РФ, а также в кодифицированных жилищных законах

(Основы жилищного законодательства Союза СССР и союзных республик[6]), ЖК РСФСР.[7]

В соответствии со ст.25 Всеобщей декларации прав человека,[8]каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включает такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в других основополагающих международно-правовых документах о правах человека, включая

Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах (ст.10).[9]

В соответствии со ст.40 Конституции РФ каждый гражданин России имеет право на жилище. Из права на жилище вытекает возможность для человека пользоваться имеющимся у него на законном основании жилым помещением без опасения, что кто - то сможет лишить его этого помещения по каким - либо соображениям. Никто не может быть произвольно лишен жилища.[10]

С.М Корнеев выделил в качестве двух основных элементов права на жилище: а) гарантированную государством возможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем; б) обязанность государства содействовать обеспечению каждого гражданина жильем.[11]

Ст.35 Конституции РФ провозглашает: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами ».

В жилищном кодексе РФ основные принципы данного конституционного права российских граждан определены, как важнейшая часть правового регулирования жилищных отношений.[12]

Согласно ч.2-3 ст.1 ЖК РФ граждане в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, а также владеют, пользуются и распоряжаются ими. Однако Жилищный кодекс РФ ограничил их в связи с назначением жилых помещений и пределами его использования.

Ст.17 ЖК РФ раскрывает назначение жилых помещений:

- жилое помещение предназначено для проживания граждан;

-жилое помещение используется для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности (кроме размещения в нем промышленного производства) гражданами которые проживают в нем на законных основаниях, в том случае, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, которое создает возможность для обладателя непосредственного воздействия на имущество. Правомочие владения и его содержание, по мнению русского юриста, цивилиста, Г.Ф.Шершеневича, предполагает «фактическое господство лица над вещью, соединенное намерением присвоить ее себе».[13] Конечно, речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем имущества.

Право пользования собственника жилого помещения заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Если право пользования с действующим законодательством ограничено, это не значит, что право собственности гражданина ограничивается.

В соответствии с договором собственник жилого помещения имеет право наделять правом пользования и других лиц. Другими лицами могут выступать: члены его семьи, соседи по коммунальной квартире и соседи по дому. Жилые помещения обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, независимо от оснований, по которым они получены. Именно право пользования играет главную роль в содержании жилищного правоотношения. Например, если, гражданину предоставлено место в общежитии, то у него нет ни права владения, ни права распоряжения жилым помещением, но во всяком случае право пользования у него есть. Право пользования жилым помещением должно осуществляться в соответствии с его назначением. Однако для осуществления права пользования предъявляются особые требования, что вызвано факторами экологического, социально-экономического, санитарно-эпидемиологического, нравственного и иного порядка. В настоящее время жилые помещения остаются дефицитными, а потому крайне важно использовать их бережно не допуская того, чтобы они служили целям, противоположным их назначению.

Требования, предъявляемые к использованию жилых помещений, определены в ст. 288 ГК РФ,[14]678 ГК РФ,[15]ст. 30, 67, 93 - 98 и других положениях ЖК РФ, а также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ,[16]

и многих других нормативных актах. Правила пользования жилыми помещениями определяют порядок пользования указанными помещениями государственного и муниципального жилищного фонда (по договору социального найма жилого помещения, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма жилого помещения), а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Как правило, основным правом собственника является пользование. В зависимости от назначения, такое право заключается в праве потребления имущества. ЖК РФ также определил границы права пользования жилым помещением, утвердив, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Кроме установленных жилищным законодательством ограничений, которые связаны с назначением и пределами использования жилого помещения, для собственника могут быть определены и другие ограничения в части распоряжения жилым помещением, предусмотренные нормативно-правовыми актами государственной власти. Например, если жилое помещение является совместно нажитым имуществом в браке, а свидетельство о праве собственности на такое помещение на имя одного из супругов, то отчуждение такого имущества возможно только при согласии второго супруга при отсутствии брачного договора между ними.

Право распоряжения – это предоставленная собственнику и гарантированная ему законом возможность совершать действия, которые направлены на передачу права собственности и других вещных прав другим субъектам. Следует понимать что, собственник, обладая правом распоряжения может определить правовое положение жилого помещения, то есть свободно может передать в пользование другим лицам и т.п. Собственник может также совершать гражданско-правовые сделки: дарение, куплю-продажу, мену, обмен, составление завещания, а также заключив договора найма или аренды.

Как правило, под право собственностью понимается свободное волеизъявление собственника или иного законного владельца в отношении своего имущества. Если установленные нормами триады правомочия нарушаются, то это нарушение влечет уменьшение их объема. Причиной в такой ситуации является внешний фактор в виде препятствия свободного право пользования собственника. С одной стороны есть возможность устранить данные препятствия самостоятельно, так как ст.14 ГК РФ предусматривает реализацию права самозащиты.А с другой стороны, способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Заслуженный юрист Российской Федерации Г.Ф.Шешко считает, что правом на защиту от проникновения в жилище согласно статье 3 ЖК РФ обладают лица, занимающие его на законных основаниях. Данное правило не подлежит применению в отношении граждан, самовольно занявших помещение.[17]

Поэтому самозащита вещного права не будет являться нарушением (ограничением) жилищных прав граждан в смысле норм ст.46 Конституции РФ и соответствующих положений Жилищного кодекса РФ. По мнению Т.Ю. Астаповой, "...собственник может спокойно выйти и за пределы самозащиты путем похищения или отобрания насильственным путем вещи, так как добросовестный приобретатель и в этом случае ничего не сможет сделать, а самоуправно действовавшее лицо, в свою очередь, никаких неблагоприятных частноправовых последствий не понесет".[18]

В жилищной сфере объектом собственности могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством. Перечень объектов жилищных прав закреплен в ст.15, 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, в жилищной сфере право собственности на недвижимость означает, что собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью в порядке, установленном законом, а именно продавать, сдавать в аренду, внаем, отдавать в залог по частям и в целом, производить переустройство и перепланировку, сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права, свободы и общественные интересы других граждан. В соответствии со ст.288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Право собственности на квартиру в многоквартирном доме отличается от право собственности на жилой дом. Так как, в соответствии со ст.290 ГК РФ, собственнику принадлежит только квартира, а другие части дома (фундамент, крыша, лестничные площадки, инженерные коммуникации) которые обслуживают более одной квартиры, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания и ремонта собственности возложены на собственника жилого помещения с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника.

Согласно со ст.26 ЖК РФ перепланировка, переустройство, реконструкция жилого дома, квартиры, комнаты производится с разрешения органов местного самоуправления.

Право собственности на недвижимые имущества подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ч.1 ст.131 ГК РФ), и возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ) Такое положение утвержден и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[19]

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общим имуществом собственников в многоквартирном доме, кроме жилых и нежилых помещений, признаются все элементы жилого многоквартирного дома, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ). Состав и границы общего имущества определяются п. 1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Жилищный Кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом". Исходя из общего определения жилого дома, которое определено в ст.16 ЖК РФ, можно сказать, что многоквартирный дом – это вид жилого дома. Кроме того, полезно обратить внимание на то, что в соответствии с п.6 Положения о признании помещения

жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ,[20]многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Отличительным признаком многоквартирного дома от индивидуального является единый комплекс недвижимого имущества состоящий из жилых, нежилых помещений, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц РФ, ее субъектов или муниципальных образований и других частей этого комплекса (общее имущество), которое находится в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений, которые не являются частями квартир и не предназначены для обслуживания жилых и нежилых помещений. А индивидуальный дом предназначен для проживания одной семьи.

Особенностью права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является то, что общая собственность возникает непосредственно в силу факта приобретения гражданами в собственность конкретных помещений. В соответствии с ЖК РФ собственник, приобретая конкретную квартиру в многоквартирном доме, одновременно становится участником общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Под участниками общей собственности следует понимать, что собственники помещений этого дома по своему усмотрению, не нарушая права и интересы других лиц, владеют, пользуются в зависимости от его назначения по соглашению всех собственников, а в случае его отсутствия, в порядке установленном судом по иску любого из собственников, а также имеют право распоряжаться ими, но только в пределах, установленных нормами ЖК РФ и ГК РФ.

Часть 4 ст. 36 ЖК РФ определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 ст. 36 ЖК РФ, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.

При этом ЖК РФ ставит следующие условия для совершения указанных действий:

- собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение на своем общем собрании о передаче объектов общего пользования;

-решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не должно нарушать права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Гражданский кодекс РФ (ст.244) различает два вида общей собственности:

-долевую собственность;

-совместную собственность.

Имущество находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности является долевой собственностью, а без определения таких долей - совместной.

Дом, построенный либо приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом. Не имеет значения, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома, кто указан в договоре о приобретении дома и на чье имя зарегистрирован этот дом. Независимо от того, на кого из супругов дом зарегистрирован, принадлежность этого дома обоим супругам подтверждается данными (свидетельство о регистрации и расторжении брака, договоры купли- продажи, мены и т.п.),на основе которых можно установить факт приобретения дома во время брака.

Если жилой дом был приобретен лицами, которые проживают совместно без регистрации брака, то спор о праве собственности на этот дом разрешается между ними по нормам гражданского законодательства.

При долевой собственности владение и пользование имуществом осуществляются по соглашению участников, а если между участниками возникнет спор, то - по решению суда.

Земельный участок приобретается в общую долевую собственность. Формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Для того чтобы у собственников возникла долевая собственность на земельный участок, необходимо определить его границы, провести межевание и осуществить кадастровый учет. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства[21] и законодательства о градостроительной деятельности.[22]

При формировании земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, с целью передачи в состав общего имущества многоквартирного дома производится разработка проекта границ земельных участков, на которых находятся ближайшие многоквартирные дома. Эти проекты прилагаются к решению о передаче земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома.

Немножко уделю внимание на положения Гражданского кодекса. Будет идти речь о самовольной постройки.

В юридической литературе нет единства мнений при оценке самовольной постройки в качестве объекта недвижимости. Это связано с тем, что понятие «самовольная постройка как недвижимое имущество», которое закреплено в ст. 222 ГК РФ. Понятие «недвижимость» некоторые авторы оценивают как «юридическое», считая, что на нее могут устанавливаться права собственности и иные права и законодатель лишь условно обозначает самовольную постройку как недвижимость, раскрывая ее не в качестве объекта такого рода права, а как совокупность стройматериалов.[23]

По мнению И.Д. Кузьминой, В.И. Лукониной, строительные материалы в процессе строительной деятельности преобразуются в нечто содержащее в себе все требуемые по закону признаки недвижимости, а именно: прочную связь с землей и неперемещаемость.[24]

В соответствии со ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом[25] и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществляет самовольную постройку, право собственности на неё не приобретает. Это означается тем, что оно не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду самовольную постройку, а также совершать другие сделки (ч.2 ст.222 ГК РФ). Индивидуальный застройщик становится собственником дома лишь после регистрации, а регистрируется оно местной администрацией. В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения и осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются только тогда, когда соблюдаются градостроительные и строительные нормы и требования о назначении земельного участка.

В некоторых случаях, суд может узаконить самовольную постройку. Так, в частности, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку а также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В данном случае, согласно ч.3 ст.222 ГК РФ, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Если сохранение постройки будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, а также повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц, то в данном случае, право на самовольную постройку не признается и будет подлежать сносу осуществившим ее лицом или за его счет.

По окончании строительства дома он подлежит приему приемочной комиссией.

Закон “Об основах федеральной жилищной политики”[26]ввел принципиально новое основание возникновения права собственности на жилой дом. Речь шла о приобретательной давности.

В настоящее время о ней говорится в ст. 234 ГК РФ - гражданин, не являющийся собственником недвижимого имущества, к которому относится и жилой дом, но добросовестно(владение правомерно) и открыто (доступ к имуществу посторонних лиц) владеет им, как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом. В таких случаях между фактическим владельцем и другими лицами создается неопределенность в отношениях, потому что имущество не имеет правового статуса, хотя и есть владелец и обращается с этим имуществом как со своим. Приобретательная давность служит, чтобы ликвидировать разрыв между фактом и правилом.

Добросовестность должна сохраняться не только на момент поступления имущества во владение, а на протяжении всего срока давности.

Поведение фактического владельца должно соответствовать поведению собственника. Это значит, что он считая имущества своим, пользуется и распоряжается имуществом: сдает в наем, в залог и т.д.

Для того чтобы возникло право собственности в результате приобретательной давности, она должна течь непрерывно в процессах установленного законом срока.

Если дом построен на средства двух семей, то оно признается их общей долевой собственностью. В зависимости от трудового и денежного вклада обеих семей определяется размер долей. На счет этого, если между гражданами возникнет спор, то им следует обратиться в суд с иском о признании право собственности на часть (долю). Если один из совладельцев дома хочет сделать пристройку к дому, то он должен получить согласие других собственников. Исходя из правил, указанных в ст. 246,247 ГК РФ, следует отметить, что владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производятся по взаимному согласию всех ее участников. Строительные работы, производимые одним из собственников, могут нарушить права других, например, затемнить помещения, сделать неудобным подход и так далее.

В случае не достижения соглашения споры решаются судом. Совладельцы дома при взаимной согласии могут изменить размер долей путем нотариально удостоверенного соглашения. В случае смерти совладельцев такое соглашение может быть достигнуто наследниками. Судом доли могут быть изменены, если будет установлено, что полезная площадь была увеличена правомерно. Это возможно только с согласия органов власти и совладельцев.

Хочу привести пример из судебной практики.

Кулагина А.Н. обратилась в городской суд Московской области с иском о признании собственности на жилой дом №11 по ул. Ленинградская г.**** ссылаясь на то, что ранее ей на основании решения мировой судьи **** района Московской области принадлежало право собственности на ½ долю указанного жилого дома в порядке наследования по закону после смерти отца Тишина В.И. Вторая часть указанного жилого дома ранее принадлежала Ивановой А. И., умершей 5 июля 1979 года. 17 ноября 1997 года в доме произошел пожар, практически сгорела доля дома, которая ранее принадлежала Ивановой А.И. Наследниками Ивановой А.И. сгоревшая доля дома до настоящего времени не восстановлена. Истец произвела реконструкцию принадлежащей ей доли жилого дома с увеличением размера жилой площади и соответственно доли в связи с постройкой мансардного этажа. В настоящее время принадлежавшая истице ½ доля дома представляет собой отдельное жилое строение, возведенное на ½ доле фундамента, представляющее собой целый жилой дом.

В судебном заседании установлено, что на основании решения мирового суда 23 судебного участка хххх судебного района Московской области от 4 марта 2004 года истице Кулагиной А.Н. принадлежит право собственности на ½ долю жилого дома № 11 по ул.Ленинградская г. Ххххх. Свое право собственности Кулагина А.Н.зарегистрировала в УФРС 26 марта 2004 года, о чем произведена соответствующая запись в ЕГРП № хххххххххх и выдано свидетельство серии 50 АЖ № 11111. Оставшаяся ½ доля указанного жилого дома ранее принадлежала Ивановой А.И. на основании решения ХХХХХ горсуда от 13.12.1973 года. Согласно свидетельства о смерти Иванова А.И. умерла 5 июля 1979 года. По сведениям нотариуса наследственного дела к имуществу Ивановой А.И. не имеется.

Представитель истца в судебном заседании пояснила, что жилой дом № 11 с момента постройки принадлежал двум собственникам, т.е. имел два отдельных входа. После смерти Ивановой А.И. никто из наследников ее долю жилого дома не оформлял, родственники проживали в доле дома без регистрации, после пожара в доле дома Ивановой А.И. половину дома никто из наследников не восстанавливал.

С учетом изложенного и руководствуясь ст. 218,245 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил иск Кулагиной А.Н. удовлетворить и признать за Кулагиной А.Н.право собственности на жилой дом № 11 общей площадью 108,1кв.м. жилой площадью 78,6 кв.м. по ул.Ленинградская г. Ххххх, состоящий из лит. А, А-1, а, Г согласно технического паспорта от 21 июня 2009 года.[27]

Согласно ст.250 ГК РФ, участники общей долевой собственности на жилой дом имеют право преимущественной покупки. Такое право заключается в том, что продавец доли в письменной форме обязан уведомить всех совладельцев дома о решении продать ее постороннему лицу с определением цены и других условий. Если совладельцы не воспользуются своим правом на нее либо откажутся от покупки в течение месяца со дня уведомления, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как правило, право собственности на жилой дом, в результате определенных оснований или юридических фактов, может и прекратиться.