Договор найма жилого помещения

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал ряд норм, которые были посвящены договору найма жилого помещения. Кроме общих положений эти нормы назывались как: «Порядок определения социальной нормы площади жилья»(ст.11), «Жилищный фонд социального использования»(ст.12),«Предоставление жилого помещения по договору найма»(ст.13), «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма» (ст.15) также «Пользование коммунальными квартирами»(ст.16). Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» несмотря на очевидную переходность данного акта, стал источником для соответствующих положений Гражданского и Жилищного кодексов.

В настоящее время, ГК РФ выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется:

- гражданам (гл.35);

- юридическим лицам (арендный или иной договор, регулируемый гл.34 или иными положениями ГК РФ);

- возможность использование жилого помещения только проживанием граждан (п.2. ст.288 и п.2.ст.671 ГК РФ).

В ст.671 ГК РФ сказано, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Это договор в Гражданском кодексе носит общий характер. Исходя из этого, можно сказать, что с помощью этого договора, жилые помещения передаются в пользование вообще и в частности и во временное возмездное владение. Он является гражданско-правовым договором, а также центральным институтом жилищного законодательства.

Общее понятие договора найма жилого помещения включает в себя три разновидности такого договора:

1) договор социального найма жилого помещения;

2) договор коммерческого найма жилого помещения;

3) договор найма специализированного жилого помещения.

В юридической литературе некоторыми авторами высказываются мнение, что договоры социального и коммерческого найма- два самостоятельных типа договоров. Нельзя не согласиться с мнениями авторов, так как договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров. Они самостоятельные договоры, которые нуждаются в отдельном правовом регулировании.[28]

В Гражданском кодексе РФ договор социального найма регламентируется только в общем виде. В данном договоре подробное регулирование отражено в Жилищном кодексе РФ в разд. 3 гл.7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма», в гл.8 «Социальный наем жилого помещения», а также в иных актах жилищного законодательства РФ, содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.

Понятие договора социального найма в полном объеме раскрывается в ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качестве наймодателя при социальном найме жилого помещения называет жилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договору социального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единого мнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления.[29]Ю.К. Толстой предлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационной или иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договора социального найма»[30]

Как правило, наймодателем по данному договору может быть собственник соответствующего жилого помещения, который выступает в договоре стороной от имени уполномоченных государственных органов либо органов местного самоуправления или управомоченным собственником лицо. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могут быть отдельным предметом договора социального найма.[31] Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения"[32]утвержден Типовой договор социального найма жилых помещений. В нем определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, порядок изменения, а также расторжения и прекращения договора.

Договор социального найма - возмездный. Возмездность договора заключается в том что, за пользование жилым помещением и коммунальные услуги должна вносится плата, то есть наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договор социального найма заключается без установления срока, то есть является бессрочным договором. Е.С. Гетман также утверждает, что срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.[33]Однако В.Н. Литовкин обращает внимание на то, что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другой особенностью предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР) была бессрочность. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением».[34]

Как правило, срок владения и пользования предоставленным жильем, не ограничивается. Граждане, проживающие в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняют право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Как указывается в ГК РФ и ЖК РФ, объектом данного соглашения являются жилые помещения, которые находятся лишь в домах государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования, именно то жилье, которое было предоставлено или предоставляется гражданам государственными или муниципальными организациями, а также органами местного самоуправления.

В соответствии со ст.49 ЖК РФ, по договорам социального найма, малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда относится к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 3 ст. 13ЖК РФ). Ориентиром здесь могут служить, например, положения Федерального закона "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи".[35]

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи был утвержден Постановлением Правительства РФ "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи".[36]

В соответствии с Жилищным кодексом нуждающимися в жилом помещении могут являться:

1)малоимущие граждане;

б) иные категории граждан, определенные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч.2,3 ст.49 ЖК РФ):

-обеспечение жильем такой категории граждан, как инвалиды предусмотрено

в ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»[37]

-обеспечение жильем участников Великой Отечественной войны, инвалидов войны, ветеранов боевых действий;

-обеспечение жильем иных категорий ветеранов осуществляется с учетом особенностей согл. ст. 14 - 21 Федерального закона «О ветеранах».[38]

Необходимо отметить, что по договорам социального найма жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если иное не предусмотрено международном договором Российской Федерации.

В соответствии со ст. ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, проживающие по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями.

Тихомиров М.Ю в своей статьи отметил, что признанным малоимущим гражданам, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в пользование фактически бесплатно. Но нельзя забывать о том, что при бесплатном предоставлении жилого помещения наниматель освобождается от внесения платы только за пользование жилым помещением, но не от обязанности оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также вносить коммунальные платежи.[39] Я полностью согласна с мнением автора, так как эта норма указана и в Конституции РФ. В соответствии ч.3 ст.40 Конституции РФ, малоимущим, иным категориям граждан, нуждающимся в жилище, жилое помещение предоставляется бесплатно либо за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Следовательно, в Конституции РФ указано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений, но это правило касается не всех граждан РФ. Государство гарантирует бесплатное предоставления жилья только малоимущим и иным категориям граждан, в установленным законом порядке. Данный конституционный принцип нашло развитие в действующем ЖК РФ спустя более десяти лет после принятия Конституции РФ. Гражданину за бесплатно предоставленное жилье принадлежит обязанность оплачивать содержание и ремонт жилого помещения, а также платить за коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги определена в ст. 154 Жилищного кодекса РФ.

Договор ㅤсоциального ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤможет ㅤбыть ㅤизменен ㅤи ㅤрасторгнут ㅤв ㅤсоответствии ㅤст.82,83 ㅤЖК ㅤРФ ㅤи ㅤс ㅤучетом ㅤобщих ㅤправил ㅤустановленных ㅤв ㅤст. ㅤ450 ㅤ- ㅤ453 ㅤГК ㅤРФ. ㅤПо ㅤмнению ㅤВ.Д. ㅤРузановой, ㅤрасторжение ㅤдоговора ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤ– ㅤэто ㅤволевой ㅤакт, ㅤявляющийся ㅤпо ㅤсвоей ㅤюридической ㅤприроде ㅤодносторонней ㅤили ㅤдвухсторонней ㅤсделкой.[40]Соглашение ㅤоб ㅤизменении ㅤили ㅤо ㅤрасторжении ㅤдоговора ㅤсовершается ㅤв ㅤписьменной ㅤформе, ㅤкак ㅤсам ㅤдоговор, ㅤесли ㅤиз ㅤзакона ㅤили ㅤ ㅤиных ㅤправовых ㅤактов ㅤне ㅤвытекает ㅤиное ㅤ(п. ㅤ1 ㅤст. ㅤ452 ㅤГК ㅤРФ).В ㅤсоответствии ㅤс ㅤп.2 ㅤст.452 ㅤГК ㅤРФ ㅤв ㅤслучаях, ㅤкогда ㅤдоговор ㅤподлежит ㅤизменению ㅤили ㅤрасторжению ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке, ㅤследует ㅤиметь ㅤв ㅤвиду, ㅤчто ㅤтребование ㅤоб ㅤизменении ㅤили ㅤо ㅤрасторжении ㅤдоговора ㅤможет ㅤбыть ㅤзаявлено ㅤстороной ㅤв ㅤсуд ㅤтолько ㅤпосле ㅤполучения ㅤотказа ㅤдругой ㅤстороны ㅤна ㅤпредложение ㅤизменить ㅤили ㅤрасторгнуть ㅤдоговор ㅤлибо ㅤнеполучения ㅤответа ㅤв ㅤсрок, ㅤустановленный ㅤзаконом ㅤлибо ㅤдоговором, ㅤа ㅤпри ㅤего ㅤотсутствии ㅤ- ㅤв ㅤ30-дневный ㅤсрок.

ㅤТаким ㅤобразом, ㅤв ㅤсоответствии ㅤсо ㅤст.83 ㅤЖК ㅤРФ, ㅤследствием ㅤнарушения ㅤжилищного ㅤзаконодательства ㅤможет ㅤявиться ㅤрасторжение ㅤдоговора ㅤсоциального ㅤнайма. ㅤПо ㅤтребованию ㅤнаймодателя, ㅤрасторжение ㅤдоговора ㅤ ㅤдопускается ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке ㅤв ㅤследующих ㅤслучаях: ㅤ

Во-первых, ㅤневнесения ㅤнанимателем ㅤплаты ㅤв ㅤтечение ㅤболее ㅤ6 ㅤмесяцев ㅤза ㅤжилое ㅤпомещение ㅤи ㅤ(или) ㅤкоммунальные ㅤуслуги;

Во-вторых, ㅤразрушения ㅤили ㅤповреждения ㅤжилого ㅤпомещения ㅤнанимателем ㅤили ㅤдругими ㅤлицами, ㅤза ㅤдействия ㅤкоторых ㅤон ㅤотвечает; ㅤ

В-третьих, ㅤнарушения ㅤправ ㅤи ㅤзаконных ㅤинтересов ㅤсоседей; ㅤ

В ㅤчетвертых, ㅤиспользования ㅤжилого ㅤпомещения ㅤне ㅤпо ㅤназначению ㅤ(ч. ㅤ4 ㅤст. ㅤ83 ㅤЖК ㅤРФ).«В ㅤэтой ㅤсвязи ㅤнепонятно, ㅤо ㅤкаком ㅤиспользовании ㅤжилья ㅤне ㅤпо ㅤназначению ㅤидет ㅤречь, ㅤесли ㅤв ㅤнастоящее ㅤвремя ㅤжилое ㅤпомещение ㅤможет ㅤбыть ㅤиспользовано ㅤне ㅤтолько ㅤдля ㅤпроживания ㅤграждан, ㅤно ㅤи ㅤдля ㅤосуществления ㅤпрофессиональной ㅤили ㅤиндивидуальной ㅤпредпринимательской ㅤдеятельности», ㅤ– ㅤнедоумевает ㅤА.А. ㅤТитов.[41]Если ㅤоснования ㅤи ㅤусловия, ㅤдающие ㅤправо ㅤна ㅤзаключение ㅤдоговора ㅤсоциального ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤизменились, ㅤто ㅤтакой ㅤдоговор ㅤне ㅤможет ㅤбыть ㅤрасторгнут. ㅤ

Вторая ㅤразновидность ㅤдоговора ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤ– ㅤдоговор ㅤкоммерческого ㅤнайма. ㅤКак ㅤвидно ㅤиз ㅤЖК ㅤРФ, ㅤобязательства, ㅤвытекающие ㅤиз ㅤдоговора ㅤкоммерческого ㅤнайма, ㅤрегулируются ㅤгражданским ㅤзаконодательством. ㅤП.В.Крашеннинников ㅤсказал ㅤчто, ㅤдоговор ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤи ㅤдоговор ㅤсоциального ㅤнайма ㅤво ㅤмногом ㅤсхожие ㅤотношения. ㅤИх ㅤпредметом ㅤвыступает ㅤодин ㅤобъект ㅤ- ㅤжилые ㅤпомещения.[42]

Для ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤнужно ㅤлишь ㅤсоглашение ㅤмежду ㅤсторонами ㅤ ㅤа ㅤслужит ㅤжилое ㅤпомещение, ㅤкоторое ㅤдолжно ㅤсоответствовать ㅤтребованиям ㅤстроительных ㅤправил ㅤи ㅤнорм ㅤи ㅤсанитарно-гигиеническим ㅤтребованиям. ㅤПомещения ㅤ(дома) ㅤпосле ㅤих ㅤстроительства ㅤ ㅤрегистрируются ㅤ ㅤкак ㅤжилые ㅤдома ㅤ(помещения) ㅤтакими ㅤорганами ㅤкак ㅤ– ㅤбюро ㅤтехнической ㅤинвентаризации. ㅤСогласно ㅤп.1. ㅤст.673 ㅤГК ㅤРФ ㅤжилое ㅤпомещение ㅤдолжно ㅤбыть ㅤизолированным ㅤи ㅤпригодным ㅤдля ㅤпроживания. ㅤ

Действующий ㅤЖилищный ㅤкодекс ㅤРФ ㅤвыделяет ㅤдва ㅤклассифицирующих ㅤоснования ㅤжилищного ㅤфонда ㅤРФ ㅤв ㅤзависимости ㅤот ㅤформы ㅤсобственности ㅤи ㅤцелей ㅤиспользования. ㅤ

В ㅤсоответствии ㅤсо ㅤст.19 ㅤЖК ㅤРФ ㅤв ㅤзависимости ㅤот ㅤформы ㅤсобственности ㅤ ㅤжилищные ㅤфонды ㅤподразделяются ㅤна: ㅤ

-частный; ㅤ

-государственный; ㅤ

-муниципальный.

Различное ㅤцелевое ㅤпредназначение ㅤжилых ㅤпомещений ㅤпредопределило ㅤклассификацию ㅤжилищного ㅤфонда ㅤна ㅤспециализированный, ㅤиндивидуальный, ㅤсоциального ㅤи ㅤкоммерческого ㅤиспользования.

Индивидуальным ㅤжилищным ㅤфондом ㅤявляется ㅤсовокупность ㅤжилых ㅤпомещений ㅤчастного ㅤжилищного ㅤфонда. ㅤТакие ㅤжилые ㅤпомещения ㅤ ㅤиспользуются ㅤгражданами ㅤ(собственниками) ㅤдля ㅤсвоего ㅤпроживания, ㅤпроживания ㅤчленов ㅤсвоей ㅤсемьи ㅤи ㅤ(или) ㅤпроживания ㅤиных ㅤграждан ㅤна ㅤусловиях ㅤбезвозмездного ㅤпользования, ㅤа ㅤтакже ㅤюридическими ㅤлицами ㅤ— ㅤсобственниками ㅤтаких ㅤпомещений ㅤдля ㅤпроживания ㅤграждан ㅤна ㅤуказанных ㅤусловиях ㅤпользования.

Жилищный ㅤфонд ㅤкоммерческого ㅤиспользования ㅤпредставляет ㅤсобой ㅤсовокупность ㅤжилых ㅤпомещений, ㅤкоторые ㅤиспользуются ㅤсобственниками ㅤ ㅤдля ㅤпроживания ㅤграждан ㅤна ㅤусловиях ㅤвозмездного ㅤпользования ㅤи ㅤкоторые ㅤпредоставлены ㅤгражданам ㅤпо ㅤиным ㅤдоговорам, ㅤпредоставлены ㅤсобственниками ㅤтаких ㅤпомещений ㅤлицам ㅤво ㅤвладение ㅤи ㅤ(или) ㅤпользование. ㅤД.В ㅤКарпухин ㅤв ㅤсвоей ㅤстатье ㅤуказал, ㅤчто ㅤв ㅤ ㅤнастоящее ㅤвремя ㅤпредставляется ㅤпроблематичным ㅤведение ㅤстатистического ㅤучета ㅤиндивидуального ㅤи ㅤкоммерческого ㅤжилищных ㅤфондов, ㅤтак ㅤкак ㅤжилые ㅤпомещения ㅤсдаются ㅤв ㅤкоммерческий ㅤнаем ㅤбез ㅤнадлежащего ㅤдокументального ㅤоформления, ㅤчто ㅤи ㅤобусловлено ㅤдвумя ㅤпричинами.[43] ㅤ

В ㅤданном ㅤслучае, ㅤнужно ㅤсогласиться ㅤс ㅤмнением ㅤавтора, ㅤтак ㅤкак ㅤна ㅤпрактике ㅤнаименьший ㅤпроцент ㅤот ㅤобщего ㅤчисла ㅤвсех ㅤзаключаемых ㅤдоговоров ㅤнайма ㅤжилых ㅤпомещений ㅤсоставляется ㅤименно ㅤв ㅤписьменной ㅤформе. ㅤКак ㅤправило, ㅤсоблюдение ㅤписьменной ㅤформы ㅤпроисходит ㅤпо ㅤинициативе ㅤриелторов, ㅤподготовивших ㅤсделку. ㅤПо-моему ㅤмнению, ㅤэто ㅤобъясняется ㅤвозможными ㅤневыгодными ㅤдля ㅤриелторов ㅤфинансовыми ㅤпоследствиями ㅤпри ㅤдосрочном ㅤрасторжении ㅤдоговора, ㅤзаключенного ㅤв ㅤустной ㅤформе, ㅤпо ㅤинициативе ㅤнаймодателя; ㅤв ㅤчастности, ㅤобязанностью ㅤвернуть ㅤнанимателю ㅤплату ㅤпо ㅤдоговору ㅤоказания ㅤуслуг ㅤпо ㅤпоиску ㅤопределенного ㅤжилого ㅤпомещения). ㅤДоговор ㅤсоставляется ㅤна ㅤбланке ㅤриелторской ㅤкомпании. ㅤИ ㅤиногда ㅤриелторы ㅤдаже ㅤвыступают ㅤтретьей ㅤстороной ㅤв ㅤдоговоре ㅤнайма. ㅤПоэтому ㅤданное ㅤобстоятельство, ㅤкак ㅤправило, ㅤне ㅤсоответствует ㅤзакону, ㅤпоскольку ㅤч. ㅤ1 ㅤст. ㅤ671 ㅤГК ㅤРФ ㅤв ㅤопределении ㅤпонятия ㅤдоговора ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤназывает ㅤтолько ㅤдве ㅤвозможные ㅤстороны: ㅤнаймодателя ㅤи ㅤнанимателя. ㅤ

Выше ㅤбыло ㅤсказано, ㅤчто ㅤжилые ㅤпомещения ㅤсдаются ㅤв ㅤкоммерческий ㅤнаем ㅤбез ㅤнадлежащего ㅤдокументального ㅤоформления, ㅤчто ㅤи ㅤобусловлено ㅤдвумя ㅤпричинами. ㅤПричинами ㅤявляются:

1) ㅤстремление ㅤнаймодателей ㅤ(собственников) ㅤквартир ㅤуйти ㅤот ㅤуплаты ㅤналогов ㅤс ㅤдохода, ㅤполученного ㅤот ㅤсдачи ㅤжилья ㅤв ㅤкоммерческий ㅤнаем;

ㅤ2) ㅤправовыми ㅤособенностями ㅤрасторжения ㅤдоговора ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤпо ㅤинициативе ㅤнаймодателя, ㅤставящими ㅤего ㅤв ㅤневыгодное ㅤправовое ㅤположение ㅤпо ㅤсравнению ㅤс ㅤнанимателем-гражданином.

Гражданско-правовая ㅤприрода ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤопределяется ㅤне ㅤтолько ㅤрегламентирующими ㅤего ㅤпредписания ㅤкоторые ㅤсодержатся ㅤв ㅤразделе ㅤ4 ㅤ«ㅤОтдельные ㅤвиды ㅤобязательств» ㅤчасти ㅤ2 ㅤГражданского ㅤкодекса, ㅤно ㅤи ㅤнормативным ㅤтолкованием ㅤВерховного ㅤСуда ㅤРФ, ㅤизложенное ㅤв ㅤПостановлении ㅤПленума ㅤВерховного ㅤСуда ㅤРФ ㅤ«О ㅤнекоторых ㅤвопросах, ㅤвозникших ㅤв ㅤсудебной ㅤпрактике ㅤпри ㅤприменении ㅤЖилищного ㅤкодекса ㅤРоссийской ㅤФедерации».[44]

ㅤВ ㅤпункте ㅤIV ㅤданного ㅤПостановления ㅤразъяснено, ㅤчто ㅤжилое ㅤпомещение ㅤможет ㅤвыступать ㅤобъектом ㅤкак ㅤгражданских, ㅤтак ㅤи ㅤжилищных ㅤправоотношений. ㅤСудам ㅤнужно ㅤиметь ㅤв ㅤвиду, ㅤчто ㅤгражданское ㅤзаконодательство ㅤв ㅤотличие ㅤот ㅤжилищного ㅤрегулирует ㅤотношения, ㅤсвязанные ㅤс ㅤвладением, ㅤпользованием ㅤи ㅤраспоряжением ㅤжилым ㅤпомещением ㅤкак ㅤобъектом ㅤэкономического ㅤоборота. ㅤНапример: ㅤсделки ㅤс ㅤжилыми ㅤпомещениями, ㅤвключая ㅤпередачу ㅤв ㅤкоммерческий ㅤнаем ㅤжилых ㅤпомещений.

Принадлежащее ㅤжилое ㅤпомещение, ㅤна ㅤправе ㅤчастной ㅤсобственности ㅤгражданам ㅤи ㅤюридическим ㅤлицам, ㅤможет ㅤбыть ㅤпредоставлено ㅤ ㅤпо ㅤдоговору ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤфизическим ㅤлицам.

Договор ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤявляется ㅤсрочным. ㅤГражданский ㅤкодекс ㅤРФ ㅤустанавливает ㅤдва ㅤвида ㅤсрока ㅤтакого ㅤдоговора: ㅤ

1) ㅤкраткосрочный ㅤ- ㅤдо ㅤ1 ㅤгода ㅤ

2) ㅤдолгосрочный ㅤ- ㅤот ㅤ1 ㅤгода ㅤдо ㅤ5 ㅤлет. ㅤПри ㅤэтом ㅤесли ㅤсрок ㅤне ㅤопределен, ㅤто ㅤдоговор ㅤсчитается ㅤдолгосрочным, ㅤзаключенным ㅤна ㅤ5 ㅤлет ㅤ(ст. ㅤ683).

При ㅤзаключении ㅤкраткосрочного ㅤдоговора ㅤзакон ㅤне ㅤпредполагает ㅤвключение ㅤв ㅤтекст ㅤсоглашения ㅤиных, ㅤкроме ㅤнанимателя, ㅤпользователей. ㅤСоответственно ㅤне ㅤпредусматриваются ㅤвозможность ㅤразрешения ㅤпроживания ㅤвременных ㅤжильцов, ㅤа ㅤтакже ㅤсдача ㅤзанимаемого ㅤжилого ㅤпомещения ㅤпо ㅤдоговору ㅤподнайма ㅤ(ㅤнаниматель ㅤс ㅤсогласия ㅤнаймодателя ㅤпередает ㅤна ㅤсрок ㅤнанятое ㅤим ㅤпомещение ㅤв ㅤпользование ㅤподнанимателю ㅤв ㅤсоответствии ㅤс ㅤп.1 ㅤст.685 ㅤГК ㅤРФ).

Расторжение ㅤдоговора ㅤвозможно ㅤпо ㅤсоглашению ㅤсторон, ㅤесли ㅤиное ㅤне ㅤпредусмотрено ㅤГК ㅤРФ, ㅤдругими ㅤзаконами ㅤили ㅤдоговором ㅤ(ㅤч.1 ㅤст.450 ㅤГК ㅤРФ). ㅤЧасть ㅤ2 ㅤстатьи ㅤ450-451 ㅤГК ㅤРФ ㅤпредусматривают ㅤслучаи ㅤрасторжения ㅤдоговора ㅤв ㅤодностороннем ㅤпорядке ㅤпо ㅤинициативе ㅤодной ㅤиз ㅤсторон ㅤпри ㅤсущественном ㅤнарушении ㅤусловий ㅤдоговора ㅤи ㅤ(или) ㅤв ㅤсвязи ㅤс ㅤсущественным ㅤизменением ㅤобстоятельств.

Согласно ㅤч.3 ㅤст.687 ㅤГК ㅤРФ ㅤодностороннее ㅤрасторжение ㅤдоговора ㅤкоммерческого ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤпо ㅤинициативе ㅤкак ㅤнаймодателя, ㅤтак ㅤи ㅤнанимателя ㅤвозможно ㅤв ㅤсудебном ㅤпорядке ㅤв ㅤслучаях, ㅤесли ㅤпомещение ㅤперестает ㅤбыть ㅤпригодным ㅤдля ㅤпостоянного ㅤпроживания ㅤили ㅤнаходится ㅤ ㅤ ㅤв ㅤаварийной ㅤсостоянии, ㅤа ㅤтакже ㅤв ㅤиных ㅤслучаях, ㅤпредусмотренных ㅤжилищным ㅤзаконодательством.

Одностороннее ㅤпрекращение ㅤдоговора ㅤпо ㅤинициативе ㅤнаймодателя ㅤможет ㅤиметь ㅤместо ㅤпри ㅤреализации ㅤправового ㅤпредписания, ㅤпредусмотренного ㅤстатьей ㅤ684 ㅤГК ㅤРФ, ㅤа ㅤтакже ㅤпри ㅤего ㅤрасторжении ㅤнаймодателем ㅤв ㅤследующих ㅤслучаях:

ㅤ— ㅤневнесение ㅤнанимателем ㅤплаты ㅤза ㅤжилое ㅤпомещение ㅤза ㅤшесть ㅤмесяцев, ㅤесли ㅤдоговором ㅤне ㅤустановлен ㅤболее ㅤдлительный ㅤсрок ㅤ(часть ㅤ2 ㅤстатьи ㅤ687 ㅤГК ㅤРФ);

ㅤ— ㅤразрушение ㅤили ㅤпорча ㅤжилого ㅤпомещения ㅤнанимателем ㅤили ㅤдругими ㅤгражданами, ㅤза ㅤдействия ㅤкоторых ㅤон ㅤотвечает ㅤ(часть ㅤ2 ㅤстатьи ㅤ687 ㅤГК ㅤРФ);

ㅤ— ㅤиспользование ㅤжилого ㅤпомещения ㅤне ㅤпо ㅤназначению ㅤлибо ㅤсистематическое ㅤнарушение ㅤправ ㅤи ㅤинтересов ㅤсоседей ㅤнанимателем ㅤили ㅤдругими ㅤгражданами, ㅤза ㅤдействия ㅤкоторых ㅤон ㅤотвечает ㅤ(часть ㅤ4 ㅤстатьи ㅤ687 ㅤГК ㅤРФ).

В ㅤсудебном ㅤпорядке ㅤ ㅤпроцедура ㅤрасторжения ㅤдоговора ㅤв ㅤтрех ㅤпоследних ㅤслучаях ㅤосложнена ㅤдля ㅤнаймодателя ㅤпродолжительным ㅤсроком ㅤосуществления ㅤданной ㅤпроцедуры ㅤпо ㅤусмотрению ㅤсуда.

Следует ㅤотметить, ㅤчто ㅤна ㅤпрактике ㅤможно ㅤвстретить ㅤтакие ㅤслучаи, ㅤкогда ㅤпри ㅤзаключении ㅤдоговоров ㅤнайма ㅤв ㅤсамом ㅤтексте ㅤдоговора ㅤположения ㅤо ㅤнеобходимости ㅤсоблюдения ㅤдосудебного ㅤпорядка ㅤрасторжения ㅤдоговора ㅤпо ㅤинициативе ㅤнаймодателя ㅤотсутствуют. ㅤВ ㅤодном ㅤразделе ㅤ ㅤдоговора ㅤсодержится ㅤ ㅤследующие ㅤположения: ㅤв ㅤслучае ㅤодностороннего ㅤрасторжения ㅤ ㅤдоговора ㅤи ㅤпри ㅤсоблюдении ㅤвсех ㅤпунктов ㅤдоговора ㅤобеими ㅤсторонами ㅤсторона, ㅤнамеревающаяся ㅤрасторгнуть ㅤнастоящий ㅤдоговор, ㅤобязана ㅤза ㅤ30 ㅤдней ㅤуведомить ㅤвторую ㅤсторону ㅤо ㅤданном ㅤнамерении. ㅤ ㅤисходя ㅤиз ㅤтекста ㅤдоговора, ㅤможно ㅤсказать, ㅤчто ㅤнаймодатель ㅤ ㅤнаправив ㅤсоответствующее ㅤуведомление ㅤо ㅤрасторжении, ㅤможет ㅤвыселить ㅤнанимателя ㅤспустя ㅤ30 ㅤдней ㅤот ㅤдаты ㅤполучения ㅤпоследним ㅤтакого ㅤуведомления. ㅤКак ㅤправило,данное ㅤправо ㅤнаймодателя ㅤне ㅤсоответствует ㅤтребованиям ㅤч. ㅤ2 ㅤст. ㅤ687 ㅤГК ㅤРФ ㅤи ㅤ ㅤсогласно ㅤст. ㅤ180 ㅤГК ㅤРФ ㅤсделку ㅤнужно ㅤпризнать ㅤнедействительной. ㅤТаким ㅤобразом, ㅤпо ㅤрешению ㅤсуда ㅤ ㅤнанимателю ㅤ ㅤможет ㅤбыть ㅤпредоставлен ㅤсрок ㅤне ㅤболее ㅤ ㅤодного ㅤгода ㅤдля ㅤустранения ㅤим ㅤнарушений, ㅤпослуживших ㅤоснованием ㅤдля ㅤрасторжения ㅤдоговора ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения. ㅤЕсли ㅤнаниматель ㅤв ㅤтечение ㅤопределенного ㅤсрока ㅤне ㅤустранит ㅤдопущенные ㅤнарушения ㅤили ㅤне ㅤустранит ㅤих ㅤприменяя ㅤнеобходимые ㅤмеры, ㅤтогда ㅤсуд ㅤпо ㅤповторному ㅤобращению ㅤнаймодателя ㅤпринимает ㅤрешение ㅤо ㅤрасторжении ㅤдоговора ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения. ㅤНо ㅤв ㅤсоответствии ㅤч.2 ㅤст.687 ㅤГражданского ㅤкодекса ㅤРФ ㅤпо ㅤпросьбе ㅤнанимателя ㅤсуд ㅤв ㅤрешении ㅤо ㅤрасторжении ㅤдоговора ㅤможет ㅤотсрочить ㅤисполнение ㅤрешения ㅤна ㅤсрок ㅤне ㅤболее ㅤодного ㅤгода.

Глава ㅤ 2. ㅤ Содержание ㅤ договора ㅤ жилищного ㅤ найма ㅤ

2.1 ㅤ Права ㅤ нанимателя ㅤ по ㅤ договору ㅤ жилищного ㅤ найма ㅤ

В ㅤсоответствии ㅤ ㅤч.1 ㅤсо ㅤст. ㅤ67 ㅤЖилищного ㅤкодекса ㅤпо ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤнаниматель ㅤимеет ㅤправо: ㅤ

1) ㅤвселять ㅤв ㅤзанимаемое ㅤжилое ㅤпомещение ㅤиных ㅤлиц;

ㅤВ ㅤст. ㅤ70 ㅤЖК ㅤРФ ㅤустановлены ㅤправила ㅤвселения ㅤв ㅤзанимаемое ㅤнанимателем ㅤжилое ㅤпомещение, ㅤпредоставленное ㅤпо ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма, ㅤдругих ㅤграждан ㅤ ㅤв ㅤкачестве ㅤчленов ㅤсемьи ㅤнанимателя. ㅤЭти ㅤграждане ㅤне ㅤявляются ㅤнанимателями ㅤданного ㅤжилого ㅤпомещения. ㅤК ㅤним ㅤотносятся:

-супруг ㅤ(супруга) ㅤнанимателя;

-его ㅤдети ㅤи ㅤродители;

-другие ㅤродственники;

-нетрудоспособные ㅤиждивенцы. ㅤКроме ㅤтого, ㅤданное ㅤпонятие ㅤобозначает ㅤлюбых ㅤдругих ㅤграждан, ㅤкоторые ㅤпризнаны ㅤчленами ㅤсемьи ㅤнанимателя ㅤпо ㅤрешению ㅤсуда ㅤ(ч. ㅤ1 ㅤст. ㅤ69 ㅤЖК ㅤРФ). ㅤНаниматель ㅤчтобы ㅤвселять ㅤсупруга, ㅤсвоих ㅤдетей ㅤи ㅤродителей ㅤдолжен ㅤполучить ㅤписьменное ㅤсогласие ㅤчленов ㅤсвоей ㅤсемьи ㅤ,включая ㅤвременно ㅤотсутствующих. ㅤА ㅤдля ㅤвселения ㅤдругих ㅤграждан ㅤ– ㅤиных ㅤродственников, ㅤнетрудоспособных ㅤиждивенцев ㅤи ㅤграждан ㅤкоторые ㅤбыли ㅤпризнаны ㅤчленами ㅤсемьи ㅤнанимателя ㅤпо ㅤрешению ㅤсуда ㅤ– ㅤписьменное ㅤсогласие ㅤнаймодателя. ㅤНаймодатель ㅤможет ㅤзапретить ㅤвселение ㅤграждан ㅤв ㅤкачестве ㅤпроживающих ㅤсовместно ㅤс ㅤнанимателем ㅤчленов ㅤего ㅤсемьи ㅤв ㅤслучае, ㅤесли ㅤпосле ㅤих ㅤвселения ㅤобщая ㅤплощадь ㅤсоответствующего ㅤжилого ㅤпомещения ㅤна ㅤодного ㅤчлена ㅤсемьи ㅤсоставит ㅤменее ㅤучетной ㅤнормы. ㅤСледует ㅤполагать, ㅤчто ㅤ ㅤвселение ㅤк ㅤродителям ㅤих ㅤнесовершеннолетних ㅤдетей ㅤосуществляется ㅤнезависимо ㅤот ㅤналичия ㅤсогласия ㅤкак ㅤчленов ㅤсемьи ㅤнанимателя, ㅤтак ㅤи ㅤнаймодателя ㅤст.70 ㅤЖК ㅤРФ). ㅤСледует ㅤотметить, ㅤчто ㅤсогласно ㅤстатье ㅤ54 ㅤЖК ㅤРСФСР ㅤвселение ㅤпроизводилось ㅤв ㅤустановленном ㅤпорядке, ㅤкоторый ㅤозначал ㅤсоблюдение ㅤправил ㅤпрописки ㅤ(ㅤПостановление ㅤПленума ㅤВерховного ㅤСуда ㅤСССР ㅤ«О ㅤпрактике ㅤприменения ㅤсудами ㅤжилищного ㅤзаконодательства»[45]).

2) ㅤсдавать ㅤжилое ㅤпомещение ㅤв ㅤподнаем;

Поднаем ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤкоторое ㅤпредоставлено ㅤпо ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма, ㅤрегламентируется ㅤ ㅤст. ㅤ76 ㅤ- ㅤ79 ㅤЖилищного ㅤкодекса. ㅤТакже ㅤмногие ㅤправила ㅤсохранены ㅤустановленные ㅤпрежним ㅤжилищным ㅤзаконодательством. ㅤКроме ㅤтого, ㅤв ㅤп. ㅤ1-3 ㅤст. ㅤ685 ㅤГК ㅤРФ ㅤприменяются ㅤправовые ㅤнормы ㅤк ㅤподнайму ㅤжилых ㅤпомещений, ㅤпредоставленных ㅤпо ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма. ㅤКак ㅤи ㅤпрежде, ㅤнанимателю ㅤпрежде ㅤчем ㅤсдавать ㅤвсего ㅤжилого ㅤпомещения ㅤили ㅤего ㅤчасти ㅤв ㅤподнаем ㅤнеобходимо ㅤполучить ㅤсогласие ㅤпроживающих ㅤсовместно ㅤс ㅤним ㅤчленов ㅤего ㅤсемьи, ㅤа ㅤтакже ㅤсогласие ㅤнаймодателя. ㅤЕсли ㅤв ㅤподнаем ㅤпередается ㅤжилое ㅤпомещение ㅤв ㅤкоммунальной ㅤквартире ㅤтакже ㅤнужно ㅤсогласие ㅤвсех ㅤнанимателей ㅤи ㅤсобственников ㅤдругих ㅤжилых ㅤпомещений ㅤв ㅤданной ㅤквартире, ㅤа ㅤтакже ㅤпроживающих ㅤсовместно ㅤс ㅤними ㅤв ㅤтакой ㅤквартире ㅤчленов ㅤих ㅤсемей. ㅤ

Передача ㅤжилого ㅤпомещения ㅤв ㅤподнаем ㅤне ㅤдопускается, ㅤесли ㅤв ㅤэтом ㅤпомещении ㅤпроживают ㅤлица, ㅤстрадающие ㅤтяжелыми ㅤхроническими ㅤзаболеваниями, ㅤтак ㅤкак ㅤс ㅤними ㅤжить ㅤв ㅤодной ㅤквартире ㅤневозможно. ㅤВ ㅤПостановлении ㅤПравительства ㅤРФ ㅤ«ㅤОб ㅤутверждении ㅤперечня ㅤтяжелых ㅤформ ㅤхронических ㅤзаболеваний, ㅤпри ㅤкоторых ㅤневозможно ㅤсовместное ㅤпроживание ㅤграждан ㅤв ㅤодной ㅤквартире"[46] ㅤэто ㅤуказано.

Договор ㅤподнаем ㅤжилого ㅤпомещения ㅤможет ㅤбыть ㅤзаключен ㅤтолько ㅤв ㅤписьменной ㅤформе, ㅤпри ㅤусловии, ㅤесли ㅤпосле ㅤзаключения ㅤдоговора ㅤобщая ㅤплощадь ㅤданного ㅤжилого ㅤпомещения ㅤна ㅤодного ㅤпроживающего ㅤсоставит ㅤне ㅤменее ㅤучетной ㅤнормы, ㅤа ㅤв ㅤкоммунальной ㅤквартире ㅤ– ㅤне ㅤменее ㅤнормы ㅤпредоставления.

Срок ㅤдоговора ㅤподнайма ㅤопределяется ㅤсоглашением ㅤсторон. ㅤЕсли ㅤстороны ㅤдоговора ㅤподнайма ㅤжилого ㅤпомещения, ㅤпредоставленного ㅤпо ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма, ㅤсвоим ㅤсоглашением ㅤне ㅤустановят ㅤсрок ㅤдоговора ㅤподнайма, ㅤто ㅤтакой ㅤдоговор ㅤсчитается ㅤ ㅤзаключенным ㅤна ㅤодин ㅤгод. ㅤТакая ㅤправила ㅤустановлена ㅤв ㅤч. ㅤст.77 ㅤЖК ㅤРФ.

3) ㅤразрешать ㅤпроживание ㅤв ㅤжилом ㅤпомещении ㅤвременных ㅤжильцов;

В ㅤсоответствии ㅤсо ㅤст. ㅤ80 ㅤЖК ㅤРФ ㅤпо ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤ ㅤнанимателю ㅤи ㅤпроживающим ㅤсовместно ㅤс ㅤним ㅤчленам ㅤего ㅤсемьи ㅤпринадлежит ㅤправо ㅤвселить ㅤв ㅤзанимаемое ㅤими ㅤжилое ㅤпомещение ㅤвременных ㅤжильцов. ㅤАналогичные ㅤнормы ㅤ ㅤо ㅤвременных ㅤжильцах ㅤсодержится ㅤи ㅤв ㅤст.680 ㅤГК ㅤ ㅤРФ.

Под ㅤвременными ㅤжильцами ㅤследует ㅤпонимать ㅤвсех ㅤиных ㅤграждан, ㅤпомимо ㅤнанимателя ㅤи ㅤсовместно ㅤпроживающих ㅤс ㅤним ㅤчленов ㅤего ㅤсемьи, ㅤкоторые ㅤвселялись ㅤв ㅤжилое ㅤпомещение ㅤпо ㅤправилам ㅤст.70 ㅤЖК ㅤРФ, ㅤнезависимо ㅤот ㅤналичия ㅤродственных ㅤотношений ㅤс ㅤнанимателем. ㅤВселение ㅤвременных ㅤжильцов ㅤвозможно ㅤс ㅤсоблюдением ㅤдвух ㅤусловий:

- ㅤпредварительного ㅤуведомления ㅤнаймодателя; ㅤ

- ㅤвзаимного ㅤсогласия ㅤнанимателя ㅤи ㅤпроживающих ㅤсовместно ㅤс ㅤним ㅤчленов ㅤего ㅤсемьи; ㅤ

Если ㅤв ㅤразумный ㅤсрок ㅤнаймодатель ㅤпосле ㅤполучения ㅤуведомления ㅤне ㅤзапретил ㅤпроживание ㅤвременных ㅤжильцов, ㅤто ㅤтогда ㅤ ㅤусловие ㅤоб ㅤуведомлении ㅤнаймодателя ㅤсчитается ㅤвыполненным. ㅤПосле ㅤэтого ㅤнаниматель, ㅤполучив ㅤсогласие ㅤвсех ㅤсовместно ㅤс ㅤним ㅤпроживающих ㅤчленов ㅤсемьи, ㅤвправе ㅤвселить ㅤвременных ㅤжильцов ㅤв ㅤпредоставленное ㅤему ㅤпомещение. ㅤС ㅤмомента ㅤвселения ㅤвременных ㅤжильцов ㅤнаниматель ㅤнесет ㅤответственность ㅤза ㅤих ㅤдействия ㅤперед ㅤнаймодателем(ч.3 ㅤст.80 ㅤЖК ㅤРФ). ㅤ

По ㅤдоговору ㅤсоциального ㅤнайма ㅤжилого ㅤпомещения ㅤнаниматель ㅤпредоставляе