ПРИМЕРЫ ОФОРМЛЕНИЯ Π ЗАПОЛНЕНИЯ ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

Уважаемый читатель! Если предыдущие материалы методического пособия об особенностях составления сметной документации на капитальный ремонт жилых и гражданских зданий и сооружений заинтересовали Вас, и Вы пожелаете увидеть, как это может быть реализовано на практике, то не пожалейте немного времени на знакомство с данным приложением.

Правда, Вы, быть может, вскоре разочаруетесь скудностью материала, но если в эту скромную брошюру всего с парой-тройкой сотен страниц текста поместить в полном объеме образцы всей разрешительной и проектно-сметной документации на комплексный капитальный ремонт небольшого 6-и этажного жилого дома в Санкт-Петербурге, постройки 1913 года, общей площадью 2200 квадратных метров, то Вы имели бы дело с двумя десятками томов весьма приличной толщины и около десятка килограммов веса.

Слава Богу, этот дом уже капитально отремонтирован и заселен в 1998 году, и теперь в нем периодически надо будет делать выборочный капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов и нормально его эксплуатировать.

Да, но срок нового ремонта еще не подошел (тридцать лет будет в 2028 году)! Что делать? Как же удачно, что первый этаж был недавно выкуплен полностью, и переведен из разряда жилищного фонда в нежилой и теперь владелец его собирается произвести на этом этаже выборочный капитальный ремонт с приспособлением под офисное помещение. А это возможно, ибо имеется вторая (запасная) лестничная клетка, и вход на первый этаж не будет совмещаться с путями передвижения жильцов, проживающих в этом домике, так как непосредственно выходит на крыльцо.

Итак, ситуация с собственностью ясна? А теперь обратимся к МДС 13-1.99 и, особенно к ее приложениям, которые в этой брошюре приведены. Однако в отдельных случаях автор будет только называть шифр и наименование приложения и пунктов Инструкции, давая примечания к ним, а там где это действительно необходимо, будет давать описание Ваших необходимых действий (для конкретного условного объекта выборочного капитального ремонта).

Вопросы организации проектировании капитального ремонта

Приступаем:

Итак, юридическое лицо (в данном случае) инвестор - собственник (он же заказчик), принял решение об использовании нежилого помещения в качестве административного, т. е. создания офисного помещения (см. 1.3 МДС 13-1.99) С чего ему начать?

1. Получить согласие органа местного самоуправления, ведающего вопросами строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Примечание: здание находится на земле, принадлежащей государству; возможны какие-то организационные мероприятия, возможно, имеются или появились соображения в разрезе генерального плана города в части отчуждения этой территории застройки под КАД, продажи всего здания и т.д. и т.п.);

2. Получить согласие собственника дома (этот дом государственная собственность);

3. Получить строительный паспорт дома (выписку) (см. п.1.13 МДС 13-1.99);

4. Найти организацию, способную грамотно выполнить проектно сметную документацию (см. п.1.2 МДС 13...);

5. Заключить с ней Договор подряда на ПИР, оговорив необходимость возможно-необходимого сокращения объема документации); (ГК РФ 1997 г., ч. 2, § 4, гл. 37);

6. Заказчик заказывает (с заключением отдельного договора), так же проведение технического обследования и выдает исполнителю задание на его проведение;

7. Организация-исполнитель производит техническое обследование, следуя руководству ВСН 55-86(р); ВСН 57-88(р); и другим нормативно-методическими документами;

8. По завершению обследования заказчику передается «Техническое заключение по результатам обследования» (см. Приложение Г к МДС 13-1.99), которое включается заказчиком в состав исходных данных;

9. Заказчик выдает задание на проектирование и исходные данные (см. Приложение А к МДС 13-1.99); Перечень исходных данных передается в объеме необходимом для данного вида ремонта объекта (объем, по согласованию с проектной организацией);

10. Проектная организация на основании задания на проектирование и исходных данных составляет строительный паспорт на капитальный ремонт (см. п. 1.17);

11. Заказчик обязан в течение 30 дней утвердить паспорт (см. п. 1.17) с момента его получения;

12. Проектная организация, основываясь на данных утвержденного строительного паспорта на капитальный ремонт (в т.ч. задания на проектирование, исходных данных, принципиального решения по виду ремонта и др.), ведет проектирование выборочного капитального ремонта 1-го этажа. Проектирование ведется по сокращенному перечню документации, только: на демонтаж ряда перегородок (для объединения помещений); замену дверных и оконных заполнений; замену покрытий полов; организацию двух хозяйственных и санитарно-технических блоков; необходимых отделочных и прочих работ, то есть выполняет рабочую документацию и комплект необходимой сметной документации (не забывая о ПОКР!);

13. Проектировщик сдает, а заказчик получает проектно-сметную документацию для согласований и экспертизы (в срок не более 30 дней).

14. Заказчик, получив согласования и положительные результаты экспертизы ПСД, принимает ее, предупредив проектировщика, что не нуждается в проведении авторского надзора (это в данном конкретном случае);

15. Итак, заказчик имеет комплект необходимой ПСД (проектно-сметной документации) и может подыскивать предприятие-подрядчика, либо путем торгов, либо непосредственным подбором исполнителя.

16. Заключая договор строительного подряда на выборочный капитальный ремонт своего объекта, неукоснительно следуйте главе 37, ч. 2, ГК РФ. Обязательно при передаче объекта в ремонт составьте двухсторонний обстоятельный акт передачи объекта подрядчику. А в данном случае необходимо включить в договор подряда пункт об ответственности подрядчика за возможный ущерб всему зданию и территории его застройки в ходе ремонтно-строительных работ Вашего объекта (этажа);

17. Одновременно примите решение: какими силами Вы будете осуществлять технический надзор. И вперед, к новоселью!

Примечание: если бы объект (или часть его) находился под охраной государства, то было бы необходимо получить у соответствующего подразделения Админи-

страции так называемое АРЗ (архитектурно-реставрационное задание). Также надо было бы составить специальные локальные сметы на ремонтно-реставрационные работы и быть готовым к последующему контролю за ходом их выполнения со стороны государства. У нас же объект простой, в этом нам надобности нет.

Мы рассмотрели технологическую цепочку действий заказчика по обеспечению начала выборочного капитального ремонта простейшего объекта. Конечно, если бы Вы вели комплексный капитальный ремонт всего дома, то цепочка действий принципиально не отличалась, но ее составляющие были бы на много сложней и многообъемней, и более полно отвечали бы необходимым требованиям для составления проектно-сметной документации такого вида ремонта.

Примерное содержание задания на проектирование

В нашем случае в задании на проектирование достаточно отразить:

1. Наименование, адрес проектируемого объекта.

2. Основание для проектирования.

3. Стадийность проектирования.

4. Назначение и типы нежилых помещений.

5. Основные требования к планировочному решению.

6. Основные требования: к инженерному и технологическому оборудованию, к конструктивному решению и материалам к отделке интерьеров.

7. Требования по обеспечению условий жизнедеятельности не ремонтируемой, заселенной части здания.

8. Указания о разработке вариантов планировки.

9. Указания о разработке интерьеров.

10. Предварительного согласования проектного решения с заинтересованными ведомствами и организациями.

11. Наименование проектной организации.

12. Сроки ремонта.

Естественно, что состав задания на проектирование может уточняться применительно к особенностям объекта.

Вместе с заданием передаваемые материалы и исходные данные могут содержать (в нашем случае): разрешительные документы на проведение выборочного капитального ремонта; а также технические условия на использование имеющихся энергетических ресурсов (канализации, водопровода, газа, теплоснабжения, электроэнергии). В отдельных случаях энергоснабжающие организации могут выставить определенные условия по производству дополнительных работ в их интересах. Эти условия (при соответствующем обосновании и расчетах) должны будут учтены в проекте и сметах.

Кроме того, передаются материалы предыдущих технических обследований, техническое заключение по результатам обследования ремонтируемого объекта, инвентаризационный план этажа с указанием площадей и объема помещений на объекте ремонта, выписка из паспорта строения с указанием величины физического износа, справка о состоянии газовой сети и оборудования, а также акт эксплутационной организации на замену санитарно-технического оборудования на объекте ремонта и опись необходимых работ по эксплуатируемому объекту, которые необходимо выполнить в связи с ремонтным воздействием на один из этажей здания.

Примерное содержание строительного паспорта на капитальный ремонт

На основании перечисленных выше материалов, проектная организация (проектировщик), составляет строительный паспорт на капитальный ремонт (выборочный), нашего объекта. В строительный паспорт обязательно входят:

1. Задание на проектирование.

2. Исходные данные для проектирования.

3. Принципиальное решение по виду ремонта.

4. Предложения по организации площадки ремонта, использованию механизмов, временных складов.

5. Предложения (при необходимости) о сносе зеленых насаждений, отселении жильцов и арендаторов.

6. Ситуационный (М 1:200) и инвентарный планы ремонтируемого этажа.

На основании полученных от заказчика материалов проектная организация (проектировщик) приступит к одностадийному проектированию, результатом которого должны будут быть: «Рабочий проект» в составе следующих разделов (см. п. 3.8. МДС 13-1.99):

1. Общая пояснительная записка.

2. Архитектурно-строительное решение.

3. Решение по инженерному оборудованию.

4. Проект организации капитального ремонта (ПОКР).

5. Сметная документация.

Видимо, этого будет достаточно, чтобы после согласования и экспертизы проектно-сметной документации (в дальнейшем - ПСД) заключить договор строительного подряда и взаимно выполняя обоюдные требования статей параграфа 3, главы 37 ГК РФ, получить желаемый результат.

Пожалуй, и хватит о подготовке проектирования и самом проектировании, ведь тема у нас - сметная документация. Поговорим о ее составлении для нашего примера.