Формування зон з особливими умовами використання територій при складанні проектів розподілу житлових кварталів.

Визначення меж прибудинкових територій є складним та багатогранним процесом. Необхідно дотримуватись різних нормативних документів різних галузей господарювання – земельного законодавства, містобудівних правил та регламентів, цивільного законодавства, екологічних, санітарних норм тощо.

Зокрема, земельне законодавство зобов’язує при встановлені прав на земельну ділянку, яка передається у власність або користування, встановлювати обмеження прав на таку земельну ділянку. Конкретні обмеження та їх обсяг щодо конкретної земельної ділянки визначаються законом або договором. Правовими фактами виникнення обмежень можуть бути і акти місцевих органів управління (наприклад, місцевих рад) у вигляді місцевих правил містобудівного регламентного характеру.

Обмеження, що можуть входити до складу містобудівних правил, встановлюються у різних аспектах регулювання містобудівної діяльності, що має важливе значення для розвитку і життєдіяльності міста. Як правило, це особливості, що пов'язані з охороною пам'ятників історії і культури, із встановленням різних санітарно-захисних і водоохоронних зон, з особливостями будівництва в умовах сейсмічної небезпеки тощо. Зазначимо, що встановлення таких зон накладає особливості не тільки на дозволене використання земельних ділянок і споруд на них, але й обмежує використання екологічними умовами або умовами охорони пам'ятників, якщо ці об'єкти потрапили у відповідні зони з особливими умовами використання територій.

Термін «зони з особливими умовами використання територій» (ЗОУВТ) широко вживаний у нормативній та законодавчій літературі Російської Федерації. В Україні він не вживається. Пропонується ввести до використання поняття ЗОУВТ в такій редакції:

Зони з особливими умовами використання територій – це охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об’єктів культурної спадщини, водоохоронні зони, санітарно-захисні зони, зони санітарної охорони, прибережні смуги водойм та інші зони, які встановлюються у відповідності до законодавства України.

Проаналізувавши чинні законодавчі та нормативні документи, в тому числі будівельні, санітарні та протипожежні норми, встановимо перелік основних ЗОУВТ. До них відносяться (рис. 12):

1) санітарно-захисні зони промислових, сільськогосподарських, транспортних, комунальних, складських підприємств і об`єктів, а також випромінюючих споруд телерадіостанцій і радіорелейних ліній;

2) зони і округи санітарної охорони курортів;

3) зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

4) прибережні смуги водойм;

5) зони охорони ландшафту, пам`яток архітектури, зони регулювання забудови;

6) охоронні зони об`єктів природно-заповідного фонду;

7) зони залягання корисних копалин;

8) сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення, підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних та антропогенних процесів;

9) захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар`єрів, де провадяться вибухові роботи, та інших небезпечних об`єктів;

10) технічні зони метрополітену та інших підземних споруд;

11) зони, які встановлюються на підставі відповідних проектів, підготовлених відповідно до законів і постанов уряду, розпоряджень місцевих адміністрацій.

Межі ЗОУВТ встановлюються в документах територіального планування – схемах загального територіального планування, планування територій адміністративно-територіальних одиниць, їх окремих частин та генеральних планів населених пунктів.

Через те, що ЗОУВТ встановлюються відповідно до законодавства України, органи місцевого самоврядування при розробці місцевих правил використання земельних ділянок і територій у межах таких зон, зобов'язані враховувати зазначені зони і обмеження.

Таким чином, у загальному випадку обмеження на використання земельних ділянок і інших об'єктів нерухомості, встановлені за допомогою зон у правилах землекористування і забудови, безпосередньо не визначаються, а відображаються і транслюються в них з генеральних планів та інших документів.

Фактичне встановлення спеціальних обмежень, позначення меж зон на місцевості, здійснюється вже безпосередньо під час застосування таких правил на виробництві ліцензованими землевпорядними організаціями при складанні проектів землеустрою.

Наразі в земельно-кадастровій документації здійснюється реєстрація обмежень щодо використання земельних ділянок з нанесенням зон обмежень на графічних матеріалах земельно-кадастрової документації.

За допомогою ЗОУВТ встановлюється не містобудівний регламент, як завершена сукупність розпоряджень, а тільки його частина – обмеження використання територій і земельних ділянок, розташованих у межах таких зон.

За призначенням і способом встановлення меж обмежень і самих обмежень варто виділити два різновиди зон:

1) зони, в межах яких можуть встановлюватися обмеження без підготовки або з підготовкою спеціальних проектів на підставі технічних регламентів. Це санітарно-захисні, водоохоронні й інші зони, встановлення яких пов’язане з дотриманням безпеки;

2) зони, в межах яких можуть встановлюватися обмеження шляхом підготовки спеціальних проектів або під час підготовки спеціальних проектів (наприклад, у вигляді спеціальних висновків). Це зони охорони об'єктів культурної спадщини.