Сущность и формы земельной ренты. Цена земли

Дискуссионность проблемы частной собственности на землю и рынка земли в России обусловлена, на наш взгляд, ее чрезмер­ной политизированностью.

Рынок земли представляет собой совокупность всех мер и операций, связанных с продажей, арендой, обменом, передачей по наследству, субарендой, временным пользованием, совместным использованием и т.д. То есть рынок земли включает все движения земли между владельцем и покупателем или различные формы передачи юридических прав на землю. Вусловиях современной земледельческой цивилизации рынок земли регулируется государством через создание соответствующейинституционально-правовой основы и необходимой инфраструктуры. Рынок земли отражает всю совокупность исторических, экономических, психологических, конфессиональных и других условий России, а также особенности ее регионов.

Как показывает отечественный и зарубежный опыт, рынок земли не создается в виде какого-то одномоментного акта (при­нятия закона), а формируется годами и десятилетиями.

На рынке земли, как и на любом другом рынке, земля высту­пает в качестве товара. Рыночная стоимость земли формируется через взаимодействие спроса и предложения, а с позиций доход­ности ориентировочная цена земли определяется как капитали­зированная рента.

По расчетам В.И. Назаренко, цена земли в США примерно в два раза выше капитализированной ренты, и объясняется это тем, что уровень доходности от всех видов вложений обратно пропорционален надежности объекта вложения. Поскольку зем­ля принадлежит к числу наиболее стабильных и надежных ви­дов вложений, то предельная норма доходности земли низка.

В основе ориентировочной цены земли лежит земельная рен­та как важнейший фактор ее формирования. Рента как эконо­мическая категория означает доход от какого-то фактора производства, предложение которого неэластично, что часто имеет место в нефтедобыче, сельском хозяйстве. Земельная рента — это пла­та за использование земли и других природных ресурсов, пред­ложение которых строго ограничено, то есть это текущий доход еe собственников, цена услуг земли как фактора производства.

Земельная рента, по К. Марксу, выступает в двух формах: абсолютная и дифференциальная. Причем дифференциальная рента I связана с качеством и местоположением земли, а дифференциальная рента II — с дополнительным вложением капитала в землю.

Марксистское понимание земельной ренты берет свое начало у Д. Рикардо, считавшего, что рента может зависеть как от качества земли, так и от местоположения земельного участка, внешняя действительность это полностью подтверждает. Например, в Ростовской области в 2000 году при продаже земельных долей цена одного гектара сельхозугодий колебалась от 70 руб. на границе с Калмыкией до 4000 руб. в пригороде Ростова.

Согласно К. Марксу, существование абсолютной земельной ренты обусловлено наличием частной собственности на землю условием ее формирования является разница в органическом строении капитала в обрабатывающей промышленности и сельском хозяйстве.

Все экономические школы, анализировавшие земельную ренту (Смит, Рикардо, Маркс, Маршалл), исходят из неоднородности качества земельных участков, то есть из того, что производительность земли как фактора производства будет различной в зависимости от плодородия и местоположения.

В условиях совершенной конкуренции линия спроса на про­дукцию фермерских хозяйств будет горизонтальной. Имеем три равных по площади участка, различающихся по плодородию. На рис. 46 на 1 участке плодородие самое высокое, то есть как большая урожайность при одинаковых затратах всех факторов на трех фермах.

Фермер 1 получит дифференциальную ренту, фермер 2, чьи средние издержки выше, получит меньшую величину ренты, фермер 3 возместит издержки. Если цена упадет, то он уйдет рынка.

Получение дифференциальной (разностной) ренты устойчиво, так как количество плодородных участков ограничено.

Владелец фермы нанимает дополнительных работников до тех пор, пока предельный продукт, создаваемый наемным работником, не сравняется с заработной платой. Площадь OW ₁ЕL₁ на рис. 47 – заработная плата всех сельскохозяйственных работников, площадь W₁DE – и есть земельная рента, определённая остаточным способом.

В условиях неэластичного предложения (кривая предложе­ния земли параллельна оси ординат) (рис. 48) пересечение кри­вой предложения с нисходящей кривой спроса в точке Е_о озна­чает, что площадь OQE₀R₀ — вся совокупная рента за всю ис­пользуемую в обществе землю. Изменение спроса на пшеницу повысит спрос на землю с D_g до D₁, ренту с R₀ до R₁, а величину чистой экономической (абсолютной) ренты до OQE1R₁.

Соответственно, при падении спроса на продовольствие диф­ференциальная и абсолютная рента уменьшатся. Цена земли и рента зависят от спроса на сельскохозяйственную продукцию. Необходимость уплаты ренты собственнику земли является ог­раничением для доступа к земле и вложений в землю. Это стало основой возникновения концепций национализации земли, но нигде, кроме СССР и Монголии, этого не произошло.

В модели чистой экономической (абсолютной) ренты предпо­лагается одинаковое качество земель. Но земли различаются по качеству и местоположению. Худшая земля дает владельцу лишь чистую экономическую (абсолютную) ренту (спрос на землю представлен на рис. 49 кривой D₃), средняя (кривая D₂) и лучшая (кривая D₁) — еще и дифференциальную ренту, соответственно, R₂ и R₁.

В неоклассической теории принцип установления ренты или арендной платы как равновесной цены услуг земли, как фактора производства аналогичен процессу ценообразования на рынке других факторов.

Спрос на землю неоднороден, он включает в себя сельскохо­зяйственный и несельскохозяйственный спрос: D=Dcx+Dнесх (рис. 50). Кривая сельскохозяйственного спроса на землю имеет отрицательный наклон, так как при данном уровне технологий вовлечение земель в сельскохозяйственный оборот обусловлива­ет переход от лучших земель к средним и худшим. Идею уменьшающегося плодородия высказал еще А. Серра (1613 г.), обосновали ее в качестве закона А. Тюрго (1766 г.) и Джеймс Андерсон (1775 г.). В политическую экономию он был введен Д. Рикардо (1772-1823 гг.).

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, но связанный с местоположением не только в центре города, но и на окраинах. Совокупный спрос на землю определяется путем горизонтального суммирования кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 50).

Точка Е (рис. 51) — определяет равновесную цену услуг зем­ли (прокатную) — арендную плату или ренту.

В соответствии с особенностью земли как фактора производства (производность спроса на землю от спроса на сельскохозяйственную продукцию) при снижении спроса на продовольствие (на продукцию растениеводства (пшеницу), животноводства и т.д.) производный спрос на землю уменьшается (сдвиг кривой спроса D₁ на рис. 51 влево), что обусловливает падение равновесной цены услуг земли. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия и местоположение земельных участков. фермы, как правило, многотоварны, поэтому спрос на землю в агросфере носит комплексный характер.

Рынок продовольствия близок к совершенно конкурентному так как на нем преобладают мелкие фермы. Государство не ограничивает прав граждан на куплю-продажу земли, кроме стран где преобладает аренда земли (Бельгия, 68%).

Спрос на продовольствие неэластичен, он мало меняется при значительном изменении цен. Это означает, что даже незначи­тельное сокращение предложения может вести к значительному росту цен на продовольствие и наоборот. Поэтому аграрная сфе­ра существенно зависит от природных условий. На спрос на про­довольствие влияет также устойчивое сокращение доли продо­вольствия в бюджете потребителя в связи с сокращением расхо­дов на продукты питания при росте доходов. Поскольку доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается, постоль­ку это отражается и на спросе на землю.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несель­скохозяйственный устойчиво растет — строительство жилья, ин­фраструктуры, промышленных предприятий, инфляционный спрос на землю. Он безразличен к плодородию, но чутко реаги­рует на местоположение.

В отличие от прокатной цены земли — арендной платы — капитальная цена земли — цена купли-продажи земельных уча­стков — определяется путем капитализации ренты и зависит от: размеров земельной ренты; ставки банковского процента.

Цена купли-продажи земли рассчитывается как дисконтиро­ванная стоимость, но с учетом того, что при покупке земли до­ход в виде арендной платы будет выплачиваться собственнику земли в течение неопределенно продолжительного времени. Соб­ственник земли должен получить альтернативную стоимость — такую сумму денег, положив которую в банк, он мог бы полу­чать аналогичный ренте процент на вложенный капитал.

%

где V — текущая цена земельного участка;

R — ожидаемая арендная плата;

r — норма капитализации (ставка банковского процента).

Эта формула определения капитальной цены земли основывается, как и цена купли-продажи капитального товара, на капитализации ренты (арендной платы) при условии, что число лет лучения дохода стремится к бесконечности.

V=

Если j стремится к бесконечности, то 1 /(1+i)^j стремится к 0, тогда предел V равен R/i.

Это теория. На практике цена земли зависит от множества других факторов. Например, спрос на землю резко возрастает в условиях инфляции.

Рента представляет собой только часть суммы, которую пла­тит арендатор, так как арендная плата включает амортизацию построек и сооружений на земельном участке и процент на вло­женный капитал.

Как свидетельствует зарубежный опыт, создание рынка зем­ли, как правило, является результатом эффективного функцио­нирования сельского хозяйства, а не условием повышения эф­фективности сельскохозяйственного производства. Формирова­ние рынка земли — длительный исторический процесс, предполагающий создание института частной собственности на землю.

Наиболее распространенным способом передачи прав землевла­дения и землепользования за рубежом, наряду с продажей земли, является аренда. В частности, в США 2/3 используемой фермера­ми земли находится в их собственности, остальную они арендуют. При этом как продажа, так и аренда сельскохозяйственных зе­мель регулируется специальными законами. Основными целями такого регулирования являются: приобретение земли только ква­лифицированными фермерами, недопущение чрезмерной концентрации земли, исключение дробления участков земли, сохранение сельскохозяйственных угодий, недопущение их необоснован­но вывода из сельскохозяйственного оборота и др.

Государственное регулирование осуществляется как административными, так и экономическими методами. Среди мер административного характера в большинстве развитых стран приме­тся зонирование земель, регулирование их использования и землеотвода. Существующее законодательство, направлено, преж­него, на ограничение вывода земель из сельскохозяйственного оборота. Продажа или иная передача сельскохозяйственных угодий на несельскохозяйственные цели почти везде требует специального разрешения и во многих случаях жестко лимитируется. Кроме административных мер, широко распространено и экономическое, финансовое стимулирование сохранения сельскохо­зяйственного использования земли. Основным инструментом здесь являются льготное налогообложение сельскохозяйственных зе­мель, освобождение от уплаты поземельного налога. Основные направления по регулированию аренды сельскохозяйственных угодий за рубежом представлены в табл. 5.

Таблица 5