Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості

Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестицій­ного аналізу полягає в тому, що вартість об'єкта нерухомості ви­значається шляхом вирахування суми, яка включає власний капі­тал та іпотечні кредити.

Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об'єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді просто­го рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

 

Вартість власного капіталу визначається як сума двох еле­ментів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дискон­туються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передба­чену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надхо­дження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної рен­ти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величина­ми, то кожну величину дисконтують з використанням дисконт­ного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна су­ма, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконт­ного множника.

Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

1) визначається прогнозний річний чистий операційний до­хід (N0I),

2) у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (У);

3) визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 • У);

4) визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI- 12 • У);

5) обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (N0I - 12 • К) * де — коефіцієнт приведення на момент перепрода­жу п за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний

капітал ,

6) визначається залишок іпотечної заборгованості () на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну став­ку кредитора , тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;

7) вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RP - );

8) визначається поточна вартість величини, що вирахована в п. 7, (RP - )* , де коефіцієнт приведення обчислюється за став­кою доходу на власний капітал, тобто , де к — число років на момент перепродажу об'єкта нерухомості;

9) вартість власного капіталу визначається як сума величі п. 5 та п. 8;

10) вартість оцінюваного об'єкта нерухомості вираховується сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечної боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного ходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовні дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

V= (N0I - 12У)*а_к;і1 + (RР - )* + D (6.8)

Приклад 6.12. На продаж виставлено об'єкт, який за прогнозом інвестора може приносити щорічний операційний дохід розмірі 72 000 грн, що має забезпечувати річну віддачу на власний капітал не менше 14 %. Через 10 років передбачається про ти цю власність за ціною 650 000 грн. Для придбання об'єкта власності інвестор може одержати кредит у розмірі 450 000; на 25 років під 12 % річних з умовою щомісячного погашення, кредиту та виплатою відсотків по ньому. Визначимо вартість об'єкта на поточний момент.

1) Щомісячний платіж з обслуговування боргу:

У = 450 000 • {0,12: 12 (1 + 0Д2: 12)¹² *²⁵ *[(1 + 0,12: 12)^12*25- 1]} = 4739,5 грн.

2) Річний платіж з обслуговування боргу:

4739,5 • 12= 56 874 грн.

3) Річні грошові надходження інвестора:

72 000-56 874=15 126 грн.

4) Поточна вартість річних грошових надходжень за періоді
володіння нерухомістю:

(N0I -12*У) * а_10;14 = 15 126(1 – 1,14^-10): 0,14 = = 78 899 грн (округлено).

5) Залишок заборгованості з кредиту на момент перепродажу:

 

6) Кінцева виручка від перепродажу (ціна перепродажу мінус
залишок заборгованості):

650 000 - 394 903 = 255 097 грн.

7) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу:

255 097 • 1,14^-10 = 68811,0 грн.

8) Вартість власного капіталу:

78 899+ 68 811 = 147 710 грн.

9) Повна вартість об'єкта:

147 710 + 450 000 = 597 710 грн.

Одержання річних чистих операційних доходів, які відрізня­ються за величиною, вплине на одержання різних за величиною річних грошових надходжень інвестора. У цьому випадку вар­тість нерухомості може бути визначена за формулою:

 

(6.9)

 

де 1: (1 + ) ^к — дисконтний множник у році к.

Приклад 6.13. Для придбання об'єкта нерухомості інвестор одержує іпотечний кредит у розмірі 450 000 грн на 25 років під 12 % річних з щомісячною його амортизацією в сумі 4739,5 грн. За прогнозами об'єкт має приносити не менше 14 % річного доходу на власний капітал, а через 10 років він буде проданий за ціною не нижче 650 000 грн. У момент перепродажу вели­чина непогашеного кредиту становитиме 403 800 грн. За час володіння нерухомістю, за розрахунками інвестора, він буде одержувати щорічні грошові надходження (чистий операцій­ний дохід мінус річний платіж за обслуговування боргу) у та­ких розмірах (див. табл. 6.6).

Таблиця 6.6

 

РІК
Грошові
надход­ження,					15 000			15 200	15 200	15 200
тис. грн

Визначимо вартість об'єкта.

1) Поточна вартість щорічних грошових надходжень наведена у табл. 6.7.

Таблиця 6.7

 

Рік	Коефіцієнт дисконтування, 1:1,14"	Величина річного грошового надходження, тис. грн	Дисконтована величина річного грошового надходження, тис. грн (гр. 2 • гр. 3)
	0,877	14 200	12 278
	0,769	14 400
	0,675	14 600
	0,592	14 900
	0,519	15 000
	0,455	15 100
	0,400	15 100
	0,351	15 200
	0,307	15 200
	0,270	15 200
Усього	—	—	76 829

2) Поточна вартість кінцевої виручки від перепродажу об'єкта складе:

(650 000 - 403 800) • [ 1: (1 + 0,14)¹⁰] = 66 411 грн.

3) Вартість власного капіталу:

76 829+66 411 = 143 240 грн.

4) Повна вартість об'єкта:

143 240 + 450 000 = 593 240 грн.

При визначенні вартості об'єкта нерухомості за формулою (6.8) можуть бути випадки, коли невідомі деякі елементи, які входять у цю формулу. Розглянемо це на прикладах.