Приклад 6.14.

Варіант 1. Визначимо вартість об'єкта нерухомості, який буде продано через 10 років. Вартість перепродажу невідома, але прогнозується, що за період володіння вартість нерухомості збіль­шиться на 10 %. Інші параметри угоди такі:

1) N0I — річний чистий операційний дохід: 72 000 грн;

2) D — основна сума іпотечного боргу (строк — 25 років, ставка 12 % річних): 450 000 грн;

3) річна постійна за обслуговування боргу:

4) річний платіж з обслуговування боргу: 57 374,98 грн = 450 000*0,1275;

5) (N01 -У) — грошові річні надходження інвестора:
14 625,02 грн = 72 000 - 57 374,98;

6) п — 10-річний прогнозний період;

 

7) D_r — залишок іпотечної заборгованості через 10 років:
390 780 грн = 450 000 [(1,12²⁵ - 1,12¹⁰): (1,12²⁵ - 1)] = 450 000 * 0,8684;

8) — фактор поточної вартості ануїтету (коефіцієнт приведення ануїтету) за 10 років за ставкою 14 % (ставка віддачі на власний капітал): 5,216 = (1 – 1,14"¹⁰): 0,14;

9) V— фактор поточної вартості реверсії за 10 років (кое­фіцієнт приведення одноразового платежу за ставкою 14 %):
1,14^-10 = 0,269749.

Підставивши ці дані, складемо рівняння, в якому невідомою величиною буде вартість об'єкта нерухомості (V).

V = (72 000 - 57 374,98) • 5,216 + (1,1*V- 390 780) *0,269149+ 450 000.

У другому доданку рівняння вартість перепродажу виражена через поточну вартість об'єкта нерухомості, яка зросла відповід­но до умови на 10 % (1,1 V).

Розв'язавши це рівняння відносно V, знаходимо вартість об'єкта нерухомості:

V= 598 429 грн.

Варіант 2. Визначимо вартість об'єкта нерухомості, який буде продано через 10 років без зміни початкової вартості. Абсолют­ний розмір іпотечного кредиту невідомий, але коефіцієнт іпотеч­ної заборгованості становить 75 % (відношення повної величини іпотечного боргу до вартості об'єкта нерухомості), а його пара­метри такі: іпотечний кредит видано на 25 років під 12 % річних із щорічним погашенням основного боргу. Інші параметри угоди — аналогічні попередньому варіанту:

фактор поточної вартості ануїтету за 10 років при ставці 14 дорівнює 5,21;

річна постійна за обслуговування боргу — 0,1275;

фактор поточної вартості реверсії — 0,26974;

залишкова частка іпотечної заборгованості через 10 років -0,8684.

Виразимо через поточну вартість об'єкта нерухомості елементи, які входять у формулу (6.8):

V — поточна вартість об'єкта нерухомості, яка залишається без змін у момент перепродажу;

0,75 V— величина іпотечного кредиту;

0,75 V • 0,1275 — річна величина за обслуговування боргу;

0,75 V • 0,8684 — залишок іпотечної заборгованості на момент перепродажу.

Підставивши ці дані у рівняння, визначимо вартість об'єкта нерухомості:

V = 5,216 • (72 000 - 0,75V- 0,1275) + 0,26974 • (V- О,75V- 0,8684) + 0,75 V;

V= 573 747 грн.