СХЕМА ПРОВЕДЕНИЯ АЛЬТЕРНАТИВНОЙ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.

На протяжении всей жизни мы сталкивается с необходимостью изменить свои жилищные условия (как правило, улучшить). Но не всегда у нас достаточно свободных, накопленных средств для покупки целой большой квартиры. В этом случае на помощь нам приходят так называемые «альтернативные» сделки.

Надо отметить, что на вторичном рынке жилой недвижимости большинство сделок – это, так называемые, «альтернативные» сделки, т.е.

а) обмен одной квартиры на другую с доплатой – «улучшение жилищных условий»,

б) обмен одной квартиры либо на две или несколько квартир, - «разъезд».

в) также встречаются сделки, когда продается несколько квартир и приобретается одна - «съезд».

Проводятся эти сделки, как правило, через процедуру купли-продажи квартиры. Фактически, это две или более сделок купли-продажи, которые заключаются и регистрируются одновременно.

Нередко при этом возникает разница в стоимости между продаваемой и покупаемой недвижимостью, когда либо остаются деньги от продажи, либо доплачиваются при покупке. Это происходит при неравнозначном обмене (разные площади квартир), или меняется район расположения квартиры. Например, продав большую квартиру в центре, можно купить две или даже несколько квартир на окраине или в области, новостройку, дачу и т.п.

Альтернативные сделки могут быть сложными и многоступенчатыми, выстраиваются длинные «цепочки» из квартир. Это происходит потому, что «свободных» квартир на рынке крайне мало, и часто продавец даже однокомнатной квартиры является одновременно и покупателем.

Сложность таких сделок заключается в том, что «цепочки» квартир выстраиваются долго, требуется потратить немало усилий, чтобы удовлетворить интересы всех участников. Кроме того, всегда существует опасность, что какое-то «звено» выпадет, и тогда придется начинать все сначала. Грамотный специалист, имея достаточный опыт и квалификацию, умеет выстраивать альтернативные сделки.

Рассмотрим пример сложной «цепочки», представленной ниже на схеме:

Представим себе, что Продавцы квартиры №1 в данной «цепочке» - Иван, Ольга и Андрей, - разъезжаются из коммунальной квартиры в центре Москвы. Иван взамен своей комнаты приобретает квартиру №2 за 8 миллионов рублей в спальном районе, Ольга – квартиру №3 за 7 миллионов, а Андрей забирает деньги – 5миллионов, т.к. у него есть второе жилье. В свою очередь, продавец квартиры №2, Сергей, покупает квартиру №4 – дешевле (в Подмосковье), за 4,5 миллиона, и у него еще остается разница - 3,5 миллиона. Продавец квартиры №3- Татьяна, - доплачивает 2 миллиона и покупает квартиру №5, большего размера, за 9 миллионов. Продавец квартиры №4, Константин, - просто забирает деньги; Петр, продавец квартиры № 5, - покупает квартиру №6, а возникшую разницу – 2 500 000р - планирует в дальнейшем инвестировать в новостройку в Подмосковье. Продавец квартиры №6, Федор, - получает 6,5 миллионов рублей. Самое главное в такой схеме - чтобы ни один из участников не передумал продавать или покупать выбранную квартиру, документы по всем квартирам были в порядке, и все сделки были благополучно зарегистрированы. Обращаем также ваше внимание на то, что в данной схеме часть денег «проходит» только по документам, реально же продавцы получают деньги, только если есть разница от продажи, а также «конечные» продавцы квартир.

Рассмотрим самый простой вариант, который является одной частью длинной «цепочки», - когда продается одна квартира и приобретается другая.

С чего начать, если вы решили обменять квартиру?

1) Первый шаг – это правильная оценка продаваемого и приобретаемого объекта. Необходимо определиться, будет ли это обмен с доплатой или у вас останутся после сделки свободные средства. Для этого, конечно, лучше обратиться к профессионалам, их консультации по вопросам оценки всегда бесплатны.

Необходимо также учитывать текущую ситуацию на рынке, уровень активности покупателей, объем предложений на рынке, а также тенденции роста или падения цен на недвижимость. Возможно, вам понадобится ипотечный кредит в этом случае надо начать с консультации в банке. Тогда вы сможете реально оценить свои шансы.

2) Далее, надо проверить документы по своей (продаваемой) квартире: Свидетельство о регистрации права, договор – основание регистрации собственности (договор купли-продажи, передачи, дарения, инвестиционный договор, свидетельство о праве на наследство и пр.) Проверить, нет ли задолженностей по коммунальным платежам, за телефон и электроэнергию.

3) Также очень важно: если одним из собственников в квартире является несовершеннолетний, потребуется получить разрешение Органов опеки и попечительства.

Продавая долю ребенка, необходимо одновременно оформить на его имя долю в приобретаемой квартире.

После того, как вы оценили свою квартиру и убедились, что у вас все в порядке с документами, можно давать рекламу.

4) Следующий этап – подписание Предварительного договора с потенциальным покупателем, где согласуются существенные условия Договора купли-продажи квартиры: стоимость квартиры, список документов, которые должен предоставить продавец, порядок взаиморасчетов, а также сроки выхода на сделку. При подписании предварительного договора вы принимаете аванс, сумма которого входит в стоимость квартиры. В период действия этого договора вы должны подобрать себе квартиру и подписать с ее продавцом такой же Предварительный договор и тоже внести аванс. При этом сроки действия этих договоров должны совпадать. Поэтому, при подписании Предварительного договора с покупателем, необходимо согласовать сроки, достаточные для поиска альтернативы, а также условия их продления. Обязательно обсуждаются и условия возврата аванса (отказ банка, обнаружение обстоятельств, препятствующих заключению сделки, или возможности признания ее недействительной). При подписании Предварительного договора покупатель должен ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов, проверить соответствие паспортных данных и согласовать место проведения сделки (банк).

5) Важно обсудить с продавцом (и с покупателем) сроки снятия с регистрационного учета, а также освобождения квартиры (подписания Акта приема-передачи). Это должно быть зафиксировано в Договоре купли-продажи.

Стоит оговориться, что приобретаемая вами квартира также может оказаться «альтернативной», и в этом случае надо обязательно учитывать все условия, которые ваш продавец согласовал с другими участниками «цепочки».

6) Далее, мы представляем нашему покупателю необходимые документы и проверяете «юридическую чистоту» приобретаемой квартиры. Для этого надо:

· получить выписку из Единого Государственного Реестра Права, в которой будет указано, что ограничения, обременения и правопритязания отсутствуют;

· запросить выписку из домовой книги (лучше архивную) для проверки всех зарегистрированных в квартире лиц;

· запросить выписку из финансово-лицевого счета об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей;

· убедиться, что в квартире не была произведена перепланировка, а если была произведена, то запросить соответствующие документы (разрешение на перепланировку, акт о согласовании перепланировки), технический паспорт (кадастровый) на квартиру;

· запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансеров и убедиться, что он не состоит на учете.

Это не весь перечень – каждая сделка индивидуальна

Если все проверки прошли благополучно, стороны выходят на сделку. Подписывается два Договора купли-продажи, в одном из которых вы являетесь Продавцом, а в другом выступаете в роли Покупателя. Иногда, по соглашению сторон, подписание Договоров происходит после «закладки» денег в банковскую ячейку (подробнее – см. ниже).

Для регистрации сделки также потребуются согласия супругов на продажу квартиры, если имущество приобреталось в браке, или покупку, если недвижимость приобретается на имя одного из супругов. Если продавец или покупатель не состоит в браке, нотариусом заверяется соответствующее заявление.