Субстандартное решение

Проблемы у Lehman Brothers начались задолго до сентябрьской развязки. Еще в августе 2007 года банк закрыл свое подразделение ипотечного кредитования BNC Mortgage, специализировавшееся на субстандартной ипотеке — кредитах тем заемщикам, которые не удовлетворяли обычным требованиям платежеспособности.

«Это был первый публичный звонок для Lehman Brothers. Он прозвучал практически сразу после того, как Bear Stearns обанкротил два своих хедж-фонда в июле 2007-го. Правда, внутри Lehman разговоры о том, что ситуация на рынке недвижимости и ипотечных деривативов вышла из-под контроля, шли уже очень давно. Первые внутренние совещания и отчеты, где обсуждались серьезные риски, которые несет сдувание пузыря рынка недвижимости, прошли еще в 2005 году», — рассказывает бывший трейдер Lehman Brothers Джейсон У.

Действительно, банк был одним из ключевых организаторов ипотечной пирамиды в США, которая финансировалась инвесторами со всего мира. В начале 2000-х цены на недвижимость в Штатах росли на 10% в год — благодаря тому, что в конце 1990-х в стране были изменены правила выдачи ипотечных кредитов.

В Америке стали появляться первые так называемые теневые банки — ипотечные брокеры Right-Away Mortgage, LoanCity, Mortgage Warehouse, OwnIt Mortgage. В отличие от обычных банков и агентств недвижимости эти организации никем не регулировались. Именно они особенно активно выдавали кредиты на покупку домов новым клиентам (прежде всего в Калифорнии, Флориде и Неваде, то есть в штатах с постоянным притоком населения, что требовало строительства жилья). При этом, поскольку теневые банки не имели вкладчиков со счетами, они должны были занимать средства на рынке. «Эта модель изначально была порочна. Сами кредиторы были очень зависимы от займов — они были вынуждены занимать деньги, поскольку не имели собственных», — рассказывает Бен Т.

Схема работы была такая. Скажем, ипотечная компания выдавала кредиты тысяче покупателей жилья по 300 тыс. долларов каждому. Кредиты предоставлялись по очень привлекательной ставке 1–2% годовых, которая по графику повышалась до более высокой через год-три после покупки жилья. Этот кредитный портфель полностью подтверждался свидетельствами о собственности, а в условиях растущих экономики и рынка недвижимости все новоиспеченные домовладельцы исправно платили по счетам, первоначальный риск был минимальным. По кредиту в 300 тыс. долларов под 2% годовых и при отсутствии первого платежа месячные выплаты составляли всего 500 долларов. «Такая низкая сумма означала, что владеть жильем было дешевле, чем его снимать», — отмечает Джейсон У.

Затем ипотечная компания сообщала банку, например Lehman Brothers, что пакет из тысячи ипотечных кредитов представляет собой долг на 300 млн долларов. Поэтому инвестбанки приобретали долги ипотечных агентств, осуществляли их секьюритизацию, превращая их в ипотечные облигации CDO. Последние продавались инвесторам, которые в итоге получали часть дохода от выплат домовладельцев. Так как процентные ставки (а также доходность облигаций) по всему миру были низкими, а доходность CDO составляла около 7–8% годовых, то спрос на этот вид бумаг был огромным. Учитывая, что покупатели ипотечных облигаций фактически являлись владельцами свидетельств о собственности, а рынок недвижимости быстро рос, первоначальные риски этой схемы были крайне низкими.

Важнейшую роль в этом конвейере от ипотеки до CDO играли рейтинговые агентства Fitch, Moody’s и Standard & Poor’s. «Они не просто давали рейтинги долговым инструментам, они играли ключевую роль в формировании самих CDO», — рассказывает Райан М., бывший трейдер Lehman Brothers в Лондоне. Рейтинговые агентства за плату давали рекомендации банкам Уолл-стрит, как минимизировать риски CDO. Они рассматривали качество каждого ипотечного кредита, а затем формировали пакеты облигаций, где некоторое количество качественных ипотек объединялось с субстандартными.

По результатам подобного финансового инжиниринга ипотечные облигации получали высокие кредитные рейтинги (обычно AAA) от самих агентств, что позволяло очень легко продавать эти бумаги инвесторам. Это трансформировалось в прибыль самих агентств: например, S&P брал плату в 600 тыс. долларов за рейтинг надежности CDO на 500 млн долларов.