Пять триллионов

Доступность ипотечного кредита благодаря такой схеме работы привела к буму на рынке недвижимости США. С 1997-го по 2006 год стоимость среднего американского дома выросла на 124%. В течение 1980-х и 1990-х годов среднее отношение между стоимостью жилья и доходом домохозяйств составляло в США от 2,9 до 3,1. К 2006 году оно выросло до 4,6. Рост пузыря привел к тому, что американцы стали чувствовать себя богаче. Многие рефинансировали свои кредиты под более низкие процентные ставки или же финансировали свои потребительские расходы, получая вторую ипотеку под залог уже находящегося в их полной собственности жилья.

Объем кредитных средств, которые американские домохозяйства могли получить, заложив недвижимость на рынке, вырос с 627 млрд долларов в 2001 году до 1,4 трлн в 2005-м. «В результате всего за шесть лет американцы получили около пяти триллионов долларов, которые были потрачены на потребление, и спровоцировали рост спроса по всему миру. Правда, ипотечные долги американцев выросли с 46 процентов ВВП в конце 1990-х до 73 процентов к началу 2008 года, достигнув 10,5 триллиона долларов. Это стало платой за тучные годы», — сказал «Эксперту» Нариман Беравеш, главный экономист американской консалтинговой компании IHS Global Insight.

С 2000-го по 2003 год ФРС резко снизила ставку рефинансирования — с 6,5 до 1%. Это было сделано для того, чтобы компенсировать эффект от сдувания пузыря на рынке высокотехнологичных компаний, но в итоге столь радикальное снижение ставок сделало ипотеку невероятно дешевой. Даже полугосударственные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac расширяли ипотечное кредитование субстандартных заемщиков с плохими кредитными историями и высоким риском дефолта.

Вначале на субстандартную ипотеку приходилось менее 10% всех ипотечных кредитов, но к 2005–2006 годам их доля достигла 20%. «По стечению обстоятельств тогда же ФРС повысила процентные ставки. Из-за чего по кредитам с гибкими ставками проценты выросли со стартовых одного или двух в пять, а иногда и в десять раз. Если небогатый получатель кредита мог платить первоначальные пятьсот долларов в месяц, то две тысячи долларов были нереальны. Доля неплатежей по ипотеке стала быстро расти, а спрос на CDO — падать», — рассказывает Бен Т.

Действительно, если с 1998-го по 2006 год доля неплатежей в субстандартном секторе ипотеки составляла 10–15%, то уже в начала 2008 года она выросла до 25%. Это очень быстро сказалось на «финансовом конвейере» — спрос на ипотечные ценные бумаги и производные инструменты, риски по которым увеличились, резко упал.