Понятие стоимости недвижимости, основные виды стоимости и их определение.

Недвижимость для целей оценки => недвижимость =>

1) Недвижимость - как физич-я вещь: - вакантный земельный участок; - земельный участок с улучшениями.

2) Недвижимость - как собственность: совокупность прав, интересов и выгод от владения и использования недвижимости.

В соот-ии с международными правилами оценки №1 пункт 3.8 «Недвижимост ь включает землю и все вещи, кот.явл-ся естеств.частью земли (деревья, минералы, также все вещи, присоедин-е к ней людьми (строения, улучшения).

В соотв-ии с росс.закон-вом к Недвижимости относится зем.участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение кот-х без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строит-ва (ст.30 ГК РФ).

Понятие Недвижимости охватывает все права, интересы и выгоды от владения и испол-я недвиж-ти,кот.могут распред-ся как по отношению к ее различным частям, так и между разными лицами. Это позволяет описывать недвиж-ю собст-ть как пакет прав, кот.могут распростр-ся на весь объект недвиж-ти или только на его часть. При этом под объектом недвиж-ти следует понимать зем-й участок с улучшениями, а частью может явл-ся либо зем-й участок, либо улучшение.

Таким образом, объект Недвижимости одновременно сущ-т как физич-я вещь (матер-я форма), и как пакет прав (нематер-я форма). Обе стороны явл-ся характер-й одного объекта и в равной степени обуславливают его стоимость.

 

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

1.рыночная стоимость;

2.инвестиционная стоимость;

3.ликвидационная стоимость;

4.кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.