Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.

Стоимость недвижимости в соотв-ии с ЗП равна стоимости воспроизводства или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка:

Сон = С воспр/замещ – И + Сзу, где: Сон - стоимость объекта недвижимости;

С воспр/замещ - затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки;

И - совокупный износ объекта оценки;

Сзу - стоимость земельного участка, на котором располагается объект оценки.

Воспроизводство-точная оценка; замещение-аналог.

Этап оценки недвиж-ти в рамках затратного подхода:

1)оценка рыночной стоимости зем.участка как незастроенного;

2)оценка прямых и косвенных затрат;

3)оценка предприним-й прибыли;

4)роль з/п на воспр-во (замещение улучшений как суммы по этапу 2 и 3); 5)оценка общего накопленного износа как сумма функционального и эконом-го; 6)расчет рыночной стоимости здания как разница между стоим-ю воспр-ва и ст.износа;

7)расчет рыночной стоим-ти объекта оценки как суммы рыночной стоимости здания ИЗУ.

 

Основные методы определения затрат на воспрозводство (замещение) объекта оценки:

1.Базисно-индексный метод – предполагает использование данных УПВС (УПСС) и применение системы корректирующих коэффициентов, пересчета от базисных к текущим.

2)ресурсный метод – основан на определении физического объема конструктивных элементов, зданий, сооружений, расхода стройматериалов, труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов. Формула:

Своспр = Итек/баз * Сi + Vкв,

где Итек/баз –переход от баз.цены к тек-м ценам; Сi – укрупненный пок-ль стоимости i-того ресурса; m – кол-во компонентов СМР.

3)метод разбивки по компонентам – основан на определении долей отдельных компонентов. Компоненты – это все, что есть в доме: стены, двери, окна и т.д. Формула: Своспр = Vi * Сi + Vкз,

где Vi – объем забот по i-тому компоненту; Сi – расценка по каждому модулю; m – кол-во выдел-х компонентов модулей здания.

4)метод сравнит-й единицы – предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра (1 м2 или 1 м3 строительного объема в текущих ценах определенных с использованием сборников УПВ (УПСС) и индексов. Формула:

Своспр = Сепс * So * k1 * k2 * k3 * k4 * k5,

где Сепс – стоимсоть 1 м 2 или 1 м 3 типичного сооружения на базовую дату;

So - кол-во ед.сравнения S или V оцениваемого объекта;

k - коэфф-т, учитывающие особ-ти объекта оценки: k1 – кэофф-т, учит-й выявлен-е признаки между объектом оценки и выбр.типа сооружения;

k2 – коэфф-т корректировки на местоположениях;

k3 – коэфф-т изменения стоимости строит-монтажных раьот между без.датой и датой оценки;

k4 – коэфф-т, учитыв-й прибыль застройщика;

k5 – коэфф-т, учитыв-й НДС.

 

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Накопленный износ объекта оценки складывается из:

1)физ.износа – потери стомости улучшений, связ-х с потерей строит.элементами первонач-х свойств эксплуатац-й пригодности в рез-те естеств-го старения, эксплуатации, воздействия природ-х сил, ошибок при проектировании или нарушении правл строит-ва.

2)функц-е устаревание – это потери стоимости улучшений из-за несоотв-я их функц-х характеристик требов.равно на дату оценки.

3)внешнее экономич-е устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием фактов: физич-х (н-р: рядом с жилым кварталом построили завод).

 

 

Физич.износ рассчит-ся с использ-м методов:

1)метод обследования технич-го состояния здания, выраж-ся в соотв-ии с ведомств.строит.нормативами (ВСН) 53-86, выявлением признаков физ.износа путем визуального и инструмент-го натур-го обследования здания;

2)поэлементный (нормативный) износ, опр-ся с использованием ВСН 53-86, кот.дают инфор-ю о дом.констр.элемента и % износа констр-го элемента определнного, либо с использованием указанного ВСН либо иным.

И_ЗД — процент износа для здания; i —номер конструктивного элемента здания, i - 1,2,3,..., m; а_i —удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, %; k_i — износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на

основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.

3) метод срока жизни – расчет износа произ-ва на основе данных в периодах жизни здания:физ.жизнь, хронолог-й возраст, эконом.эффект-й возраст.

 

И – износ; ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.