Студопедия — Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.
Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Затратный подход к оценке недвижимости, особенности и практика применения.






Стоимость недвижимости в соотв-ии с ЗП равна стоимости воспроизводства или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка:

Сон = С воспр/замещ – И + Сзу, где: Сон - стоимость объекта недвижимости;

С воспр/замещ - затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки;

И - совокупный износ объекта оценки;

Сзу - стоимость земельного участка, на котором располагается объект оценки.

Воспроизводство-точная оценка; замещение-аналог.

Этап оценки недвиж-ти в рамках затратного подхода:

1)оценка рыночной стоимости зем.участка как незастроенного;

2)оценка прямых и косвенных затрат;

3)оценка предприним-й прибыли;

4)роль з/п на воспр-во (замещение улучшений как суммы по этапу 2 и 3); 5)оценка общего накопленного износа как сумма функционального и эконом-го; 6)расчет рыночной стоимости здания как разница между стоим-ю воспр-ва и ст.износа;

7)расчет рыночной стоим-ти объекта оценки как суммы рыночной стоимости здания ИЗУ.

 

Основные методы определения затрат на воспрозводство (замещение) объекта оценки:

1.Базисно-индексный метод – предполагает использование данных УПВС (УПСС) и применение системы корректирующих коэффициентов, пересчета от базисных к текущим.

2)ресурсный метод – основан на определении физического объема конструктивных элементов, зданий, сооружений, расхода стройматериалов, труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов. Формула:

Своспр = Итек/баз * Сi + Vкв,

где Итек/баз –переход от баз.цены к тек-м ценам; Сi – укрупненный пок-ль стоимости i-того ресурса; m – кол-во компонентов СМР.

3)метод разбивки по компонентам – основан на определении долей отдельных компонентов. Компоненты – это все, что есть в доме: стены, двери, окна и т.д. Формула: Своспр = Vi * Сi + Vкз,

где Vi – объем забот по i-тому компоненту; Сi – расценка по каждому модулю; m – кол-во выдел-х компонентов модулей здания.

4)метод сравнит-й единицы – предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра (1 м2 или 1 м3 строительного объема в текущих ценах определенных с использованием сборников УПВ (УПСС) и индексов. Формула:

Своспр = Сепс * So * k1 * k2 * k3 * k4 * k5,

где Сепс – стоимсоть 1 м 2 или 1 м 3 типичного сооружения на базовую дату;

So - кол-во ед.сравнения S или V оцениваемого объекта;

k - коэфф-т, учитывающие особ-ти объекта оценки: k1 – кэофф-т, учит-й выявлен-е признаки между объектом оценки и выбр.типа сооружения;

k2 – коэфф-т корректировки на местоположениях;

k3 – коэфф-т изменения стоимости строит-монтажных раьот между без.датой и датой оценки;

k4 – коэфф-т, учитыв-й прибыль застройщика;

k5 – коэфф-т, учитыв-й НДС.

 

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Накопленный износ объекта оценки складывается из:

1)физ.износа – потери стомости улучшений, связ-х с потерей строит.элементами первонач-х свойств эксплуатац-й пригодности в рез-те естеств-го старения, эксплуатации, воздействия природ-х сил, ошибок при проектировании или нарушении правл строит-ва.

2)функц-е устаревание – это потери стоимости улучшений из-за несоотв-я их функц-х характеристик требов.равно на дату оценки.

3)внешнее экономич-е устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием фактов: физич-х (н-р: рядом с жилым кварталом построили завод).

 

 

Физич.износ рассчит-ся с использ-м методов:

1)метод обследования технич-го состояния здания, выраж-ся в соотв-ии с ведомств.строит.нормативами (ВСН) 53-86, выявлением признаков физ.износа путем визуального и инструмент-го натур-го обследования здания;

2)поэлементный (нормативный) износ, опр-ся с использованием ВСН 53-86, кот.дают инфор-ю о дом.констр.элемента и % износа констр-го элемента определнного, либо с использованием указанного ВСН либо иным.

ИЗД — процент износа для здания; i —номер конструктивного элемента здания, i - 1,2,3,..., m; аi —удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, %; ki — износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на

основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни.

3) метод срока жизни – расчет износа произ-ва на основе данных в периодах жизни здания:физ.жизнь, хронолог-й возраст, эконом.эффект-й возраст.

 
 

 


И – износ; ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

 







Дата добавления: 2015-09-07; просмотров: 566. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Шрифт зодчего Шрифт зодчего состоит из прописных (заглавных), строчных букв и цифр...

Картограммы и картодиаграммы Картограммы и картодиаграммы применяются для изображения географической характеристики изучаемых явлений...

Практические расчеты на срез и смятие При изучении темы обратите внимание на основные расчетные предпосылки и условности расчета...

Функция спроса населения на данный товар Функция спроса населения на данный товар: Qd=7-Р. Функция предложения: Qs= -5+2Р,где...

Законы Генри, Дальтона, Сеченова. Применение этих законов при лечении кессонной болезни, лечении в барокамере и исследовании электролитного состава крови Закон Генри: Количество газа, растворенного при данной температуре в определенном объеме жидкости, при равновесии прямо пропорциональны давлению газа...

Ганглиоблокаторы. Классификация. Механизм действия. Фармакодинамика. Применение.Побочные эфффекты Никотинчувствительные холинорецепторы (н-холинорецепторы) в основном локализованы на постсинаптических мембранах в синапсах скелетной мускулатуры...

Шов первичный, первично отсроченный, вторичный (показания) В зависимости от времени и условий наложения выделяют швы: 1) первичные...

Постинъекционные осложнения, оказать необходимую помощь пациенту I.ОСЛОЖНЕНИЕ: Инфильтрат (уплотнение). II.ПРИЗНАКИ ОСЛОЖНЕНИЯ: Уплотнение...

Приготовление дезинфицирующего рабочего раствора хлорамина Задача: рассчитать необходимое количество порошка хлорамина для приготовления 5-ти литров 3% раствора...

Дезинфекция предметов ухода, инструментов однократного и многократного использования   Дезинфекция изделий медицинского назначения проводится с целью уничтожения патогенных и условно-патогенных микроорганизмов - вирусов (в т...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2024 год . (0.009 сек.) русская версия | украинская версия