Виды износа, определение накопленного износа объекта недвижимости.При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ включает, как отмечалось ранее, величину физического, функционального и экономического (внешнего) износов зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов. Функциональный износ представляет собой несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он обусловлен воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п. Экономический (внешний) износ вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п. Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, экономический износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения. Эти виды износа образуют: Накопленный износ = 1 - (1 - физический износ) * (1 - функциональный износ) * (1 - внешний износ). Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.
Определение величины накопленного износа объекта оценки. Накопленный износ объекта оценки складывается из: 1)физ.износа – потери стомости улучшений, связ-х с потерей строит.элементами первонач-х свойств эксплуатац-й пригодности в рез-те естеств-го старения, эксплуатации, воздействия природ-х сил, ошибок при проектировании или нарушении правл строит-ва. 2)функц-е устаревание – это потери стоимости улучшений из-за несоотв-я их функц-х характеристик требов.равно на дату оценки. 3)внешнее экономич-е устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием фактов: физич-х (н-р: рядом с жилым кварталом построили завод).
Физич.износ рассчит-ся с использ-м методов: 1)метод обследования технич-го состояния здания, выраж-ся в соотв-ии с ведомств.строит.нормативами (ВСН) 53-86, выявлением признаков физ.износа путем визуального и инструмент-го натур-го обследования здания; 2)поэлементный (нормативный) износ, опр-ся с использованием ВСН 53-86, кот.дают инфор-ю о дом.констр.элемента и % износа констр-го элемента определнного, либо с использованием указанного ВСН либо иным.
ИЗД — процент износа для здания; i —номер конструктивного элемента здания, i - 1,2,3,..., m; аi —удельный вес стоимости элемента в общей стоимости здания в целом, %; ki — износ конструктивного элемента в процентах, устанавливается на основе обследования фактического состояния или расчетом по формуле метода срока жизни. 3) метод срока жизни – расчет износа произ-ва на основе данных в периодах жизни здания:физ.жизнь, хронолог-й возраст, эконом.эффект-й возраст.
И – износ; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.
|
