Метод сравнительного анализа продаж, особенности и практика применения

Сущность метода сравнительного анализа продаж (САП) состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах:

1) замещения;

2) вклада;

3) спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого участка так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый участок. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка С_р определяется по формуле:

где — цена продажи i-го сравнимого земельного участка; — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого земельного участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения)

Цены продаж сравнимых земельных участков (аналогов) являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Вполне очевидно, что в соответствии с принципом замещения рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

При применении метода сравнительного анализа продаж в исследование должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий (нерыночных), подобранные по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого имущественного компонента или объекта недвижимости.

Применение метода сравнительного анализа продаж возможно:

· при развитом рынке земли;

· при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

В соответствии с Распоряжением Минимущества РФ по определению рыночной стоимости земельных участков применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников (собственный банк данных, риэлторские фирмы, регистрационная палата, нотариусы, органы Росземкадастра и др.).

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения

Для анализа может быть достаточно получение исчерпывающих данных по 3–5 аналогичным земельным участкам. Однако, в большинстве случаев, общее их количество должно определяться степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам (элементам) сравнения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и характеристика сделок с земельными участками, сложившихся на конкретном сегменте рынка, на конкретный момент времени.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

· местоположение и окружение;

· целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на земельный участок;

· физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

· транспортная доступность;

· инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками путем:

· подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

· выявления условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствия особых обстоятельств и т. п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т. е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая он теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.