Определение ставки капитализации при оценке недвижимости, основные методы.

Ставка капитализации представляет собой очень важный показатель, используемый в оценке рыночной стоимости недвижимости, поскольку он выражает тот уровень доходности, который может соответствовать имеющимся у объекта оценки характеристикам.

Методы расчета ставки капитализации: ,

гдеY –ставка дох-сти инвестиций (капитала); - норма возврата капитала.

Методы расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга – прямолиненйный метод возврата капитала. Этот метод целесообразно использовать когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

где n – оставшийся срок эк-ой жизни,

норма возврата капитала - ,

- ставка дох-сти инвестиций.

2) метод Инвуда: используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций.

где SFF – фактор фонда возмещения, Y – ставка дохода на инвестиции.

3) Метод Хоскольда: используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

где - безрисковая ставка %.

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.