Решение. Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.

Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.

Доход на инвестиции разбивается на четыре части:

безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);

поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;

поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;

поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.

Ставка=10%+5%+3%+2%+20%=40%.

11. Определить ставку капитализации методом связанных инвестиций. Исходные данные: даны условия кредитования – доля кредита в общем объеме инвестиций (М_кред.) составляет 75%. Ипотечная постоянная ставка капитализации (R_з) – 0,1399; Ставка капитализации на собственный капитал (R_с) 12%.

Решение:

Общая ставка капитализации методом связанных инвестиций: R=M*Rm+(1-Mc)*Rc.

R=0,75*0,1399+0,25*0,12=0,1049+0,03=0,1349 = 13,49%

12. Необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 тыс.руб. Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 тыс.руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 тыс.руб.