Оценка недвижимости по затратам.

В первую очередь важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена. Можно говорить о стоимостном выражении износа жилых зданий и помещений, но нельзя приравнивать износ к затратам. То же относится к понятиям «стоимость» и «цена».

Стоимость у вещи есть всегда, а цена — не всегда. Поэтому и оценку любого объекта недвижимости необходимо начинать со стоимости, которая впоследствии трансформируется в цену с учетом факторов спроса и пред­ложения на конкретном сегменте рынка.

Стоимость (value) представляет собой денежный эквивалент экономического блага в произвольный момент его жизненного цикла и формируется в общей рыночной экономической среде.

Затраты (cost) — это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Затраты (К) оп­ределяются суммой произведений количества факторов производства (r) на цены этих факторов (q) за определенный период времени:

K = q₁r, + q₂r₂ +... + q_nr_n (4)

Цена (price) — это фактический показатель, отражающий сумму, кото­рая была заплачена на покупку объекта в результате сделки при конк­ретных обстоятельствах.

В общем виде цена определяется суммой себестоимости производства и прибыли.

Для оценки стоимости приносящей доход собственности, может быть использован затратный подход. Сначала оценивают стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собствен­ности, затем вычитают из нее сумму оцененного износа зданий и соору­жений.

Полная стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оценива­емого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном. С теоретической точки зрения более предпоч­тительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональны­ми свойствами.

Полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизвод­ство) — это стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строитель­ных стандартов и того же качества работ.

 

С_{вопроизводства}=С_{строительства} нового ОН,(5)

т.к. некоторые работы уже выполняться не будут (например, проект строительства надземной части здания) - будет экономия от повторения некоторых операций. Строительство каждого последующего ОН будет стоить меньше, чем строительство первого ОН.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует современ­ную стоимость конкретного объекта (сооружения), однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения технологии стро­ительства, вида и типа материалов, строительных стандартов и т. д.

На рис. 4 представлено отличие этих понятий.

Рис. 4 Процесс формирования полной стоимости воспроизводства и полной стоимости замещения

 

При оценке собственности стоимостным методом предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства объекта недви­жимости.

Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 5

 

 

Рис.5 Процедура определения рыночной стоимости недвижимости методом оценки по затратам