Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи

 

Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Продажи" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 "Товары отгруженные".

В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако сумма госпошлины в отличие от бухгалтерского учета не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлторской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

 

Пример.

Допустим, покупатели (в том числе потенциальные покупатели) квартир оставляют задаток, если хотят "придержать" квартиру за собой. После этого договор купли-продажи не всегда заключается. В случае его заключения задаток принимается в счет оплаты за посреднические услуги. Следует ли облагать задаток НДС при его получении?

В соответствии со ст. 162 НК РФ суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, увеличивают налоговую базу по НДС. А задаток в данном случае подпадает под определение "иные платежи". Таким образом, НДС с задатка платится в том же порядке, что и НДС с авансов.

 

Пример.

Риэлторская организация заключила договор с физическим лицом на продажу его квартиры. В договоре указана стоимость квартиры - 156 000 руб. Организация разместила рекламное объявление но, при этом была указана цена продаваемой квартиры - 175 000 руб. Из-за разницы цен организация была привлечена к административной ответственности за размещение в рекламном объявлении недостоверных сведений.

Если организация, продавая квартиры по договору поручения или агентскому, действует от имени физического лица, то информация, размещенная в объявлении, рекламой не является, поскольку в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" сказано, что объявления физических лиц, в том числе в средствах массовой информации, не связанные с предпринимательской деятельностью, рекламой не являются.

Если стороны заключили договор комиссии, согласно которому посредник действует от своего имени, либо таково условие агентского договора, то и в этом случае нарушения нет. Поскольку, согласно ст. 992 ГК РФ, посредник вправе совершить сделку на более выгодных условиях, чем те, которые были указаны поручителем. Полученная выгода делится между участниками, если договором не предусмотрен иной порядок. Эти же правила распространяются и на агентский договор (ст. 1011 ГК РФ). Поэтому риэлтор может в объявлении указать стоимость квартиры выше, чем в договоре.

Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н, эта квартира принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому еe стоимость указывается в договоре купли-продажи. В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретается организацией у физического лица, не являющегося плательщиком НДС, стоимость квартиры не включает НДС.

Выручка от продажи квартиры признается организацией при выполнении условий, перечисленных в п. 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н. Одним из этих условий является переход права собственности на товар (квартиру) от организации к покупателю (работнику). До момента государственной регистрации права собственности работника на квартиру выручка от продажи переданной по акту приемки-передачи имущества квартиры не может быть признана в бухгалтерском учете. Поэтому с момента подписания акта приемки-передачи имущества до момента признания выручки стоимость квартиры учитывается на счете 45 "Товары отгруженные". На дату государственной регистрации право собственности на квартиру переходит к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК РФ) и в бухгалтерском учете производится запись по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" и дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Одновременно с признанием выручки стоимость проданной квартиры списывается со счета 45 в дебет субсчета 90-2 "Себестоимость продаж".

 

Пример.

Риэлторская организация приобретает для перепродажи у физического лица в собственность квартиру за 1 000 000 руб., стоимость которой по оценке БТИ - 500 000 руб. Рыночная стоимость квартиры - 1 500 000 руб. В дальнейшем квартира была реализована за 1 050 000 руб.

В целях бухгалтерского учета финансовым результатом от продажи квартиры является убыток. Этот убыток формирует бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, исходя из которой определяется сумма условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль (п. 20 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н). Записи в бухгалтерском учете риэлторской организации:

1) произведена предоплата продавцу физическому лицу (приобретение квартиры) - Д 60.2 "Предоплата продавцу квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - выписка банка по расчетному счету, договор купли-продажи с физическим лицом;

2) на дату получения свидетельства государственной регистрации права собственности риэлторской организации на квартиру отражена кредиторская задолженность перед продавцом квартиры - Д 41 "Товары", К 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества произвольной формы, свидетельство о государственной регистрации прав;

3) сумма предоплаты продавцу квартиры зачтена в счет оплаты - Д 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 60.2 "Предоплата продавцу квартиры" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

4) на дату реализации (передачи) квартиры юридическому лицу отражена передача квартиры покупателю - Д 45 "Товары отгруженные", К 41 "Товары" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества (квартиры).

Бухгалтерские записи, связанные с продажей квартиры, на дату получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру:

1) признана выручка от продажи квартиры - Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90-1 "Выручка" - 1 050 000 руб. - свидетельство о государственной регистрации прав;

2) списана фактическая себестоимость проданной квартиры - Д 90-2 "Себестоимость продаж", К 45 "Товары отгруженные" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

3) выявлен финансовый результат (без учета других операций) - (1 050 000 - 1 000 000) = 50 000 руб. - бухгалтерская справка.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате в бюджет, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленную сумму налога в бюджет. Поэтому, если продавцом квартиры является резидент РФ, определение налоговой базы источником выплаты дохода риэлторской организацией не производится.

По окончании налогового периода организация (как налоговый агент) должна представить в налоговые органы сведения о доходах физических лиц по форме N 2-НДФЛ с указанием общей суммы произведенных выплат по видам доходов (согласно разд. VI Методических рекомендаций налоговым органам о порядке применения гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" ч. 2 НК РФ).

В налоговом учете для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ как передача права собственности на товары на возмездной основе, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, в целях налогообложения прибыли доход от реализации квартиры признается организацией в момент государственной регистрации права собственности работника на квартиру, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

Согласно подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров. Если цена приобретения покупных товаров с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ). В соответствии со ст. 40 НК РФ налоговые органы могут осуществлять контроль за применением цен в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода.

В таких случаях налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, исчисленных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Поэтому, если в течение непродолжительного времени (например, месяца или квартала) риэлторская организация реализовала идентичную квартиру по более высокой цене, существует риск, что налоговые органы примут для целей налогообложения рыночную цену.