Оценка недвижимости на основе затратного подхода

Определение рыночной стоимости недвижимости (V_затр) с использованием затратного подхода производится в следующей последовательности:

- определяется стоимость воспроизводства или замещения

объекта (V_в);

- определяется величина накопленного износа (И);

- определяется стоимость с учетом износа;

- определяется рыночная стоимость земельного участка (V_зу);

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

 

V_затр= (V_в - И) + V_зу (1)

Полная стоимость воспроизводства (восстановления) - стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого здания с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и качества работ (с воплощением всех недостатков и видов функционального износа, присущих объекту оценки).

Полная стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Применение стоимости замещения оцениваемого объекта целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания затруднительно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании здания-оригинала.

При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включить прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя. При определении значений прямых и косвенных издержек следует руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в своде правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Прибыль предпринимателя определяется на основе рыночных данных как процент, который он ожидает получить за использование своего капитала.

При расчете величины износа необходимо учитывать следующие его виды:

- физический устранимый и неустранимый;

- функциональный устранимый и неустранимый;

- экономический (внешний) износ.

Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ считается неустранимым, если затраты на устранение больше, чем добавляемая к объекту стоимость.

Устранимый физический износ обычно связан с эксплуатацией объекта, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что разумный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики объекта (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.). Величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неустранимый физический износ представляет собой потерю стоимости объекта по причинам, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной стоимостью восстановления или замещения и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета неустранимого физическогоизноса элементы объекта (конструкции, оборудование, инженерные системы и др.), имеющие этот вид износа, подразделяются на долгоживущие и короткоживущие. У элементов с долгим сроком службы ожидаемый остаточный срок службы совпадает с остаточной экономической жизнью всего здания (несущие стены, фундаменты, перекрытия). Элементы с коротким сроком службы имеют меньший остаточный срок службы, чем все здание (элементы отделки, оконные и дверные блоки, электро- и санитарно-техническое оборудование, кровля и т.п.).

Для оценки неустранимого физического износа элементов с коротким сроком службы разность между полной восстановительной стоимостью и суммой устранимого износа элемента умножают на коэффициент возраста элемента (отношение фактического возраста элемента к нормативному).

 

Нормативный возраст элемента определяется по справочным и паспортным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормативных эксплуатационных характеристик.

Для определения базы для расчета устранимого физического износа элементов с долгим сроком службы из полной стоимости восстановления или замещения объекта необходимо вычесть величину устранимого физического износа объекта, рассчитанную ранее, и сумму восстановительной стоимости элементов с коротким сроком службы с их неустранимым физическим износом.

Величина неустранимого физического износа в элементах с долгим сроком службы рассчитывается как произведение определенной ранее базы для расчета и коэффициента возраста по объекту (отношение фактического возраста здания к нормативному). Общая продолжительность жизни здания (нормативный возраст) определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности.

Устранимый функциональный износ объекта - потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна, уровня благоустройства современным требованиям рынка. Этот вид износа также измеряется затратами на его устранение и обусловлен следующими причинами:

- отсутствие соответствующих современным требованиям элементов благоустройства, инженерного оборудования и т.п.;

- необходимость замены или модернизации элементов;

- наличие излишних элементов (улучшений) в здании, так называемых “сверхулучшений”.

Количественным измерителем износа, вызванного отсутствие соответствующих современным требованиям элементов благоустройства, инженерного оборудования и т.п., является разница между стоимостью установки требуемых элементов на момент оценки и стоимостью установки этих же элементов при строительстве нового аналогичного объекта.

Устранимый функциональный износ, вызванный необходимостью замены или модернизации элемента, измеряется затратами на его замену (демонтаж существующего, монтаж нового элемента, стоимость нового элемента) уменьшенными на стоимость возвратных материалов.

“Сверхулучшение” представляет собой элемент, наличие которого не соответствует современным требованиям, предъявляемым к объектам конкретного назначения.

Устранимый функциональный износ из-за наличия “сверхулучшений” измеряется текущей восстановительной стоимостью этого элемента с учетом его физического износа и стоимостью демонтажа и уменьшенной при необходимости на стоимость возвратных материалов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван:

- отсутствие соответствующих современным требованиям элементов благоустройства, инженерного оборудования и т.п.;

- наличием “сверхулучшений”.

Неустранимый функциональный износ из-за отсутствия необходимых элементов, измеряется капитализированной потерей дохода, уменьшенной на стоимость этих элементов при новом строительстве.

Неустранимый функциональный износ из-за наличия “сверхулучшений” измеряется восстановительной стоимостью элементов “сверхулучшений” с учетом их физического износа, увеличенной на текущую стоимость дополнительных затрат владельца, и уменьшенной на текущую стоимость дополнительных доходов владельца, вызванных наличием “сверхулучшений».

Экономический (внешний) износ обусловлен уменьшением стоимости объекта в результате изменения: внешних факторов, определяющих экономическое местоположение объекта, т.е. положение по отношению к основным транспортным, социальным, коммерческим и другим объектам; рыночных условий; финансовых и правовых условий и т. д.

Для определения величины внешнего износа используют:

- метод капитализации потери дохода в связи с воздействием внешних факторов;

- метод сравнения рыночных продаж аналогичных объектов.

Общая величина накопленного износа объекта недвижимости определяется как сумма по трем его видам.