Задача №94

Финансирование покупки торгового центра стоимостью 2 млн. дол. осуществлено на 75% за счет кредита (коэффициент ипотечной задолженности), который должен быть погашен за 25 лет, при 12% годовых ежемесячными платежами. ЧОД по инвестиции составляет ежегодно 205 000 дол. Стоимость земли оценивается в 600 000 дол., остальная часть суммы приходится на стоимость улучшений.

а) Каков коэффициент улучшений (КУ)?

б) Каков общий коэффициент рентабельности (ОКР)?

в) Какова ежегодная ипотечная постоянная (ИП)?

г) Каков коэффициент дивидендов на акционерный капитал (CДСК)?

д) Каков коэффициент покрытия долга (КПД)?

Задача №95

Известна следующая информация по объекту недвижимости:

- общая площадь здания 1 000 кв.м.;

- свободная площадь 40 кв.м;

- ставка аренды для арендованных помещений 120 дол./кв.м в год;

- операционные расходы (ОР) 54 000 дол.

Выдан ипотечный кредит (ИК) на следующих условиях:

- Срок 20 лет;

- Ставка процента (годовая) 9%;

- Платежи - ежемесячно;

- Платежи по обслуживанию долга (ОД) 43 200 дол.в год

(обычный аннуитет).

Коэффициент ипотечной задолженности (КИД) 80%;

Стоимость земельного участка (Vз)75 000 дол.

Задание:

I. Составить баланс.

II. Найти:

ПВД - потенциальный валовый доход;

ДВД - действительный валовый доход;

ЧОД - чистый операционный доход;

ДСК - денежные средства до налогообложения (доход на собственный капитал);

ИП - ипотечную постоянную;

ИК - сумму ипотечного кредита;

СК - стоимость собственного капитала;

V_y - стоимость улучшений;

V₀ - общую стоимость недвижимости;

КУ - коэффициент улучшений;

КНП - коэффициент недоиспользования;

КЗ - коэффициент загрузки;

КС - коэффициент самоокупаемости (точку банкротства);

КОР - коэффициент операционных расходов;

КПД - коэффициент покрытия долга;

МВРП - мультипликатор валовых рентных платежей;

ОКР - общий коэффициент рентабельности;

СДСК - ставку дивидендов на собственный капитал.

Задача №96

Клиент банка может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1000000 дол. под 10% годовых, погашаемого за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 дол.; ставка дохода на капитал должна составлять 12%.

Рассчитайте требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Задачи на оценку недвижимости с использованием различных техник капитализации дохода

Задача №97

Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода 7%, премия за риск вложения в данный тип недвижимости 5%, поправка на ликвидность 3%, поправка на инвестиционный менеджмент 4%, норма возврата капитала 5%.