Требуется оценить объект недвижимости со следующими улучшениями: площадь здания 120 000 кв.м, разделенных на три секции по 40 000 кв.м; каждая секция включает 20% офисных помещений и 80% складских. Год постройки 1977.
В результате поиска данных о сопоставимых продажах отобраны следующие три сделки, которые были подтверждены покупателем, продавцом и брокером:
| Продажа 1 (участок с улучшениями)
Адрес/местоположение
Дата продажи
Цена продажи
Размер здания
Цена за кв.м
Переданные права на недвижимость
Условия продажи
Финансирование
Год постройки
Высота потолков
ЧОД
Указанный общий коэффициент доходности
|
город
16 мес. назад
3 225 000 дол.
150 000 кв.м.
21, 5 дол.
собственность
обычные
обычное (наличными)
2, 4 м
нет
нет
|
| Продажа 2 (участок с улучшениями)
Адрес/местоположение
Дата продажи
Цена продажи
Размер здания
Цена за кв.м.
Переданные права на недвижимость
Условия продажи
Финансирование
Год постройки
Высота потолков
ЧОД
Указанный общий коэффициент доходности
|
город
2 мес. назад
2 430 000 дол.
90 000 кв.м.
27, 0 дол.
собственность
обычные
продавец предоставляет
кредит
2, 4 м
нет
нет
|
| Продажа 3 (участок с улучшениями)
Адрес/местоположение
Дата продажи
Цена продажи
Размер здания
Цена за кв.м.
Переданные права на недвижимость
Условия продажи
Финансирование
Год постройки
Высота потолков
Чистый операционный доход
Указанный общий коэффициент доходности
|
город
10 мес. назад
2 640 000 дол.
110 000 кв.м.
24, 0 дол.
право аренды (не требует корректировки на права собственности)
обычные
обычное (наличными)
2, 4 м
303 600 дол.
11, 5%
|
Следующая информация была получена после проведения достаточного объема исследований, включая: анализ парных продаж и опрос участников рынка, в том числе брокеров по недвижимости, агентов по аренде, других оценщиков, владельцев собственности и инвесторов.
· Дата продажи - стоимость недвижимости (рыночные условия) стала падать около 18 месяцев назад на 0, 5 процента в месяц. После этого спада цены стабилизировались в течение последних шести месяцев.
· Местоположение - все сопоставимые объекты находятся в одной индустриальной зоне.
· Размер зданий – на данном рынке размер здания 90000 кв.м. считается наилучшим. Покупатели платят на 0, 5 процента меньше за дополнительные 1000 кв.м. площади здания.
· Возраст здания - более новые здания имеют более высокую стоимость. Типичные покупатели обычно платят на 1 % меньше за каждый дополнительный год.
· Корректировка на условия финансирования для продажи N 2 составляет 1, 1 дол./м2.
Задача №33
Имеется следующая информация об объектах:
| Объект оценки
| одноэтажный индивидуальный жилой дом
|
| Адрес
| ул. Лесная, 22
|
| Размер, кв.м.
|
|
| Гараж
| металлический
|
| Качество строительства
| выше среднего
|
| Размер участка, кв.м.
|
|
| Крыша
| черепица
|
| Подвал
| нет
|
| Камин
| есть
|
| Состояние
| среднее
|
| Сопоставимые объекты:
|
|
| Продажа 1
|
|
| Объект
| одноэтажный индивидуальный жилой дом
|
| Адрес
| ул.Лесная, 28
|
| Переданные права
| полная собственность
|
| Финансирование
| обычное рыночное
|
| Дата продажи
| 15 месяцев назад
|
| Размер, кв.м.
|
|
| Гараж
| металлический
|
| Качество строительства
| среднее
|
| Размер участка, кв.м.
|
|
| Крыша
| черепица
|
| Подвал
| нет
|
| Камин
| нет
|
| Состояние
| среднее
|
| Продажа 2
|
|
| Объект
| одноэтажный индивидуальный жилой дом
|
| Адрес
| ул. Полевая, 80
|
| Переданные права
| полная собственность
|
| Финансирование
| обычное рыночное
|
| Дата продажи
| 12 месяцев назад
|
| Размер кв.м.
|
|
| Гараж
| стоянка
|
| Качество строительства
| выше среднего
|
| Размер участка кв.м.
| 1.000
|
| Крыша
| металлическая
|
| Подвал
| нет
|
| Камин
| есть
|
| Состояни
| выше среднего
|
| Продажа 3
|
|
| Объект
| одноэтажный индивидуальный жилой дом
|
| Адрес
| ул. Лесная, 25
|
| Переданные права
| полная собственность
|
| Финансирование
| обычное рыночное
|
| Дата продажи
| 1 неделя назад
|
| Размер кв.м.
|
|
| Гараж
| металлический
|
| Качество строительства
| хорошее
|
| Размер участка кв.м.
|
|
| Крыша
| черепица
|
| Подвал
| есть
|
| Камин
| есть
|
| Состояние
| среднее
|
После изучения ряда продаж были введены следующие величины корректировок:
Разница между средним, выше среднего и хорошим качеством строительства составляет 5% между двумя соседними уровнями качества.
Разница между средним, выше среднего и хорошим состоянием также составляет 5%.
Разница в размерах участка корректируется по норме 1 дол. за кв.метр, если разница не менее 200 кв.м.
Местоположение по улице Лесной оценено на 500 дол. выше, чем по Полевой.
Большие дома продаются на 15 дол. на кв.м. дороже, чем меньшие.
Вклад кирпичного отапливаемого гаража в стоимость объекта добавляет 450 дол., металлического – 250 дол., стоянки – 100 дол.
Вклад крыши из черепицы добавляет в стоимость дома на 300 дол. больше, чем металлической.
Вклад камина в стоимость составляет 150 дол.
Анализ рыночных условий показал, что в течение последних двух лет стоимость объектов равномерно росла на 10% в год.
Корректировки сведены в таблицу 7:
Таблица 7
Корректировка стоимости объектов-аналогов
| Характе-
ристика
| Объект оценки
| Продажа №1
| Продажа №2
| Продажа №3
|
| Цена, дол.
|
| 9 000
| 8 200
| 10 000
|
| Переданные права
|
| полная собствен-
ность
| полная собствен-
ность
| полная собствен-
ность
|
| Финансирование
|
| Обычное
| Обычное
| Обычное
|
| Условия продажи
|
| Обычные
| Обычные
| Обычные
|
| Корректи-
ровка на рыночные условия, дол.
|
| 15 мес.
1 125
| 12 мес.
1 070
| Сейчас
|
| Откорректи-рован-
ная цена, дол
|
| 10 125
| 9 020
| 10 000
|
| Корректировка на адрес, дол.
| Лесная
| Лесная
| Полевая ул. 500
| Лесная
|
| Корректировка на размер, дол.
| 200 кв.м.,
| 220 кв.м.,
-300
| 170 кв.м.,
| 210 кв.м.,
|
| Гараж
| Металлич.
| Металлич.
| Стоянка
| Металлич.
|
| Корректировка на качество строительства, дол.
| Выше среднего
| Среднее
506, 2
| Выше среднего
| Хорошее
1 000
|
| Корректировка на размер участка, дол.
| 800 кв.м
| 700 кв.м
| 1000 кв.м
-200
| 800 кв.м
|
| Корректировка на вид крыши, дол.
| Черепица
| Черепица
| Металлич.
| Черепица
|
| Корректировка на подвал, дол.
| Нет
| Нет
| Нет
| Есть
-500
|
| Корректировка на камин, дол.
| Есть
| Нет
| Есть
| Есть
|
| Корректировка на состояние, дол
| Сред-
нее
| Среднее
| Выше среднего
-451
| Среднее
|
| Общая корректи-
ровка, дол.
|
|
|
| -1050
|
| Откорректирован-
ная цена продажи, дол.
|
| 10 481
| 10 160
| 8 950
|
Ответьте на следующие вопросы:
1. По какому объекту сделана ошибка в корректировке на:
- рыночные условия?
- площадь здания?
- наличие гаража?
- материал крыши?
- наличие камина?
- качество строительства?
- а размер земельного участка?
- состояние объекта?
9. По какому объекту правильно проведены корректировки?
