Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода

При использовании сравнительного подхода к оценке в процессе анализа продаж подбираются сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке сравнительно недавно. Затем в цену объектов-аналогов вносятся поправки на выявленные различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется откорректированная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Среднее значение от скорректированных цен объектов-аналогов позволяет сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Для непосредственных корректировок необходимо выделять характеристики объектов и сделок, которые влияют на цену и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

Общими для всех объектов недвижимости являются следующие элементы сравнения:

- набор прав на объект недвижимости;

- условия финансирования сделки;

- условия сделки;

- время совершения сделки купли-продажи;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

В процессе корректировок все поправки вносятся по принципу сравнения “от объекта-аналога к объекту оценки”.

Анализ парных продаж заключается в сравнении нескольких пар объектов, отличающихся одним основным элементом, с целью выявления рыночной стоимости этого элемента.

Окончательное заключение о величине рыночной стоимости объекта производится на основании анализа скорректированных цен объектов-аналогов с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.

Поправки в цены сопоставленных объектов могут вноситься в денежных единицах или в процентах. Поправки в денежных единицах представляют собой суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Процентные поправки могут вноситься со знаком плюс или минус, а также на независимой или кумулятивной основе.

При оценке земельных участков используются следующие единицы сравнения: кв. метр, сотка, гектар, погонный метр вдоль красной линии, участок.

При оценке зданий или сооружений используются следующие единицы сравнения: кв. метр общей площади, кв. метр полезной или подлежащей сдаче в аренду площади, комната, квартира, куб. метр объема здания, сооружение в целом.

Единицы сравнения, применяемые для оценки объектов на основе отношения дохода к цене, включают:

- валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

- общий коэффициент капитализации (ОКК);

ВРМ - отношение цены объекта к потенциальному или действительному доходу за год или месяц.

Для определения стоимости объекта с использованием ВРМ необходимо:

1. Определить валовой (ежемесячный) потенциальный (действительный) доход от объекта оценки;

2. Определить среднее значение ВРМ (отношение дохода к цене объектов по недавним сделкам);

3. Умножить ожидаемый доход от оцениваемого объекта на полученное среднее значение ВРМ.

ОКК представляет собой ставку дохода, для определения которой необходимо отобрать аналогичные объекту оценки недавно проданные объекты, характеризующиеся сходными по риску и продолжительности потоками доходов. ОКК - коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценой проданных сопоставимых объектов.

Для определения стоимости объекта с использованием ОКК применяется прямая капитализация ожидаемого чистого операционного дохода путем деления дохода на соответствующий ОКК.