Студопедия Главная Случайная страница Обратная связь

Разделы: Автомобили Астрономия Биология География Дом и сад Другие языки Другое Информатика История Культура Литература Логика Математика Медицина Металлургия Механика Образование Охрана труда Педагогика Политика Право Психология Религия Риторика Социология Спорт Строительство Технология Туризм Физика Философия Финансы Химия Черчение Экология Экономика Электроника

Обзор рынка земельных участков Московского региона.






Основные продавцы земли[4]

Продают сегодня землю не только девелоперы, но и другие игроки рынка. «В первую очередь участки могут реализовывать крупнейшие лендлорды Подмосковья (группа компаний «Промсвязь-недвижимость», группа компаний «Ист-Лайн», инвестиционная компания «Визави», корпорация «Знак»), владеющие крупными земельными активами, — приводит пример Д. Волков. — Такие компании покупали их в начале 2000-х гг., когда цены на землю были заметно ниже, либо приобретали в рамках отживших свое предприятий, совхозов и т. п. После соответствующих вложений (перевод в другую категорию, межевание и прочее) конкурентоспособность участков могла заметно повыситься. К тому же цены на землю до 2008 г. росли поступательными темпами».

Другой группой продавцов, по словам эксперта, выступают владельцы точечных активов, которые оказались у них разными способами: либо это свободный актив (участок без построек), либо некое старое предприятие или производственный комплекс. Сегодня распространена продажа участков с проектом. И, наконец, огромные активы принадлежат таким государственным компаниям, как РЖД. Но в последние годы массового выхода их активов на рынок не наблюдалось.

Крупных землевладельцев, чей банк составляет не менее 5–10 тыс. га, по данным И. Сапунова, в Подмосковье насчитывается более десятка, а в руках многочисленных мелких землевладельцев сосредоточено примерно 100 тыс. га земли.

У каждого собственника — своя причина на то, чтобы продавать земельные участки именно сейчас. Для одних это вынужденная мера — компании избавляются от пассивов. «До кризиса многие приобретали землю впрок, но потом эти участки оказались невостребованными. Если на них еще и висит ипотека, то это убыточная позиция, с которой собственник хочет быстрее расстаться. Кроме того, за земельные участки еще ведь нужно платить ежемесячный налог на землю», — объясняет В. Каминский.

Для других продавать землю просто выгодно. «Некоторые собственники изначально занимались только ленд-девелопментом. Кризис не сделал этот бизнес убыточным, — говорит Г. Дзагуров. — Есть и те, кто просто предпочитает переложиться сейчас в другой актив, ведь на рынке недвижимости операции с крупными земельными наделами сегодня крайне редки, медленны и малоликвидны».

Существующие проблемы[5]

Основными покупателями на земельном рынке были девелоперские компании. В кризисный период их бизнес пострадал сильнее всего, потому что большинство проектов находилось в стадии строительства, а земля как актив была в залоге у банков. «Профессионалы рынка развивали земельные участки и могли выходить из проекта, фиксируя прибыль на любом из трех уровней, — рассказывает Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Первый, ленд-девелопмент, предполагает покупку и перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленные или земли поселения, межевание, подвод коммуникаций, строительство подъездной дороги и т. п. Второй, девелопмент проекта, — подготовку проектной документации, получение согласований и разрешения на строительство. Третий уровень — непосредственно строительство, ввод в эксплуатацию, продажу объекта или сдачу в аренду».

В кризис количество сделок на рынке земли, предназначенной для возведения коммерческой недвижимости, сократилось на 40–50%, участки упали в цене почти вдвое. Только сейчас интерес к этому сегменту начинает возрастать, однако о сформировавшемся спросе ни со стороны спекулянтов, ни со стороны девелоперов эксперты пока не говорят.

На данный момент сложности с финансированием все еще остаются, поэтому покупать земельный участок и начинать на нем новое строительство мало кто решается. «Нельзя сказать, что рынок промышленных земель умер. Однако его активность могла бы быть и выше. Пока к началу новых проектов подходят весьма осторожно, поэтому и участков приобретается относительно немного», — объясняет Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля».

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, отмечает: «Шесть месяцев назад на вопрос, кто покупает землю коммерческого назначения, я бы уверенно ответил, что практически никто. Весь 2009 г. значительные сделки в этом сегменте рынка недвижимости осуществлялись в основном не по рыночным причинам, а в связи с передачей прав кредитору, изменением состава акционеров и т. п. Сегодня дело сдвинулось с мертвой точки. Только наша компания предлагает не менее десяти значительных участков, позволяющих строить и получать при этом прибыль».

Объекты под себя[6]

Другие времена — другие объемы продаж и покупок. Как говорит Г. Дзагуров, в результате кризиса они уменьшились в размерах: редкие сделки совершаются сейчас с участками площадью от 5 до 30 га.

В основном покупают земли под небольшие производства, цеха, склады, заправочные станции, то есть под тот бизнес, который не требует больших площадей. Наиболее привлекательны земельные участки от 0,5 до 5 га, расположенные не далее чем в 70 км от столицы. На них можно возвести, к примеру, производственный или складской объект площадью 5–15 тыс. кв. м. Спрос на этот товар формируют представители малого и среднего бизнеса, в том числе частные предприниматели.

Президент «DVI Холдинга» Вячеслав Каминский дает еще одно объяснение тому, что внимание клиентов сосредоточено на площади до 1 га. По словам эксперта, крупные участки под более масштабные объекты не пользуются спросом, потому что такие объекты с нуля сейчас практически не запускаются.

Некоторые приобретают землю под строительство торговых центров или офисов. В этом случае востребована первая линия шоссе (в основном Новая Рига) до 10 км от МКАД и наличие нормальных подъездных путей. Управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов утверждает, что основными покупателями могут выступать представительства зарубежных компаний либо компаний, которые открывают или расширяют свой бизнес. А вот в инвестиционных целях или под будущие проекты, по словам эксперта, землю сейчас приобретают редко. Тем не менее спрос начал оживать.

В целом рынок земли специалисты характеризуют как инертный. Многие собственники заняли выжидательную позицию и не торопятся расставаться с лакомыми кусочками, продавая их по сниженным ценам. Клиенты, в свою очередь, подходят к покупке избирательно. «Спрос сейчас крайне невысок и дифференцирован, — замечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. — В первую очередь это касается юридического состояния земли. Интерес представляют упакованные участки: с концепцией, техническими условиями, пакетом разрешительной документации».

В условиях нестабильности рынка Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, советует покупать землю под коммерческую застройку только в том случае, если хочется построить объект «под себя» (имеются в виду торговые сети, производители, дистрибьюторы).

В целом наибольшим спросом, по словам эксперта, под проекты коммерческой недвижимости всегда пользовались и пользуются земли поселений, потому как на них можно осуществлять девелопмент практически любого из сегментов коммерческой недвижимости. Не менее популярными остаются «земли промышленности», однако их приобретение с точки зрения инвестиционных вложений не является оптимальным вариантом вследствие высокой ставки земельного налога и высокой кадастровой стоимости. В настоящее время эксперт считает более привлекательной с точки зрения вложений покупку земель сельхозназначения.

География[7]

С точки зрения локации всегда интересны участки между ТТК и МКАД, но здесь реализация земли идет достаточно тяжело. Как считает Ю. Тараненко, это связано с тем, что оформить землю в собственность очень сложно, а участки можно получить только в аренду под реализацию инвестиционного проекта. Впрочем, иногда появляются интересные предложения на территории до МКАД, но подобные примеры единичны.

Кроме того, в пределах Садового кольца участок, например, с офисным назначением, но без соответствующих разрешений, как отмечает Д. Колокольников, продать вряд ли удастся (строительство новых офисов в центре запрещено). При наличии всех документов такая земля будет востребована лишь при адекватной цене. «Вообще, местоположение тесно связано с назначением и обеспеченностью того или иного кластера объектами данной категории. Например, участок под строительство ТЦ у метро, где современных торговых площадей немного, и сейчас можно продать за хорошие деньги», — утверждает эксперт.

В Подмосковье ситуация иная, так как здесь земельные участки сразу оформлялись в собственность. Сегодня они реализуются по разным направлениям в зависимости от их будущего назначения. «Если под торговые объекты, то с юга на северо-восток (по часовой стрелке), если под складские и промышленные объекты, то направление менее важно — смотрят на наличие железнодорожных путей, инженерных коммуникаций, строений, подъезда на участок и прочие параметры», — замечает Т. Сайфутдинов.

Наиболее активны рынки земли по Калужскому, Симферопольскому, Киевскому, Дмитровскому и Ленинградскому шоссе, трассе «Дон-4». Это объясняется наиболее благоприятным сочетанием цены и качества, а также тем, что здесь у покупателя имеется достаточно большой выбор подготовленных к продаже участков. Привлекает потенциальных клиентов и одно из самых живописных и менее всего загруженных Новорижское направление. Но в этом случае желания не совпадают с возможностями. Здесь все застроено коттеджными поселками и предложений земельных участков под коммерческую недвижимость почти нет.







Дата добавления: 2015-10-19; просмотров: 1405. Нарушение авторских прав; Мы поможем в написании вашей работы!



Обзор компонентов Multisim Компоненты – это основа любой схемы, это все элементы, из которых она состоит. Multisim оперирует с двумя категориями...

Композиция из абстрактных геометрических фигур Данная композиция состоит из линий, штриховки, абстрактных геометрических форм...

Важнейшие способы обработки и анализа рядов динамики Не во всех случаях эмпирические данные рядов динамики позволяют определить тенденцию изменения явления во времени...

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ МЕХАНИКА Статика является частью теоретической механики, изучающей условия, при ко­торых тело находится под действием заданной системы сил...

Дезинфекция предметов ухода, инструментов однократного и многократного использования   Дезинфекция изделий медицинского назначения проводится с целью уничтожения патогенных и условно-патогенных микроорганизмов - вирусов (в т...

Машины и механизмы для нарезки овощей В зависимости от назначения овощерезательные машины подразделяются на две группы: машины для нарезки сырых и вареных овощей...

Классификация и основные элементы конструкций теплового оборудования Многообразие способов тепловой обработки продуктов предопределяет широкую номенклатуру тепловых аппаратов...

Весы настольные циферблатные Весы настольные циферблатные РН-10Ц13 (рис.3.1) выпускаются с наибольшими пределами взвешивания 2...

Хронометражно-табличная методика определения суточного расхода энергии студента Цель: познакомиться с хронометражно-табличным методом опреде­ления суточного расхода энергии...

ОЧАГОВЫЕ ТЕНИ В ЛЕГКОМ Очаговыми легочными инфильтратами проявляют себя различные по этиологии заболевания, в основе которых лежит бронхо-нодулярный процесс, который при рентгенологическом исследовании дает очагового характера тень, размерами не более 1 см в диаметре...

Studopedia.info - Студопедия - 2014-2022 год . (0.022 сек.) русская версия | украинская версия