Общее понятие права сервитута

Развитие современного права сервитута находится на начальном этапе. Институт земельного сервитута впервые введен Кодексом о земле от 4 января 1999 г.

Субъектами сервитута следует считать землепользовате­лей участка, обремененного сервитутом, с одной стороны, и лиц, осуществляющих право сервитута, с другой сторо­ны. К лицам, обладающим правом на осуществление сер­витута, следует отнести собственников земельных участ­ков, владельцев земельных участков, постоянных пользо­вателей земельных участков, арендаторов (субарендаторов) земли.

Сервитут устанавливается в пользу определенного зе­мельного участка. В качестве объекта сервитута выступает земельный участок.

Право земельного сервитута определяется как право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком. Оно заключается в праве землепользователя тре­бовать ограниченного пользования соседним земельным участком от землепользователя соседнего земельного уча­стка, а в необходимых случаях от землепользователя дру­гого земельного участка (также соседнего). Данное определе­ние следует понимать таким образом, что землепользователь земельного участка имеет право сервитута на любых сосед­них участках в необходимых случаях. При этом доминант­ным земельным участком является земельный участок, по­лучающий выгоду от установления сервитута. Обременен­ный земельный участок – земельный участок, на котором установлен сервитут [1].

Сервитуты могут быть "отрицательными" либо "положительными". Отрицательный сервитут запрещает собственнику обремененного серви­тутом земельного участка совершать определенные действия на своей земле. Положительным называется сервитут, который разрешает его об­ладателю использовать обремененный земельный участок в определенных целях. Термин "положительный сервитут" иногда также используется применительно к сервитуту, согласно условиям которого, собственник обремененного участка обязуется совершить какие-либо действия в поль­зу обладателя сервитута.

Основаниями возникновения сервитута следует считать договор или постановление суда.

Законодательство различает:

§ срочный земельный сервитут;

§ постоянный земельный сервитут.

Если в договоре о земельном сервитуте или постанов­лении суда об установлении земельного сервитута срок его действия не указан, земельный сервитут считается посто­янным.

В качестве цели установления сервитута может быть:

§ обеспечение прохода и проезда через соседний зе­мельный участок;

§ право прокладки и эксплуатации линий электропе­редачи, связи и трубопроводов;

§ обеспечение водоснабжения и мелиорации;

§ иные нужды собственника земельного участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установлено, что обременение земельного участка сер­витутом не лишает землепользователя участка права вла­дения, пользования и распоряжения этим участком. Но зем­лепользователь оказывается ограниченным в осуществле­нии права пользования землей в той степени, в какой это требует право сервитута. Он уже не может свободно, по своему усмотрению пользоваться земельным участком, как он бы мог это делать при отсутствии сервитута. Поэтому представляется возможным говорить об ограничении пра­ва на земельный участок сервитутом [1].

В практике социалистических земельных отношений и советского земельно­го права понятие сервитута отсутствовало, скорее всего, потому, что оно использует­ся, как правило, в тех странах, где признается право частной собственности на землю и недвижимое имущество. Новое земельное и гражданское законода­тельство Республики Беларусь, признавая институт частной собственности, опирается на мировой опыт реформирования земельных отношений, практику эффективного управления земельными ресурсами других стран [6], [3]. Ниже приведен пример участка, пользующегося правом сервитута в городе (рисунок 1.1).

Рисунок 1.1. Пример участка с установленным сервитутом[14]

 

При распределении земли и другой недвижимости в исключительную соб­ственность отдельных лиц всегда возникает ряд вопросов, требующих органи­зационного и правового разрешения. Земельные участки далеко не всегда обла­дают всеми видами земель, необходимыми для ведения хозяйства, и часто нуж­даются в восполнении одного за счет другого. Поддержание в нормальном со­стоянии зданий и сооружений на застроенных территориях также далеко не всегда возможно без содействия соседних участков. Это восполнение не может быть достигнутой путем установления каких-либо простых обязательств между владельцами участков: отношений, имеющих временный характер, и потому не гарантирующих строгое соблюдение интересов одного из собственников [5].

Возникает допущенная законом особая форма вещных отношений, сооб­щающих определенным участкам постоянное, защищенное наравне с осталь­ными вещными правами право пользования угодьями и другими свойствами соседних участков, или ограничивающих, в известной мере, права собственни­ка в интересах соседнего участка. Во многих местностях не только Беларуси и России, но и Западной Европы владельцы лесов, лугов, воды, пастбищ допускали участие в пользовании ими соседей и других лиц, также допускался выпас скота на паш­нях после уборки урожая, беспрепятственный проезд по полям в зимнее время для провоза дров и других целей.

 

1.2.1 Исторический опыт установления сервитутов в Беларуси

 

В связи с переходом к рыночной экономике в 1991 году в Рес­публике Беларусь началось осуществление земельной реформы. Основная задача реформы состоит в коренном преобразовании зе­мельных отношений в республике с целью формирования земельно­го рынка, многоукладной экономики в аграрном секторе, создания экономического механизма регулирования развития сельских поселений, создания условий равноправного развития разных форм хозяйствования на земле.

В большей мере необходимо обратить внимание на сервитуты в Западных губерниях Европейской России. Сервитуты, которыми пользовались бывшие помещичьи крестьяне западных губерний, обыкновенно заносились в выкупные акты и договоры, заключённые при наделе­нии крестьян землёй. Государственный банк, на который до 1895 года было возложено наблюдение за правильностью поступления выкупных платежей в казначейство, при составлении своего отчёта по этому предмету в 1889 году сделал попытку учесть сервитуты в губерниях Западного края.

Однако после Октябрьской революции 1917 года в связи с отме­ной Декретом №2 "О земле" права частной собственности на землю и запретом совершать любые сделки с земельными участками, на территории бывшего СССР сервитуты, также как и многие другие способы использования земли, стали не нужны. Субъектам земель­ных отношений участки предоставлялись на праве пользования. И только с принятием в 1999 году Кодекса Республики Беларусь о земле и Гражданского кодекса Республики Беларусь были созданы предпосылки для возрождения права сервитутов. В то же время приходится констатировать, что содержащиеся в кодексах отдель­ные положения о сервитутах не дают ответа на многие возникаю­щие вопросы по поводу их природы, порядка установления, регист­рации и прекращения. Это позволяет говорить об актуальности проведения исследований в области совершенствования этого права [15].

Реальные сервитуты многих стран, опираясь на римские нормы, стремились удовлетворить потребность одних участков за счет других с возможно меньши­ми обременениями собственника. Пользование сервитутом допускалось со­гласно с римским правом лишь в точно определенном размере, который должен быть доказан в установленном порядке. Пользование должно было произво­диться с обязательной охраной интересов собственника и лишь настолько, на­сколько это необходимо для пользующегося.

Подробный, хотя далеко не исчерпывающий перечень реальных сервиту­тов, с очень точными определениями их содержания, давало прибалтийское право, где упоминались, следующие сервитуты: дорожный, пастбищ и выгонов, сенокосов, пользования водами (водопроводы, водопои и т. д.), въезда в лес, пчеловодства и др.

В действительности существовало множество отношений, которые при ослож­нившихся взаимоотношениях соседей вызывали споры и ставили перед судом вопросы о содержании, границах, способах установления и прекращения серви­тутов. В результате чего суды стремились провести в жизнь общеевропейские начала сервитутного права [14].

В силу сервитутного законодательства Царства Польского собственник обреме­ненного сервитутом имения "не в праве делать ничего такого, что уменьшало бы возможность пользования сервитутом или делало пользование менее удоб­ным". Например, пользуясь пастбищем совместно с крестьянами, собственник был обязан учесть кормовые ресурсы пастбища «чтобы неумеренным пригоном скота не лишать и не ухудшать условий содержания

скота крестьян» и т. п. Рус­ское же законодательство аналогичных ограничений не знало.

В таких местностях, как, например, Минская губерния и северная часть Во­лыни (Полесье), животноводство составляло главную отрасль крестьянского хозяйства, поэтому вопрос о пользовании сервитутными правами имел здесь для крестьян еще более важное значение, так как площадь земли, которой они пользовались, значительно увеличивалась.

Общего выгона в среднем на один двор приходилось в Виленской губернии 1,0 дес, в Минской и Гродненской - 1,5 дес. По отдельным уездам средний раз­мер общего выгона на двор колебался в Минской губернии между 2,3 дес. (Пинский уезд) и 0,4 дес. (Минский уезд), в Гродненской губернии— между 2.9 дес. (Вельский уезд) и 0,7 дес. (Слонимский уезд).

Средняя площадь владельческих лесов, в которых крестьяне имели право пасти скот, составляла для отдельных губерний следующие величи­ны: Виленской - 3,2 дес, Минской - 2,2, Гродненской - 13,5. Витебской - 1,6 дес.

Из крестьянских дворов, пользующихся другими различными сервиту­тами, большинство имело право рыбной ловли в водах владельца. Эта форма сервитутов встречалась в 3 уездах Виленской губернии, 8 - Мин­ской и 3 - Гродненской. Остальные формы сервитутов в Северо-Западном крае, которыми пользовались крестьянские дворы, сводятся к единичным случаям, встречающимся в различных уездах. Сюда относится право пользования лесными покосами в губерниях Виленской, Витебской и Гродненской; право пользования лесными материалами (для построек и топлива) в 52 дворах Дрисенского уезда Витебской губернии. 190 дворов в Мозырском уезде Минской губернии имели право держать мельницу [15].

В настоящее время в связи с возникновением и развитием в Республике Беларусь института частной собственности на землю, возникает необхо­димость решения новых хозяйственных и правовых задач, в том числе и вопросов урегулирования отношений между собственниками земельных участков в области пользования землей. Это вызвало к жизни необходи­мость переосмысления значения для нашей страны сервитутного права, основы которого были заложены на Беларуси в дореволюционный период. Таким образом, изучение исторического опыта использования земельных сервитутов на Беларуси является актуальной задачей.

 

1.2.2 Сервитуты как инструмент управления земельными ресурсами

 

В решении вопросов управления земельными ресурсами возникает ряд правовых и организационных проблем по изъятию и предоставлению зе­мельных участков, которые не имеет всех тех свойств и качеств, необхо­димых для нормального их использования. Например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользо­вании (в соответствующем отношении) соседней землей.

Сервитутным правам присуще право следования, т.е. они про­должают действовать при переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу (ст. 15 Кодекса о земле) [6]. Земельный сервитут неделим. Он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога, передаваться лицам, не являющим­ся собственниками недвижимого имущества [1].

Причем стоимость сервитута, который устанав­ливается на земельном участке государственной формы собственности, подлежит обязательной оценке. Сервитут также сохраняется при переходе права на обременённый сервитутом земельный участок к другому лицу. Приобретатель такого участка должен быть уведомлен об обременении участка сервитутом.

Как и любое другое право, установленное законом, право сервитута подлежит защите. Защита устанавливается в судеб­ном порядке. Иск подается лицом, имеющим право на сер­витут, ответчиком по иску является землепользователь уча­стка, обремененного сервитутом. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими спо­собами:

1. признанием права сервитута в том случае, если зем­лепользователь отказывает истцу в установленном в закон­ном порядке праве;

2. восстановлением положения, существовавшего до нарушения права сервитута;

3. пресечением действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда землепользователь не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенной для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению;

4. возмещением причиненных убытков.

В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством [2].

В случаях, когда земельный участок в результате обреме­нения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением, землепользователь вправе требовать в судеб­ном порядке прекращения сервитута.