ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ И ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

 

Ограничения и обременения прав на земельные участки занимают важнейшую роль в правовом регулировании поведения участников земельных отношений, поскольку направлены на обеспечение экономически обусловленных, социально-полезных и природоохранных интересов общества. Исследование сущности ограничений и обременений прав на земельные участки показывает, что их правовая природа различна, ограничения отличаются весьма большим разнообразием, нормативно-правовая база ограничений и обременений не систематизирована, находится в стадии формирования.

Вместе с тем до сих пор неясно, какие обременения должны быть установлены и как с учетом их будут реализованы права землепользователей. По сложившемуся мнению, под обременением прав на земельный участок следует понимать земельный сервитут или обязательство, принятые землепользователем добровольно либо по постановлению суда в целях обеспечения законных интересов заинтересованных субъектов, выражающиеся в предоставлении им дополнительных прав и возложении обязанностей на землепользователя. Рассмотрим классификацию обременений прав на земельные участки. Исходя из содержания обременения прав на земельные участки можно представить в виде следующих правовых форм: земельного сервитута, ипотеки, ренты [4].

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, иными актами законодательства или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Поскольку обременения прав на земельные участки направлены на обеспечение законных интересов заинтересованных лиц, следовательно, предполагают достижение частных целей определенных субъектов, соответственно при установлении земельного сервитута, а также и иных договорных обязательств, преследуются различные цели землепользователей [7].

Согласно ст. 28 Закона РБ об ипотеке, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя (владельца закладной) сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом при условии, что: срок, на который это имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой это имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества.

Сопутствующей с вышеназванной, представляется классификация по зависимости от волеизъявления субъектов, использующих земельные участки. Так, возможны обременения прав на земельные участки добровольные и обязательные. Добровольными они являются постольку, поскольку субъект – собственник или иной обладатель права – без принуждения соглашается с условиями обременения правомочий на принадлежащий ему земельный участок (залог, рента, земельный сервитут). Принудительным обременением может выступать обременение, налагаемое в случае установления его решением суда. Было предложено разделять такие обременения на обременения активного и пассивного типа. Первые складываются на основе обязывающих норм, интересы управомоченных лиц удовлетворяются только в результате совершения положительных действий обязанным лицом (собственником) [7].

При обременениях пассивного типа собственник земельного участка должен воздерживаться от некого поведения и не препятствовать управомоченным лицам в осуществлении прав. В качестве обязывающих норм в праве выступают обязанности. Изучив различные точки зрения по данному вопросу, следует признать, что до сих пор общего представления среди ученых не выработано: данное явление рассматривается и как правовое ограничение и как правовой запрет и одновременно как стимулирующий фактор. Но обязанности землепользователей не могут стимулировать поведение субъектов, они связаны с принудительной силой и не относятся к обременениям прав.

В зависимости от оснований установления и прекращения обременения прав на земельные участки можно разделить на устанавливаемые в договорном порядке, в том числе посредством заключения соглашения о земельном сервитуте, а также обременения, возникновение и прекращение которых связывается с постановлением суда. По объекту обременения различаются в зависимости от того, распространяются они на весь участок (обременяется весь земельный участок) или на его часть (обременению подлежит часть земельного участка). Земельный участок может быть обременен частично лишь при установлении земельного сервитута. Если обременения устанавливаются в форме обязательств, то весь участок является объектом обременения [4]. Таким образом, критериями юридической классификации обременений прав на земельные участки являются: 1) правовые формы (земельный сервитут, ипотека, рента); 2) волеизъявление землепользователей (добровольные и обязательные); 3) цели, направленные на обеспечение законных прав лиц, заинтересованных в установлении обременений; 4) основания установления и прекращения (договор или постановление суда в зависимости от правовой формы); 5) объект (полное обременение участка и частичное). Сопоставление их отдельных видов позволяет упорядочить систему обременений, характерных для земельных отношений, разграничив их с формами, установленными законодательством о государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним.

Кроме того, наличие самостоятельной классификации обременений прав на земельные участки показывает некорректность закрепленного понятия «ограничение (обременение) прав на земельные участки» в законодательстве Республики Беларусь, неуместность объединения терминов законодателем.

Ограничения (обременения) могут устанавливаться в от­ношении прав на предоставленные земельные участки, рас­положенные:

1. на территории заказников и памятников природы, объявленных без изъятия земельных участков у землеполь­зователей;

2. в границах охранных зон особо охраняемых природ­ных территорий;

3. на территориях, подвергшихся радиоактивному за­грязнению;

4. в водоохранных зонах, прибрежных полосах водных объектов, зонах санитарной охраны водных объектов, ис­пользуемых для питьевого водоснабжения, водоохранных и защитных лесов, охраняемых типичных и редких при­родных ландшафтов;

5. на территории курортов, зон санитарной охраны ме­сторождений лечебных минеральных вод и лечебных сапропелей, иных земель, обладающих природными лечебны­ми факторами и используемых или предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма;

6. в зонах охраны недвижимых материальных истори­ко-культурных ценностей;

7. в придорожных полосах (контролируемых зонах) ав­томобильных, железных дорог, а также в охранных зонах иных транспортных коммуникаций;

8. в границах ботанических и дендрологических садов, их охранных зон;

9. в местах обитания объектов животного мира, произ­растания объектов растительного мира, в обращении с ко­торыми в соответствии с законодательными актами уста­новлены ограничения и запреты;

10. в охранных зонах вокруг стационарных пунктов гидрометеорологических наблюдений государственной сети гидрометеорологических наблюдений;

11. в охранных зонах геодезических пунктов;

12. в пределах территорий перспективного развития населенных пунктов;

13. на иных территориях в соответствии с законодательными актами.

Законодательными актами могут устанавливаться и иные ограничения (обременения) прав на земельные участки [8].

Согласно преамбуле к Закону Республики Беларусь «Об охране окружающей среды» охрана окружающей среды является неотъемлемым условием обеспечения экологической безопасности, устойчивого экономического и социального развития общества. Одним из требований, предъявляемым к хозяйственной и иной деятельности в интересах охраны окружающей среды (природоохранным требованиям и требованиям экологической безопасности) выступают обязательные условия, ограничения или их совокупность, установленные законами, иными нормативными правовыми актами, в том числе техническими нормативными правовыми актами, нормативами в области охраны окружающей среды. В соответствии с Национальной стратегией устойчивого социально-экономического развития Республики Беларусь на период до 2020 г. главным направлением экологической политики Республики Беларусь является совершенствование законодательства в области природопользования и охраны окружающей среды, в том числе системы экологических ограничений и регламентации режимов природопользования [16].

В законодательстве об охране окружающей среды и рациональном природопользовании не содержится понятия ограничений природопользования, что является очевидным пробелом в правовом регулировании данных отношений, ведь различного рода ограничения закреплены в законодательных актах природоресурсного и природоохранного характера. Общее определение ограничений (обременений) прав на законодательном уровне представлено Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», которым также закреплено, что наряду с другими объектами государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав пользования земельными участками. Правовое регулирование ограничений (обременений) прав на земельные участки в законодательстве об использовании и охране земель осуществлено лишь в 2008 г.: в Кодексе Республики Беларусь о земле от 23 июля 2008 г. дается определение ограничений (обременений) прав на земельные участки применительно к земельным отношениям, закреплен перечень территорий, на которых они могут быть установлены, определены правила возмещения убытков при их установлении. Однако, несмотря на закрепление правовых норм об ограничениях (обременениях) прав на земельные участки, законодательство в данной области окончательно не сложилось [2].

Исследуя пути развития законодательства, следует констатировать, что в отношениях, связанных с землей объективно преимущество должно отдаваться публичному интересу над индивидуальным. Ограничения прав на земельные участки являются стимулирующим фактором формирования экологически обоснованного поведения и связаны с применением мер ответственности к природопользователям в случае злоупотребления ими своим правом, а потому их введение в систему основных начал земельных отношений целесообразно.

Установление в необходимых случаях ограничений прав влечет за собой насыщение законодательства большим количеством охранных норм, что не может не сказаться положительным образом на состоянии земель в условиях интенсивно развивающихся отношениях по их использованию. В специальной литературе подчеркивается, что предлагаемые ограничения должны исходить из приоритета экологических интересов [7]. Очевидно, что установление ограничений и обременений прав на землю не только затрагивает экономические интересы землепользователей, но и влияет на экологические условия использования земельных участков. Целесообразность установления ограничений (обременений) прав на земельные участки предопределяется выработкой нового способа, позволяющего согласовать публичные и частные цели использования земель.

Содержание ограничений прав на земельные участки включает в себя такие правовые формы, как закрепление строго определенных условий поведения землепользователя, запрещение совершения активных действий, временное приостановление его деятельности, в результате которых происходит уменьшение объема возможностей (определяется вследствие сужения имеющихся правомочий). К условиям как форме ограничений прав на земельные участки относятся определенные в соответствии с законодательством об охране и использовании земель и содержащиеся в решении государственного органа требования, которые должны быть соблюдены при использовании земельного участка. Правовой запрет как форма ограничений однозначно не допускает совершения активных действий по использованию земельного участка, в то время как при установлении ограничений с одной стороны разрешается землепользование, а с другой стороны сужается свобода действий. Ограничение прав на земельный участок не есть запрет, поскольку он лишь ограничивает действия землепользователя, в то же время установленное ограничение вместе с тем одновременно может предоставить возможность пользования земельным участком третьим лицам.

Приостановления действия землепользователя содержатся в нормах Лесного кодекса Республики Беларусь, Законах «Об охране окружающей среды», «О растительном мире» и других актах. В соответствии с Законом Республики Беларусь «Об охране окружающей среды» граждане и общественные объединения, осуществляющие деятельность в области охраны окружающей среды, имеют право на предъявление в суд иска о частичном приостановлении либо прекращении хозяйственной и иной деятельности, оказывающей вредное воздействие на окружающую среду, в случае, если в результате такой деятельности нарушаются требования в области охраны окружающей среды, причиняется экологический вред, либо создается опасность причинения такого вреда в будущем [16].

При причинении экологического вреда, возникновении опасности причинения вреда в будущем, нарушении требований в области охраны окружающей среды или невыполнении предписаний государственного органа, осуществляющего государственный контроль в области охраны окружающей среды, хозяйственная и иная деятельность юридических лиц и граждан, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду, может быть полностью или частично приостановлена либо прекращена по решению суда. Возможность требовать в судебном порядке приостановления либо прекращения деятельности, причиняющей вред, предусмотрена также ст. 934 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которой опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность [3].

Обобщая вышеизложенное, следует выделить следующее: установление ограничений прав на земельные участки является одним из важнейших средств, направленных на охрану окружающей среды, предусмотренных в определенных законодательством правовых формах, а также инструментом регулирования сферы соотношения публичных и частных интересов при использовании земельных ресурсов. Вместе с тем совершенствование правового регулирования ограничений прав на земельные участки в части введения эколого-правовых условий их использования будет способствовать обеспечению конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду.