ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

 

В соответствии со ст. 20, 21 Кодекса о Земле, ограничения (обременения) прав на земельный участок возникают с момента государственной регистрации их возникновения, их создание удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым организацией по государственной регистрации, в котором указываются сведения о наличии указанных ограничений в соответствии с данными кадастровой карты в отношении соответствующей территории и сведения, содержащиеся в представленном схематическом плане земельного участка [6].

К свидетельству о регистрации прилагается земельно-кадастровый план земельного участка с указанием границ, кодов и площадей земель с ограничениями в использовании и изготавливается перечень ограничений в использовании земель, содержащий сведения о разрешенном режиме использования земельных участков. В специальной литературе украинским юристом Н.В. Черкасской предложен порядок установления ограничений прав на земельный участок [9]. Однако данный процесс, как мы полагаем, включает ряд действий, которые можно сформировать в определенные стадии в зависимости от того, когда они устанавливаются.

Ограничения прав на земельные участки могут быть установлены вместе с предоставлением земельного участка и, соответственно, подлежат одновременной регистрации земельный участок, права на него и ограничения прав, при установлении границ земельного участка (в данном случае и выявляются ограничения, подлежащие государственной регистрации) и при необходимости осуществления определенных мероприятий, направленных на обеспечение государственных нужд. В каждом случае можно выделить определенные стадии установления ограничений:

1. Одновременно с предоставлением земельного участка:

§ подача заявления о предоставлении земельного участка;

§ разработка, согласование и утверждение земельно-кадастровой документации;

§ принятие решения об установлении ограничений прав на землю с указанием конкретного содержания их объема государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель;

§ регистрация установленных ограничений прав на землю;

2. При установлении границ имеющегося в пользовании земельного участка:

§ подача заявления об установлении границ земельного участка (в случае, если инициатором установления границ является иной субъект, данная стадия может и отсутствовать);

§ установление границ земельного участка и выявление ограничений в пользовании;

§ разработка, согласование и утверждение земельно-кадастровой документации;

§ принятие решения об установлении ограничений прав на землю с указанием конкретного содержания их объема государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель;

§ регистрация установленных ограничений прав на землю.

3. При удовлетворении определенных государственных нужд либо осуществления иных необходимых потребностей, предусмотренных законодательством (при проведении изыскательских работ, строительства линейных сооружений, размещения геодезических пунктов):

§ выдача разрешения на проведение работ на земельных участках в соответствии с п. 31 Указа Президента от 27 декабря 2007г. № 667 [5];

§ разработка, согласование и утверждение земельно-кадастровой документации; акта выбора места размещения земельного участка – в случае строительства (реконструкции, капитального ремонта) подземных линейных сооружений, осуществляемого в границах охранных зон этих сооружений; утверждение технических проектов или смет на производство геодезических работ;

§ принятие решения об установлении ограничений прав на землю с указанием конкретного содержания их объема государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель.

Стоит заметить, что законодательством не оговорен порядок выдачи разрешений на проведение работ, в связи с осуществлением которых ограничиваются права землепользователей. Кроме того, в законодательстве об ограничениях прав на земельные участки предусмотрен лишь заявительный принцип регистрации ограничений прав на земельные участки. Это значит, что в случае, если участок уже был предоставлен, а обстоятельства, в связи с которыми могут быть установлены ограничения, возникли позже, такие ограничения могут быть не выявлены и, соответственно, не зарегистрированы [8].

Без поступившего заявления либо решения исполнительного и распорядительного органа определенные территории могут использоваться, хотя могут быть, например, включены в состав природоохранных. Данное обстоятельство говорит о том, что необходимо регламентировать четкий контроль за использованием и охраной земель тем, чтобы сохранить как земельные, так и иные природные ресурсы, а также обеспечить иные цели ограничений прав на земельные участки.

В отношении обременений не имеется ни теоретических разработок, ни надлежащей правовой регламентации в законодательстве. Верным представляется утверждение о том, что «собственность на природные объекты и ресурсы включает не только владение, пользование и распоряжение, но и обязательства перед обществом». К таким обязательствам, на наш взгляд, в определенной степени относятся обременения в отношении земельного участка.

Обременения прав на земельные участки устанавливаются на основании положений нормативных правовых актов, которые содержат в себе обязательства, обязательные к применению, решениями государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель либо договором или постановлением суда. Кроме того, обременения прав на землю могут быть указаны в договоре (договор аренды, договор залога земельного участка и др.). Невыполнение требований, содержащих в себе обременения в отношении земельного участка, в том или ином случае, может повлечь за собой определенные негативные последствия: либо санкции, установленные законодательством (в первом случае) либо меры ответственности, предусмотренные в договоре [9].

В соответствии со ст. 65 Кодекса о Земле, ограничения (обременения) прав на земельные участки прекращаются в случае отсутствия оснований для их сохранения в том же порядке, в каком они устанавливались: по решению государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель либо по постановлению суда [6]. Такое указание, как «отсутствие оснований для их сохранения» является нечеткой для решения вопроса об их прекращении, что дает свободу усмотрения государственным органам.

Поскольку законодательством не названы основания их прекращения, а вышеуказанная норма говорит об отпадении оснований, послуживших причиной их установления, значит, на наш взгляд, следует руководствоваться основаниями установления, предложенными автором. При установлении такого положения в ч 1. ст. 65 Кодекса о Земле, необоснованно упущены оказались обременения прав на земельные участки. Вернее, они указаны вместе с ограничениями, но следует обратить внимание на то обстоятельство, что согласно ст. 1 Кодекса о Земле обременения устанавливаются также и на основании договора, а прекращение либо истечение срока договора как основание прекращения обременений не предусмотрено нормой ст. 65 Кодекса о Земле, что является пробелом законодательства. Cоответственно, редакция данной статьи нуждается в уточнении о том, что обременения, указанные в договоре, прекращаются в связи с его расторжением либо истечением срока действия [6].

Представляющим интерес в рамках рассматриваемого вопроса является следующий аспект. В качестве субъектов, принимающих решения о прекращении ограничений (обременений) прав на земельные участки, выступают государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, а также суды. Вместе с тем в качестве основных принципов земельных отношений закреплен принцип защиты прав землепользователей, в связи с чем можно прийти к выводу, что землепользователи также должны иметь возможность ходатайствовать перед государственными органами о прекращении ограничений прав на земельные участки в случае, если нет оснований для их сохранения.

Специфика обременения как правовой категории заключается в том, что оно неразрывно связано с конкретным земельным участком, а потому субъектами, инициирующими установление обременений являются участники договорных отношений – землепользователи и иные субъекты земельных отношений в зависимости от того, что выступает предметом заключаемого договора (например, банки и небанковские кредитно-финансовые организации в случае установления обременения посредством договора ипотеки).

Таким образом, разработанные основания установления ограничений и обременений выступают как научно обоснованные показатели, составляющие неотъемлемый элемент прав на землю и правовой режим земель, которыми следует руководствоваться при вынесении решения об установлении ограничений и обременений прав на земельные участки. Кроме того, должен быть более четко непосредственно в Кодексе Республики Беларусь о земле решен вопрос об основаниях ограничений и обременений прав на земельные участки, как мы полагаем, посредством закрепления в правовых нормах, что, несомненно, положительно сказалось бы на правоприменительной практике [6].

При наличии ограничений в использовании земель к государ­ственному акту или удостоверению приобщаются в виде приложе­ния: сведения о наличии ограничений в использовании земель, пе­речни ограничений в использовании земель в охранных зонах соот­ветствующих объектов.

Перечни ограничений в использовании земель в охранных зонах инженерных сетей и других объектов, территорий природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначе­ния, а также ограничений в использовании земель, подвергшихся ра­диоактивному загрязнению, устанавливаются согласно утвержден­ным правилам, положениям и проектно-планировочной документации соответствующих объектов, решениям органов, утверждающих охра­няемые территории. В сведения о наличии ограничений в использова­нии земель и в их перечень включаются также ограничения, установ­ленные решениями исполнительных и распорядительных органов, предоставивших земельные участки для соответствующих целей [10].

На экземпляре сведений об ограничениях в использовании земель, прилагаемом к государственному акту или удостоверению, храняще­муся в исполнительном и распорядительном органе, землевладелец, землепользователь или собственник земельного участка расписыва­ется в получении этих сведений вместе с государственным актом или удостоверением.

На плане границ земельного участка также даются описание смежных земель, перечень других землепользователей, землевладельцев собственников, имеющих земельные участки в границах этого участ­ка, их номера на плане и площади. Масштаб плана границ земельно­го участка выбирается в зависимости от его размера и конфигурации, с таким расчетом, чтобы он соответствовал формату государственного акта или удостоверения [2].

На плане границ земельных участков, переданных гражданину в частную собственность для строительства и (или) обслуживания жилого дома и для ведения личного подсобного хозяйства, отобража­ется граница между этими земельными участками целевого назначе­ния и выписываются раздельно площади земель каждого.

 

3.1 Основания для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений прав на недвижимое имущество

 

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество являются:

§ договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему;

§ акты государственных органов и органов местного управле­ния и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехо­да, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недви­жимое имущество;

§ судебные решения, устанавливающие или прекращающие пра­ва, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество;

§ иные действия физических и юридических лиц, с которыми за­конодательство Республики Беларусь связывает возникновение, пе­реход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на не­движимое имущество;

§ события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений (обременений) прав на Недвижимое имущество.

Документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности, считается решение мест­ного исполнительного и распорядительного органа, подтверждаю­щее приобретательную давность, либо решение суда об установле­нии факта приобретательной давности [8].