Вопрос 28. Организация работы по предоставлению ипотечных кредитов

Для снижения операционного и других рисков при организации ипотечного жилищного кредитования в банке очень важна разработка методологии предоставления и обслуживания данного вида кредитов.

Методология ипотечного жилищного кредитования может включать в себя утвержденные внутрибанковскими документами:

v процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита;

v процедуры предоставления ипотечного жилищного кредита;

v процедуры обслуживания ипотечного жилищного кредита.

Сюда же следует отнести формы внутрибанковских документов, сопровождающих все вышеуказанные процедуры.

Для оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита банками выработаны различные подходы, однако целесообразно выделить общие принципы всех подходов:

v Тщательный анализ на стадии рассмотрения заявки потенциального заемщика.

v Системный подход при осуществлении оценки (в том числе оценки предполагаемого обеспечения).

v Изучение личности потенциального заемщика.

Во внутрибанковских методических документах должны быть четко прописаны процедуры (методики) оценки платежеспособности заемщика.

Одной из основных таких методик, касающихся заемщика ипотечного жилищного кредита, является методика экспертной оценки платежеспособности, которая предусматривает использование экспертных оценок, как правило, основанных на оценке ряда количественных и качественных характеристик:

1. Количественные характеристики:

a. PTI (payment to income) – отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период (max 40%);

b. OTI (obligations to income) – отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу (нетто) за тот же период (max 50%);

c. Достаточность денежных средств исходя из расходов на содержание;

2. Качественные характеристики:

a. Доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

v Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину.

v Наличие неденежных активов

v Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса

b. Стабильность занятости;

c. Кредитная история.

На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как «стабильных» (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и «нестабильных»(существенный риск невозврата кредита).

Предоставление ипотечного жилищного кредита включает в себя три процедуры:

1. Оформление страховых документов.

2. Оформление кредитных и банковских документов.

3. Оформление купли-продажи и/или ипотеки квартиры.

Обслуживание ипотечного жилищного кредита включает в себя процедуры по:

1. мониторингу исполнения обязательств заемщика;

2. мониторингу состояния заложенного имущества;

3. мониторингу финансового состояния заемщика и поручителя(ей).