В сфере жилищных правоотношенийПодробнее исследуем действующее законодательство, регламентирующее порядок, условия и особенности реализации и защиты конституционных прав граждан в сфере жилищных правоотношений (ст.11 ЖК РФ). Основное внимание при этом обратим на решение жилищных вопросов посредством совершения различных сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). При этом действия должны носить исключительно правомерный характер. Для оценки действительности сделки необходимо определить явно выраженную волю ее участников. Внешнее проявление воли (волеизъявления) участников сделки осуществляется в их действиях, направленных на достижение правового результата. Поэтому через правовую оценку волеизъявления осуществляется анализ полноценности воли. Сделками с недвижимостью в жилищной сфере признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых объектов недвижимости. Сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними. Односторонней сделка считается тогда, когда для ее совершения необходимо или достаточно выражения воли только одной стороны. К таким сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество (ст.534 ГК РФ); составление доверенности (ст.185 ГК РФ); завещание (ст.1118-1140 ГК РФ). Кроме того, односторонней сделкой признается отказ стороны от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон (п.3 ст.450 ГК РФ). В большинстве ситуаций право собственности на жилье возникает на основании договоров (ст.154 ГК РФ). При этом в письменной форме сделки совершаются путем составления единого документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, ее совершающими (сторонами договора), либо их полномочными представителями, либо рукоприкладчиками в случае физических недостатков одной из сторон (ст. 160 и 550 ГК РФ). Провозглашая свободу договора, законодатель одновременно точно регламентирует этот процесс, устанавливая общее правило, согласно которому любой договор должен соответствовать требованиям действующего законодательства (ст.422 ГК РФ). Стороны свободны в своем решении: заключать или не заключать договор и если заключать, то на каких условиях (ст. 421 ГК РФ). В связи с этим юридически спорным представляются условия и практика риэлторских фирм, заключающих «эксклюзивные«договоры на продажу квартир. Никто не может принудить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности фирмы) условиях. Собственник, согласно действующим правопредписаниям, сам выбирает покупателя и оговаривают цену договора, и его условия (правоотношения, возникающие при заключении агентского договора регулируются ст.ст.1005-1008 ГК РФ). Нормы, указанных статей ГК РФ (1005-1008) применительно к услугах риэлторов, к сожалению, носят очень общий характер и нуждаются в конкретизации, поэтому на практике к агентским договорам применяются также правила о договорах комиссии и поручения. С фирмой возможно заключение договора на возмездное оказание услуг (ст.ст.779-783 ГК РФ) по поиску покупателя или продавца. После их нахождения, как нам представляется, уже сам собственник жилья либо покупатель решает заключать ему договор или нет. Передача риэлторской фирме правоустанавливающих документов о собственности на жилье не является обязанностью собственника. Документы могут быть переданы только на хранение. К сожалению, практика свидетельствует о том, что риэлтерские и иные фирмы диктуют свои условия, а их клиенты, не зная закона, попадают под указанный диктат. Типовой договор отчуждения недвижимости содержит обязательные сведения о сторонах договора, а также полные сведения о документах, подтверждающих право собственности так, как распоряжаться имуществом вправе только его законный собственник. Согласно ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены только при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество. Правоустанавливающими документами на недвижимое имущество в жилищной сфере могут быть: а) договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан; б)договоры: купли-продажи, мены; в)документы, подтверждающие факт приобретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК; г)свидетельство о праве на наследство. В каждом из них указывается номер документа, дата его заключения, а также дата и номер государственной регистрации права собственности. Все эти документы имеют законную силу только при наличии печати государственной регистрации. Переход права собственности к покупателю возникает с момента государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость, то есть, регистрируются собственники недвижимости как носители прав и обязанностей. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации. В соответствии со ст.35 Семейного Кодекса, требования о нотариально удостоверенном согласии одного из супругов на совершение сделки с недвижимостью необходимо только при распоряжении этим имуществом. Если один из супругов приобретает жилое помещение в собственность, а члены его семьи прописаны и проживают в другом жилом помещении и договором о сделке не оговорено право пользования приобретенным жилым помещением, то нет основания для регистрации права пользования приобретаемым жилым помещением членами всей семьи покупателя. При переходе права на жилое помещение по сделкам договора мены или купли-продажи право пользования приобретенным жилым помещением должно быть оговорено в договоре. Если этого нет, а при проверке оказалось, что в отчуждаемом жилом помещении остаются граждане, которые имеют право пользоваться отчуждаемым жилым имуществом, то необходимо требовать внесения изменений в договоры. Такие действия требуются в тех случаях если: собственник меняет квартиру, а члены семьи были зарегистрированы в продаваемой квартире; собственник продает квартиру, а члены семьи были зарегистрированы в продаваемой квартире; квартира принадлежала собственнику по договору пожизненного содержания с иждивением. Обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере, кроме указания сведений о сторонах договора (их Ф.,И.,О. и места жительства), является определение предмета отчуждаемого или приобретаемого имущества. Так, в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. В соответствии с действующим законодательством всякое жилье состоит на учете в органах технической инвентаризации под своим, только ему присущим, адресом. Именно этот адрес, как правило, совпадающий с почтовым, является одним из обязательных элементов предмета сделки. Кроме того, в договоре указывается общая и жилая площадь этого предмета. При сделках с комнатами в договоре указывается только жилая площадь. Введенное органами технической инвентаризации понятие «приведенная площадь», включающая в себя кроме общей площади квартиры, площадь лоджий и балконов, не является обязательным атрибутом. При описании предмета сделки - конкретного жилого дома, квартиры, их долей или комнаты законодательство не уточняет параметров, включаемых в договор купли-продажи, как, впрочем, и в любой договор отчуждения недвижимого имущества. Органами технической инвентаризации используется следующие реквизиты жилья, которые и отражаются в договорах: а) фамилия, имя, отчество собственника; б) город, с указанием его административно-территориальной принадлежности; в) улица; г) номер дома, корпуса, квартиры; д) описание собственности; е) указание правоустанавливающего документа; ж) количество комнат (для квартиры); з) площадь общая и жилая в квадратных метрах; и) стоимость жилья в рублях на текущий год. Указанный перечень данных о жилье не является исчерпывающим. За долгие годы использования жилья его прежние хозяева могли без получения официального разрешения значительно реконструировать его (снести стенные шкафы, уничтожить или снести перегородки между помещениями, установить дополнительное сантехническое оборудование и прочее). Созданные жилищные инспекции призваны следить не только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но и за тем, чтобы все перестройки или перепланировки осуществлялись только с разрешения компетентных органов. Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает (ст.7.21) ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений, порчу жилых домов и жилых помещений, их оборудования. При этом на собственника накладываются не только штрафные санкции, но и обязанность за свой счет восстановить прежние условия жилья. Отсюда следует, что если элементы (параметры) квартиры были зафиксированы в документах сделки с жильем, а административными органами выявлена перепланировка, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от прежнего собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда. В связи с этим представляется, что перегружать договоры отчуждения квартиры (как это делается при купле-продаже жилого дома) нецелесообразно. Эти данные фиксируются в акте передачи либо могут быть указаны в ином документе (ст. 556 ГК РФ). Расчеты при переходе права собственности на недвижимость в жилищной сфере по возмездным сделкам осуществляются различными способами и степенью гарантии, как для продавца, так и для покупателя. Представляется, что для обеспечения надежности расчетов по сделкам с жильем может быть применена ст. 419 ГК РФ, которой предписывается, что если договором купли-продажи предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю недвижимое имущество до оплаты товара, то покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать жилье или иными способами распоряжаться им. Когда правомерность сделки не вызывает сомнений, она оформляется без особых проблем. В противном случае нотариус вправе потребовать дополнительные документы. Покупатель и нотариус должны быть убеждены, что в продаваемой квартире не имеется других собственников или жильцов. Поэтому, хотя форма 9 для совершения операции с жильем официально не требуется, нотариус или даже фирма-посредник могут попросить ее у продавца квартиры, чтобы убедиться, кто там зарегистрирован и с чьей стороны могут возникнуть претензии. Следует иметь в виду, что право собственности и право прописки[127] до сих пор не увязаны между собой. На жилой площади могут проживать и быть зарегистрированы лица, не являющиеся ее собственниками. Для их выписки без их согласия юридических средств может не оказаться или дело может затянуться в суде. Поэтому покупатель или фирма-посредник вправе потребовать у продавца, чтобы он обеспечил выписку граждан, прописанных в продаваемой квартире. Отчуждение квартиры (продажа, мена, дарение, переход по наследству), если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо согласовать с районным отделом опеки и попечительства. Туда нужно подать заявление и ксерокопию документа о собственности. В заявлении нужно обосновать данную сделку и показать, что при ее совершении условия проживания детей не ухудшаются. Наиболее распространенным основанием приобретения недвижимости в жилищной сфере на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст.454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст.549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества. Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако, это восполняется правилами ст.454 ГК РФ. Обязательным условием договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами письменного условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст.555 ГК РФ). В настоящее время сложились две системы цен: «государственная», балансовая, которую определяют органы технической инвентаризации, и «рыночная», которая отражает не только стоимость стен, потолка, электро- и сантехнического оборудования, но и учитывает множество других социально-значимых факторов - этаж, удаленность от общественного транспорта, престижность района, вид из окон, контингент соседей и прочее. На практике рыночная стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определяется продавцом, исходя из рыночного спроса и предложения. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считается: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. При подписании акта продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю относящиеся к жилью документы: технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации, книжки оплаты коммунальных услуг и жилья (ст. 456 ГК РФ). Покупатель вправе в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, установленного законом или договором, потребовать от продавца: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков жилья в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья. В случаях, если обнаружились неустранимые недостатки в жилье, или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье денежной суммы (ст.475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи ему жилья (ст.476 ГК РФ). Еще одним существенным условием договора продажи жилых помещений, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем (ст.558 ГК РФ). Данное положение отделило право собственности от права проживания и таким образом освободило собственника от дополнительных ограничений. Права пользования не зависят от того, кто является собственником[128]. Важным, но не обязательным, является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права. Обобщая главные сведения о договоре купли-продажи недвижимости в жилищной сфере (обязательные условия и их законодательные основания), можно представить следующую сводную таблицу договора купли-продажи недвижимого имущества.
Следующим видом реализации конституционного права на жилое помещение является договор мены. По договору мены (ст.567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом недвижимости в жилищной сфере, которую она обязуется передать, и покупателем этой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (не путать с оценкой стоимости жилья органами технической инвентаризации). Если после осуществления мены у одной из сторон третьими лицами на основании решения суда изымается жилье, то при наличии оснований, возникших до осуществления мены, другая сторона обязана возвратить полученное жилье и (или) возместить первой понесенные ею убытки (ст.461, 571 ГК РФ). Изложенное относится к ситуации, когда жилые помещения находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (муниципальное жилье)[129]. До введения в действие нового Гражданского кодекса такие операции осуществлялись путем «расприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. Необходимо отметить, что право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья и части дома по договору мены. Основные элементы договора мены недвижимого имущества:
Новым видом договора, на основе которого осуществляется отчуждение прав собственности, является договор ренты, где одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество (жилье), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). Возможны выплаты как бессрочной, так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением. В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация (ст.584 ГК РФ). Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которое может осуществиться, как возмездно (в форме купли-продажи), так и безвозмездно (в форме дарения) (ст.585 ГК РФ). «Вторым» договором, собственно, является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимый объект в жилищной сфере. Именно, исходя их этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения считаются возмездными. Ранее действовавший Гражданский Кодекс РСФСР (ст.253) предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Договор ренты является продолжительным во времени, в связи с чем в настоящее время могут встречаться договоры ренты, заключенные до принятия нового ГК РФ. В целях показа отличий положений содержания нового договора ренты предлагается сравнительная характеристика договоров ренты, заключенных до и после 1 марта 1996.
Ранее допускалось обеспечение «ренты» в натуре, в настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре, выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей (ст.603 ГК РФ). Постоянная рента установлена, регламентирована (ст.589 ГК РФ). Ее получателями могут быть только граждане и некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства (юридические лица). Особо следует подчеркнуть, что размер денежного вознаграждения постоянной ренты может «индексироваться», то есть увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст.590 ГК РФ). Ранее действовавшее законодательство не предусматривало досрочного прекращения выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст.592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выплату ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным либо нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты. Выкуп ренты за недвижимость в жилищной сфере, переданной за плату, осуществляется по цене, оговоренной договором ренты либо по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за недвижимость в жилищной сфере, переданной под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость недвижимости в жилищной сфере (ст.594 ГК РФ). В случае, когда недвижимость в жилищной сфере была передана возмездно под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменений ее условий. Если недвижимость передавалась бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст.595 ГК РФ). При случайной гибели либо повреждении недвижимости, переданной под выплату пожизненной ренты, плательщик не освобождается от выплаты ренты (ст.600 ГК РФ). Новым в гражданско-правовых отношениях является предоставление получателю ренты права залога на переданное недвижимое имущество в жилищной сфере в обеспечение обязательств плательщика ренты (ст.587 ГК РФ). Не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст.588 ГК РФ), размер которых определяется учтенной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст.395 ГК РФ). Пожизненная рента регламентирована ст.ст.596-600 ГК РФ. Ее размер должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически, что также должно быть оговорено в договоре, выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст.597 ГК РФ) и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит индексированию и оплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст.589 ГК РФ). Пожизненная рента может быть прекращена путем ее выкупа по аналогии с постоянной рентой, по аналогичным с постоянной рентой основаниям либо договор расторгается и выплачиваются убытки. Если недвижимость в жилищной сфере передавалась бесплатно, то при существенном нарушении договора плательщиком получатель вправе потребовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ). При пожизненном содержании с иждивением в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение его в тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст.602 ГК РФ). Обязательство содержания прекращается смертью получателя ренты либо при существенном нарушении содержателями своих обязанностей. Получатель вправе потребовать возврата недвижимости либо выплаты ему выкупной цены по правилу выкупа постоянной ренты (ст.605 ГК РФ). В этом случае содержатель не вправе требовать компенсации понесенных расходов по содержанию. Еще одной новацией, предусмотренной новым ГК РФ, является возможность плательщика ренты до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом использовать переданную ему недвижимость в жилищной сфере, но только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ). Здесь следует добавить, что в случае, если плательщик ренты передает обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность (ст.586 ГК РФ). Еще одним законным способом реализации конституционного права на жилое помещение является обращение к договору о залоге. Договор о залоге не является самостоятельным видом обязательственных правоотношений. Этот правовой инструмент обеспечения исполнения основного обязательства должника перед кредитором (как договорного, так и деликтного). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон[130]. Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п.1 ст.339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. Как известно, предметом залога в настоящее время чаще всего выступает недвижимость, в том числе в жилищной сфере. Не случайно, например, банковские учреждения избирают ее в качестве предмета залога для обеспечения каких-либо, как правило, денежных, обязательств должника. Указом Президента РФ от 27 февраля 1996. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[131] установлено, что обязательства по кредитному договору, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, ином договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и другого недвижимого имущества (далее именуемого ипотека). Согласно ст.339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке. Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Если иное не оговорено в договоре, то вещь, являющаяся предметом ипотеки в соответствии со ст.135 ГК РФ, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п.1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Постановление Верховного Суда РФ, Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»[132] содержит комментарий статьи 340 ГК РФ. В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению только в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка[133]. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ). В тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение, и права покупателя на земельный участок, должны определяться согласно требований ст.35 Земельного кодекса РФ, которая гласит, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При разрешении такого рода споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом[134], залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.334, 349). Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст.409, 414 ГК РФ). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п.1 ст.349 ГК РФ). Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным. Представляется интересным один из частных вопросов договора о залоге, а именно возможность самостоятельного использования залогодержателем (третьим лицом) жилого помещения после обращения на него взыскания и последующего выселения из него залогодателя, членов его семьи, и иных лиц, имеющих право пользования соответствующим помещением. В соответствии со ст.32 Закона «О залоге», если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу, то залог сохраняет силу. Указанное правило о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество к третьему лицу закреплено и в ст.353 ГК РФ. Кроме того, следует добавить, что в силу ст.347 ГК РФ заложенное имущество, выбывшее из владения залогодержателя или лица, у которого оно было оставлено, может быть истребовано залогодержателем по тем же основаниям, по каким оно может быть истребовано собственником. Таким образом, в законодательстве РФ в виде общего принципа провозглашен принцип «связи вещи и права залога на нее», «господства стороннего лица (залогодержателя) над вещью независимо от личности собственника». Факт изменения собственника жилья сам по себе не является основанием для выселения арендаторов или нанимателей, а лишь позволяет выселить прежнего собственника, который одновременно с прекращением права собственности на кварт
|
