Договор строительного подряда

По договору строительного подрядаподрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).

Договор заключается на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных или иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Помимо ГК РФ к источникам правового регулирования отношений в области капитального строительства относятся:

· Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ», осуществляемой в форме капитальных вложений, от 25.02.1999 (с изм. и доп. от 02.01.2000);

· Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в РФ» от 09.07.1999;

· Градостроительный кодекс РФ от 10.01.2003;

· Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в РФ» (с изм. и доп. от 10.01.2003).

Договор носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер.

Сторонами договора выступают заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут быть физические и юридические лица. На практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, в том числе иностранные, международные организации. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчика или возложить эти функции на других лиц. Между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который представляет собой либо договор поручения, либо договор комиссии. Таким образом, заказчик в договоре строительного подряда — это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого договора.

В качестве подрядчиков выступают строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Применяется система генерального подряда, а для выполнения специальных работ привлекаются субподрядчики в лице специализированных фирм и организаций.

Предметом договора может быть объект нового строительства, реконструкция и техническое перевооружение действующего предприятия и т. п.

Цена в договоре имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному согласованию. Цена обычно определяется путем составления сметы, представляющей постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования и т. п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию как элемент договора строительного подряда. Чаще всего договоры включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.

Отношения сторон носят длящийся характер. Точное определение как конечного срокавыполнения работы, так и сроков завершения ее отдельных этапов — существенные условия договора. С целью согласования сроков к договору обычно прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного подряда письменная, договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Сейчас заключаются основательные многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.

Чтобы приступить к строительству объекта, необходимо получить разрешение и согласование ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) принимает решение о начале строительства на основе подготовленного по его заданию технико-экономического обоснования строительства объекта. Обоснования и составленная на его основе проектная документация подлежат обязательной государственной экспертизе и утверждению в установленном законом порядке, например, экспертизе в Экспертном совете при Правительстве РФ, Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике.

Градостроительная документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определяемой законодательством Российской Федерации.

Договоры строительного подряда могут заключаться как в обычномпорядке, то есть путем вступления в прямой контакт, так и посредством проведения специальных подрядных торгов. Под подрядными торгами понимается форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера — письменных предложений о заключении договора (оферты). Победителем торгов (российские и иностранные организации), который определяется специальным тендерным комитетом, становится тот оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. С победителем торгов заказчик заключает договор строительного подряда на условиях, содержащихся в тендерной документации и в оферте победителя.

Особенности содержания договора строительного подряда. При заключении договора должны быть четко определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743 ГК РФ). Проектно-сметная документация считается неизменяемой до окончания строительства, однако у сторон может возникнуть объективная потребность в ее пересмотре. Необходимость в этом может быть обусловлена разными причинами: усовершенствованием отдельных проектных решений непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции; необходимостью проведения дополнительных работ и т. п. Заказчик может внести изменения в техническую документацию, но при условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 % указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Все дополнительные работы должны быть оплачены заказчиком в порядке, установленном договором. Если подрядчик готов взяться за выполнение новых работ, стороны согласуют дополнительную смету и вносят в договор необходимые изменения. Право пересмотра сметы у подрядчика возникает, если по независящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 % (п.3 ст. 744 ГК РФ). Подрядчик выполняет работу на свой риск.

Права и обязанности сторон, связанные с осуществлением заказчиком контроля и надзора за выполнением работ. Осуществляя надзор за выполнением работ, заказчик не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Заказчик, обнаруживший отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Время, затраченное подрядчиком на устранение выявленных заказчиком недостатков, не ведет к увеличению общего срока строительства объекта. Предоставляется возможность заключить специальный договор об оказании услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством с соответствующим инженером (инженерной организацией). Такой инженер выступает не только как представитель заказчика, но и как своего рода независимый арбитр, принимающий окончательные решения по спорам технического характера, возникающим между подрядчиком и заказчиком. В качестве важной особенности содержания договора целесообразно выделить такой момент, как сотрудничество сторон. В устранении препятствий к исполнению договора заинтересованы обе стороны. Закон устанавливает, что расходы, понесенные заказчиком и подрядчиком на их преодоление, каждая из сторон несет самостоятельно (п. 2 ст. 750 ГК РФ).

Сдача-приемка законченного строительством объекта производится в два этапа: вначале объект принимается рабочей комиссией, сформированной заказчиком и подрядчиком с участием проектировщика и представителей уполномоченных государственных органов, а затем — государственной приемочной комиссией, состав и уровень которой определяются в зависимости от сметной стоимости строительства и назначения объекта. Заказчик должен обеспечить участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, выделить обслуживающий персонал, обеспечить объект необходимой энергией, сырьем, топливом и т. п.

Просрочка заказчика с приемкой объекта, во-первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ (п. 2 ст. 705 ГК РФ), во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков.

Нередко приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т. д.). В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача-приемка объекта строительства оформляется специальным актом, который подписывается обеими сторонами, а также представителями уполномоченных государственных органов. Отказ стороны от подписания акта не исключает оформления сдачи объекта. Об этом в акте делается особая пометка, и акт подписывается другой стороной. Чаще всего от подписания акта приемки объекта отказывается заказчик. Все выявленные в ходе приемки недостатки и недоделки фиксируются в акте, подрядчику предоставляется разумный срок для их устранения, взыскиваются санкции, если они предусмотрены договором, но сам результат работ должен быть принят заказчиком.

Если по независящим от сторон причинам объект не доведен до стадии готовности и работы по договору приостановлены, объект строительства должен быть законсервирован подрядчиком за счет заказчика. На сторону, несущую риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материалов, оборудования и другого имущества, используемого при строительстве, также обычно возлагается обязанность застраховать риски и представить другой стороне доказательства заключения его договора страхования (ст. 742 ГК РФ). Однако страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать меры для предотвращения наступления страхового случая.

Ответственность по договору строительного подряда. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей по договору строительного подряда заказчик и подрядчик несут ответственность. Участниками договора обычно выступают предприниматели, ответственность наступает независимо от их вины в нарушении обязательств. Наряду с гражданско-правовыми санкциями применяются и меры административно-правовой ответственности. Уплата штрафа не освобождает виновных лиц от обязанности по устранению допущенных ими нарушений, возмещению ущерба и несению иной гражданско-правовой ответственности.

ГК РФ выделяет такой вид нарушения договорных обязательств со стороны подрядчика, как нарушение или отступление от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах (п. 1 ст. 754 ГК РФ). Заказчик может потребовать устранения допущенных отступлений в разумный срок, уменьшения установленной за работу цены или возмещения своих расходов на устранение этих отступлений. Спор между сторонами о характере допущенных отступлений разрешается судом с учетом заключения соответствующих специалистов.

Нарушением подрядчика будет недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе запроектированной производственной мощности предприятия. Применительно к реконструкции зданий и сооружений (обновление, перестройка, реставрация и т. п.) в Законе специально упоминается об ответственности подрядчика за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности зданий, сооружений или их отдельных частей. При обнаружении в построенном подрядчиком объекте недостатков, снижающих его качество или мешающих использовать результат работ по его прямому назначению, наступает ответственность за ненадлежащее качество работ.

Подрядчик несет специальную ответственность за нарушение об охране окружающей природной среды и о безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ).

Аналогична ответственность заказчика за вред, причиненный окружающей среде или третьим лицам в результате эксплуатации постороннего объекта, обладающего вредоносными свойствами вследствие присущих ему недостатков. Возместив потерпевшим причиненный вред, заказчик вправе предъявить к подрядчику регрессный иск о компенсации своих убытков, поскольку они обусловлены действиями подрядчика.