Особенности и методы оценки стоимости земельных участков

 

Земля - базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в боль­шинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплек­са, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка - на­чальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущест­ва, ни ожидания предполагаемого инвестора.

Во-вторых, для целей налогообложения земли. В настоящее время на­логооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе, как свидетельствует опыт стран с раз­витой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогообла­гаемой базы по ее рыночной сцепке.

В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость опре­деления рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рис­кам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные фак­торы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индиви­дуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимо­сти. Например, для земли предметом страхования могут быть подтопление территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия поч­вы, тогда как для зданий - пожаро- и взрывоопасность, возможность земле­трясений и т. п.

В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости зе­мельных участков необходима для обоснования стартовых цен при конкурс­ных продажах, акционировании имущества, разделе паев, ипотечном кредито­вании, определении размеров арендной платы.

И, наконец, важная функция оценки свободного участка земли - обосно­вание варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом критерий отбора рас­сматриваемых альтернатив - максимизация остаточной стоимости земли, по­лученной после исключения полной стоимости имущественного комплекса за­трат на использование прочих факторов производства (труда, капитала и ме­неджмента).

До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следо­вательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал зе­мельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнк­турой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает ре­шающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесооб­разности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

При определении рыночной стоимости участка земли в соответствии с затратным подходом он рассматривается как свободный в предложении его наилучшего и наиболее эффективного использования. При отсутствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактического набора прав на земельный участок.

Для оценки рыночной стоимости земли могут применяться следующие методы:

• метод сравнения продаж;

• метод распределения;

• метод выделения;

. метод разбивки на участки;

• техника остатка для земли;

• капитализация земельной ренты.

Метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и об­щепринятым при наличии необходимой и достаточной информации. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравниваемых участков корректируются по элементам сравнения.

Основными элементами сравнения для земли являются: права собст­венности, условия финансирования, условия продажи, условия рынка (время продажи), месторасположение, физические характеристики, доступные ком­мунальные услуги, условия зонирования, наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке можно использовать несколько единиц сравнения, корректи­руя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, оп­ределяющих диапазон стоимости.

Корректировка может осуществляться в трех основных направлениях: в рублях, в процентах по каждому фактору и в общей группировке (совокупная поправка) на независимой (плюс - минус) и кумулятивной основе.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным харак­теристикам, а также по тем, которые для покупателей обладают стоимостью: форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, про­мышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов.

3. Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки.

4. Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования зе­мель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится не­большая часть стоимости.

5. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади за­стройки к площади земельного участка (фра-этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого ти­па недвижимости существуют нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное ис­пользование земли. С увеличением возврата построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стои­мости улучшений с учетом их износа. Этот метод может быть эффективен для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стои­мость мал и достаточно легко определяется и при отсутствии достаточной информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка дос­таточно большого участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли. На­пример, на одной части участка можно разместить склады, на другой - произ­водство, на третьей - офисы или гаражи и т.д. Данный метод можно назвать комбинированным, так как разные части участка земли могут оцениваться разными методами сообразно их применению.

Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в такой последовательности: определяется количество и размеры участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразно­сти (предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию анало­гичного земельного массива, если таковые имеются);

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;

- определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улуч­шение и устройство участков.

Издержки на улучшение включают расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на марке­тинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время, и вы­ручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земель­ного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от про­даж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Техника остатка для земли является разновидностью метода капита­лизации и применяется при отсутствии данных о продажах свободных участ­ков земли. Метод заключается в выделении и последующей капитализации части дохода от земли. Для применения данного метода определения стоимо­сти земельного участка должны быть известны: стоимость здания, чистый операционный доход от всей недвижимости и коэффициенты капитализации для земли и зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируе­мого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное ис­пользование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в такой после­довательности:

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых опе­рационных расходах определяется чистый операционный доход от всей не­движимости;

- определяется часть чистого операционного дохода, которая прихо­дится на здания и сооружения;

- определяется часть чистого дохода, относящегося к земле;

- определяется стоимость земли путем прямой капитализации относя­щейся к ней части дохода.

Близким к технике остатка является метод средневзвешенного коэф­фициента капитализации, также основанный на «долевом» подходе к оцен­ке. Сначала приближённо определяют, в какой пропорции стоимость недви­жимости можно разбить на стоимость участка и стоимость зданий и сооруже­ний, после чего рассчитывается средневзвешенный коэффициент капитали­зации, который используется для определения стоимости недвижимости в це­лом методом капитализации дохода. Стоимость земельного участка опреде­ляется умножением общей стоимости на долевой коэффициент.

Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализирует­ся определенным, исходя из рыночных данных, коэффициентом капитализа­ции для земли. Примеры использования этих двух методов будут рассмотре­ны дальше.