Разновидности договора купли-продажи

Розничная купля-продажа. Назначение розничной купли-продажи заключается в непосредственном и систематическом снабжении населения продовольственными и промышленными товарами. Розничная торговля осуществляется, государственной и кооперативной тор­говой сетью в их магазинах и палатках, а на рынках — также колхозами, колхозниками и отчасти другими гражданами, продающими, например, продукты своего садоводства, огородничества и др.

Чтобы купля-продажа могла быть признана рознич­ной, она должна относиться к разряду сделок, обеспе­чивающих систематическое снабжение населения¹⁴⁷. Поэтому, например, продажа колхозниками сельскохозяйственных продуктов на рынке является розничной, а на дому — обычной куплей-продажей. Конечно, пра­вовая регламентация различных случаев розничной купли-продажи строится по-разному, ибо сами условия торговли, например, в государственных магазинах и на колхозных рынках не совпадают. Но, где бы она ни при­менялась, для нее устанавливаются специальные пра­вила, именно на том и основанные, что розничная купля-продажа во всех вариантах рассчитана на системати­ческое обслуживание населения. Вот почему признание розничными одних только сделок торгующих организа­ций привело бы к ошибочному выводу, будто имеется еще и другая разновидность купли-продажи — торговля на колхозных рынках, не являющаяся розничной юри­дически, но, по мнению сторонников этих взглядов, ос­тающаяся в пределах розничной купли-продажи в эконо­мическом смысле¹⁴⁸. Правильнее не сужать правовое по­нятие розничной купли-продажи по сравнению с экономическим, а различать в пределах такого общего поня­тия отдельные ее виды.

Из их числа наибольший интерес представляет розничная торговля, осуществляемая государственными и кооперативными торговыми организациями. Помимо общих норм, она регулируется непосредственно отно­сящимися к ней правилами ГК (ч. 2 ст. 245, ч. 2 ст. 246, ч. 2 ст. 247, ст. 248), а также специальными норматив­ными актами (например, 'Правила работы магазина 1973 года или Типовые правила обмена промышленных товаров, купленных в розничной сети государственной и кооперативной торговли, 1974 года). Задачам улучшения розничной торговли посвящено специальное постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 8 августа 1960 г.¹⁴⁹.

Особенности правового регулирования отношений по розничной купле-продаже сводятся к следующим основ­ным моментам.

Розничное торговое предприятие обязано отпустить товар в порядке очередности любому покупателю. Продажа товаров несовершеннолетнему осуществима лишь в рамках мелких бытовых сделок, которые он вправе совершать и исполнять самостоятельно. Специально ого­варивается недопустимость продажи несовершеннолет­ним спиртных напитков и табачных изделий.

Обязанность отпуска товаров любому покупателю возлагается на торговую организацию не только перед ее вышестоящим органом, но и перед самими покупате­лями. Она не сводится, следовательно, лишь к админи­стративно-правовой обязанности¹⁵⁰, но проявляется также в оферте, обращенной ко всем и каждому (публичная оферта), после акцепта которой любым из покупателей договор считается заключенным.

Недостаточно ясен, однако, вопрос о том, в какой именно момент надлежит признать акцепт последовав­шим и договор состоявшимся. При его разрешении нуж­но учитывать специфику публичной оферты, потому и не ставящей продавца в затруднительное положение, что, как только покупатель ее акцептовал, оферты уже нет и акцептовать нечего. Но до тех пор, пока товар не снят, сохраняется оферта, акцептовать которую вправе любой покупатель. И если бы акцепт приурочи­вался не к снятию товара, а к какому-либо иному мо­менту (оплате, получению и т. п.¹⁵¹), другие лица могли бы акцептовать сохраняющуюся при таких условиях оферту, несмотря на то, что договор уже заключен. Так как это крайне затруднило бы работу торгующих орга­низаций, необходимо признать, что акцепт считается последовавшим, а договор заключенным в момент ото­брания вещи самим покупателем или по его просьбе продавцом¹⁵².

Поскольку предприятия розничной торговли обслу­живают текущие потребности населения, для каждого из них в зависимости от профиля установлен обязательный ассортимент товаров (ассортиментный минимум). Товары, входящие в состав ассортиментного минимума, должны быть в наличии у данного предприятия в продолжение всего времени его работы. Благодаря прейскурантам, витринам и т. п. обеспечивается осведомление покупателей о том, какие товары имеются в магазине и по каким ценам они продаются.

Договоры купли-продажи обычно совершаются за наличный расчет. Поэтому для их заключения не тре­буется никакой иной, кроме устной, формы. Если товар отобран покупателем, но еще не оплачен, магазин обя­зан ожидать его оплаты в течение 30 мин., а с разреше­ния директора — в течение 2 час. Когда продаются такие громоздкие вещи, как мебель, холодильники и т. п., допустимо оставление их после оплаты на хранение, в магазине на срок до 24 час. При продаже некоторых вещей магазин принимает на себя обязанности их доставки, неся в таких случаях ответственность за сохранность вещей, пока они не будут доставлены. Торговое предприятие может принять на себя и обязанность обслуживания покупателей по их предварительным заказам. В случае такого рода необходимо письменное оформление розничной купли-продажи.

Товары продаются чистым весом и полной мерой с предоставлением покупателю возможности проверки (контрольные весы, контрольный метр и т. п.). При про­даже продовольственных товаров возможная величина довесков нормируется, а при продаже метражных товаров добавление отрезков не допускается. Магазин обязан ознакомить покупателя с особенностями приобретаемых предметов и порядком их использования.

Качество продаваемых вещей должно соответствовать государственному стандарту, техническим условиям или установленным образцам. Отступления от этого правила возможны, лишь когда они обусловлены особенностями розничной купли-продажи конкретного вида (в комиссионных магазинах, продажа уцененных товаров и т. п.). Во всех остальных случаях вещь, не со­ответствующая указанным нормативам, признается
недоброкачественной.

Претензии по качеству должны предъявляться к магазину в сроки, продолжительность которых зависит от характера недостатков. Недостатки подразделяются на явные, которые могут быть обнаружены уже при внеш­нем осмотре вещи, и скрытые, которые выявляются лишь в процессе более или менее длительного ее исполь­зования. В первом случае срок для предъявления пре­тензии составляет 14 дней, а во втором — шесть меся­цев с обязательным направлением товара на экспертизу. Результатом претензии может явиться по выбору покупателя замена вещи или возврат денег.

На многие товары, реализуемые через торговую сеть, введены гарантийные сроки. Из сопоставления ст. 248 со ст. 263 ГК, на которую она ссылается, следует, что; гарантийный срок устанавливается для выявления недостатков и предъявления претензии к продавцу. Он не может быть менее продолжительным, чем шесть ме­сяцев, и течет с момента продажи товара. Если факти­чески установленный гарантийный срок указанного пре­дела не достигает, надлежит руководствоваться шести­месячным сроком. При скрытых недостатках многие товары с гарантийным сроком подлежат безусловной замене, если будут предъявлены магазину в пределах 30 дней после покупки, а некоторые — лишь при условии, что мастерская гарантийного ремонта не устранит недо­статки после обращения к ней в пределах 10 дней (на­пример, для роялей), 7 дней (например, для фотоаппа­ратов) и т. п.

Но, как и в отношениях по купле-продаже вообще, споры по поводу недостатков вещи, приобретенной в торговой сети, могут быть возбуждены в суде и без предварительного обращения к продавцу, с соблюдением шестимесячного срока - исковой давности, текущего со дня предъявления претензии, а если этот день устано­вить невозможно или если претензия не была предъяв­лена, то со дня истечения срока, установленного для ее предъявления.

Как видно из изложенного, в отношении споров о качестве специальные правила розничной торговли не совпадают с нормами ГК. Отличие заключается в том, что они сужают возможности по­купателя, лишая его в случае продажи вещи с недостатком права выбора без всяких ограничений одного из требований, перечислен­ных в ст. 246 ГК, и вовсе исключая некоторые из этих требований {например, требование об уценке). Между тем ч. 2 ст. 246 ГК разре­шает в законодательстве о розничной купле-продаже установить лишь порядок осуществления предусмотренных ею прав покупателя, но не изменить их объем и содержание. Следует поэтому согласиться с авторами, усматривающими здесь необоснованные от­ступления от правил ГК¹⁵³, а не точное их соблюдение, как полагают те, кто подвергает ч. 2 ст. 246 ГК распространительному толкова­нию¹⁵⁴.

Купля-продажа в кредит. Она регулируется ст. 252 ГК, постановлением Совета Министров СССР от 12 августа 1959 г.¹⁵⁵, Инструкцией, утвержденной Советом Минист­ров РСФСР 9 марта 1965 г.¹⁵⁶.

Торговое обслуживание населения в кредит введено для продажи промышленных товаров длительного пользования (радиолы и радиоприемники, велосипеды, мо­тоциклы и т. п.) по перечню, утверждаемому министерством торговли союзной республики и дополняе­мому для каждой данной местности обл(край) испол­комом.

Продажу товаров в кредит осуществляют специ­ально выделенные государственные или кооперативные магазины. Покупателями по этому договору могут быть рабочие и служащие (а также военнослужащие офи­церского и сержантского состава сверхсрочной службы), постоянно работающие в том же городе, где находится магазин, и постоянно прописанные в этом городе пенсионеры или обучающиеся в нем аспиранты. Лицам, занятым на временной работе, товары в кредит не про­даются.

При заключении договора покупатель должен пред­ставить справку с места работы о среднемесячной заработной плате, исчисленной исходя из его заработка за последние три месяца, либо справку о размере пенсии или стипендии. Одновременно составляется в двух эк­земплярах поручение-обязательство, подписываемое покупателем, а также заведующим и бухгалтером магазина. Один его экземпляр остается в магазине, а другой направляется по месту работы покупателя и служит основанием для расчетов за купленный товар. Неработающим пенсионерам соответствующий экземпляр вы­дается на руки, и расчеты с магазином они производят самостоятельно.

В момент заключения договора товар передается покупателю, оплачивающему 20—25% его стоимости и становящемуся с того же времени его собственником. Остальная часть платежа, по общему правилу, вносится в течение 6, 12 или 24 месяцев в зависимости от стоимо­сти и характера проданного товара. Размер оплаты определяется по ценам, действовавшим в момент заклю­чения договора. Последующее изменение цен на объем расчетов не влияет. Помимо цены покупатель обязан уплатить за предоставленный ему кредит проценты в ус­тановленном размере. Размер же самого кредита не может превышать определенной суммы (например, двухмесячной заработной платы покупателя-при шестимесячном кредите), а его повторное предоставление, как и повторная выдача справки о заработной плате (пен­сии, стипендии), возможны только после полного пога­шения прежнего кредита.

Суммы, подлежащие уплате в виде очередного взноса, удерживаются в соответствии с поручением-обяза­тельством организацией по месту работы покупателя из его заработной платы и перечисляются на счет ма­газина. При увольнении покупателя неполученная часть
кредита должна быть с него удержана целиком, а если это невозможно, в магазин пересылается поручение-обя­зательство вместе со справкой об увольнении. Просрочка очередного платежа, практически возможная лишь со стороны уволенного покупателя или неработающего пенсионера, влечет начисление пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. При просрочке двух платежей магазин вправе взыскать?
целиком непогашенную часть кредита.

Купля-продажа жилых домов. Вводя особые правила для купли-продажи жилых домов, закон учитывает ряд обстоятельств.

Прежде всего жилой дом — один из наиболее ценных материальных объектов права личной собственности. Поэтому должны быть приняты особые меры охраны интересов как продавца, так и покупателя дома. Они выражаются в установлении особой формы для сделок по поводу жилых домов. Согласно ст. 239 ГК договор купли-продажи жилого дома (его части), располо­женного в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, а если он находится сельской местности — оформлен письменно. Кроме того, поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, а его отчуждение влечет передачу права пользования землей, договор купли-продажи жилого дома о части вступает в силу только после регистрации в исполкоме местного Совета. Регистрация служит так­же государственному учету жилых строений, принадле­жащих гражданам.

Закон учитывает, далее, назначение жилого дома, призванного обслуживать жилищные потребности соб­ственника и членов его семьи, но не являться орудием извлечения нетрудовых доходов. Поэтому ст. 238 ГК устанавливает, что купля-продажа не должна приво­дить к сосредоточению в руках покупателя, совместно проживающих с ним его супруга и несовершеннолетних детей более одного дома или его части, так как семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей в жилье не может нуждаться в двух или нескольких домах, в двух или нескольких частях разных домов. Понятно, однако, что разные части одного дома могут быть куплены разными членами семьи того же состава, если при этом не превышены установленные максимальные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности (ст. 106 ГК). Кроме того, поскольку жилой дом и дача служат разным це­лям, обладание жилым домом не препятствует приоб­ретению дачи, что прямо предусмотрено ст. 105 ГК Грузинской ССР и не противоречит смыслу граж­данского законодательства других союзных респуб­лик¹⁵⁷.

Нельзя, наконец, не считаться и с тем, что в условиях еще встречающихся жилищных трудностей не исключена продажа домов для извлечения нетрудовых доходов, тем более значительных, чем чаще акты такой продажи со­вершаются. Да и самый факт частой продажи жилых домов обычно свидетельствует не о реальных потребностях продавца, а о его противозаконных устремлениях, Вслед­ствие этого ст. 238 ГК запрещает семье в том же составе продавать жилой дом (или его часть) чаще, чем один раз в три года. Однако это правило не распространяется на обязательную продажу жилых домов сверх одного, сосредоточившихся у семьи на законных основаниях (ст. 107 ГК), а также на продажу в разное время различ­ных частей одного дома.

Иначе обстоит дело с правилами, регулирующими продажу дома на снос. При такой продаже дом утрачи­вает свое прежнее общественно-экономическое значение. Она поэтому должна быть поставлена под строгий кон­троль государства, ибо снос строения может нарушить планировку города (поселка) и привести к неоправдан­ному сокращению жилищного фонда. Предотвращению подобных фактов служит правило, допускающее продажу домов на снос лишь с разрешения исполкома местного Совета и органов архитектурно-строительного надзора. Но поскольку продажа дома здесь не связана с переда­чей права пользования земельным участком, договор не нуждается ни в нотариальном удостоверении, ни в реги­страции в местных органах власти.

Купля-продажа жилых домов может совершаться в отношениях не только между гражданами, но и с уча­стием гражданина на одной и организации на другой сто­роне. Тогда она приобретает новые юридические особен­ности, зависящие от того, выступает ли организация в качестве покупателя или продавца.

Покупка организацией жилого дома у гражданина требует разрешения ее вышестоящего органа. При этом покупная цена строений, приобретаемых государствен­ными учреждениями и предприятиями, не должна превышать страховой оценки; кооперативные и обществен­ные организации приобретают указанные строения по цене, не превышающей инвентаризационной оценки, а в местностях, где инвентаризация не проведена,— по цене, не превышающей страховой оценки (постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г. в редакции Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 16 декабря 1964 г.¹⁵⁸). Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Продажа организациями жилых домов гражданам регулируется особыми правилами, закрепленными Инструкцией Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г.¹⁵⁹, которая различает два вида продажи строений гражданам: 1) продажу, совершаемую исполкомами местных Советов, 2) продажу стройками, предприятиями и учреждениями жилых домов рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим.

Исполкомы местных Советов, обладающие маломерными домами, решив их продать, составляют список таких домов с указанием продажной цены и направляют его на утверждение облисполкома или Совета Министров автономной республики. После утверждения списков продажа производится, как правило, заналичный расчет. Но с разрешения органа, утверждающего списки, покупателю может быть предоставлена рассрочка пла­тежей на 2—3 года. В последнем случае покупатель вносит наличными деньгами не менее 20% продажной цены дома и. выдает письменное обязательство о погашении остальной суммы в течение 2—3 лет равными ежемесячными платежами с уплатой 2% годовых. Право собст­венности возникает у гражданина лишь в момент завер­шения всех расчетов по приобретенному домовладению. До этого он не вправе продать дом. Кроме того, в слу­чае неуплаты двух очередных взносов исполком может предъявить к покупателю иск о расторжении договора и возмещении убытков. Разрешая дела такого рода, суд обязан также определить сумму, подлежащую возврату покупателю, с учетом факта использования им строения в течение определенного времени.

Преимущественное право на приобретение маломер­ных строений, продаваемых исполкомами местных Сове­тов, имеют граждане, проживающие в этих домах в качестве нанимателей. Их право обеспечивается судебной защитой даже когда они желают приобрести лишь соответствующую часть жилого дома. Так, Даугавпилсский горисполком продал жилой дом гражданам 3. и Д., хотя 1/2 этого дома занимала гражданка В., которая не была уведомлена о том, что строение предназначено к продаже. При разрешении этого спора в суде было признано, что гражданка В. имела преимущественное право на покупку той части дома, в которой она факти­чески проживала, и потому может предъявить иск о пе­редаче ей права собственности на соответствующую часть жилого строения.

Аналогичным правилам подчиняется продажа домов, числящихся на балансе предприятий и учреждений, с той лишь особенностью, что в этом случае списки стро­ений, подлежащих продаже, утверждаются не исполкомами, а министерствами или соответствующими ведомствами. Однако наряду с этим стройки, предприятия и учреждения могут возводить маломерные дома со спе­циальной целью их последующей продажи. Такая продажа отличается рядом особенностей.

Во-первых, покупателями здесь могут быть только рабочие, инженерно-технические работники и служащие организации продавца. Во-вторых, списки покупателей должны утверждаться начальником главка министер­ства или управляющим треста, и только при продаже домов за наличный расчет с разрешения министра спи­сок покупателей может быть утвержден руководителем предприятия, учреждения или стройки. В-третьих, такие дома обычно продаются в рассрочку платежа сроком не более чем на 10 лет с предоставлением для этих целей банковской ссуды покупателю, а право собственности у покупателя возникает лишь после погашения банковской ссуды и право заселения — после оплаты не менее 10% продажной цены.